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沪上第一江景豪宅艰难自治 为200块钱谈半小时

A-A+2013年6月11日09:42瞭望东方周刊评论

  坐拥黄浦江一线江景的世贸滨江花园小区曾经有“中国第一高豪宅”、“沪上第一江景豪宅”之称。

  这个他者眼中坐享上海滩璀璨生活的富人区,有自己难念的经。该小区的业主与开发商之间的“战争”已经持续十年。

  不和谐的局面给业主的日常生活造成了烦恼,也深深地困扰着业委会主任何积厚。

  何积厚是台湾人,法律上是美国人。他自称在家乡和美国积累的“政治经验”,不足以应对这一个小区的治理。

  中国业主与物业间的普遍“战争”状态,与外籍、富人、名人等元素相遇,凸显出居民自治的高层次困境。

  第一次尝试以失败告终

  2001年,世贸滨江的首套房售出。后来这十几年动力不竭的上海楼市,其时才刚起步。当时这个均价1万元的高档楼盘,将销售的主战场放在了海外,由此原始地建构出该小区居民的高国际化成分,并成为日后小区治理中的一个重要向度。

  何积厚共买了3套,3300多平方米,均价3万元。三倍于整体均价的原因是,这3套均位于顶层,享有屋顶花园及游泳池。这个将最精华的浦江景色尽收眼底的花园,在何积厚担任业委会主任后,时常被贡献为业委会的露天会议室。

  2003年1月,小区正式交付使用。在“首套房屋出售并交付使用已满两年”的情况下,2006年11月小区业主大会筹备组成立。2007年1月9日,筹备组公布了“一个产证一票”原则,每户业主享有1票权数,而开发商上海世茂房产有限公司当时持有55套房屋产权,即拥有55票。

  2007年1月26日,开发商突然提出该小区全部会所应视作其名下产权,并计入投票权数内。根据非住宅面积每100平方米算作1票的计算方式,开发商认为会所及其他非住宅设施可达到24000平方米,因此要求增加240余票。“开发商无法出示有关会所的有效合法产权证明,因此该提议被筹备组拒绝。”业主施振隆说。

  1月28日,400余位业主前往投票,开发商却现场宣布,由于无法拥有应得的投票权数,他们决定放弃投票。经过紧急磋商,筹备组决定在居委会及房管办监督下继续投票,几个热门候选人当选业委会委员。

  次日,业委会成员随即向潍坊街道房管办提出业委会备案申请,却被拒绝。理由有二:一是与会业主投票权未达到二分之一;二是开发商所拥有的会所等非住宅物业的投票权未计算在内。

  对理由一,世贸滨江居住在海外或外地的业主占七成多,居委会曾将有关资料寄送未在小区居住的1582名业主,所有信件和公告中都注明,不参加投票者视作同意投票的结果和议案,但至业主大会结束当天,仍有1484名业主未回馈意见。房管办认为未回馈意见的业主不能视作参加。

  对理由二,根据上海市物业管理条例规定,非居住面积100平方米计为一票,房管办认可的是这一项规定;而新当选的委员潘红仙认为,上海市房屋土地资源管理局出台的“关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》做好本市物业管理有关工作若干意见的通知”中明确,业主人数按房地产权证数确定,跟绝对面积没有关系;筹备组则坚持按照建设部规定的《业主大会规程》,开发商要参加选举,必须提供产权证明。

  业委会第一次成立的尝试失败。2007年8月14日,浦东新区建设和交通委员会以及潍坊街道管理委员会共同发布组建世茂滨江小区业主大会筹备组公告,准备二次选举。

  浑身瑕疵的业委会获准成立

  新一轮的选战开始。

  参与报名筹备组的人数超过60人。2007年11月6日,初步确定的包括开发商在内的36位筹备组候选委员被通知参与选举。两天之后,筹备组17名成员正式确定,筹备组亦随即宣告成立。

  这次,对选举公正的质疑从筹备组就开始了。筹备组中有的成员根本不是业主,有的冒名顶替,还有一个在浙江读书从未到过上海的20岁的学生。筹备组每次开会都会出现陌生的面孔,这些“陌生人”都自称受委员所托前来开会。潘红仙还揪出了一位在房产中介公司担任要职的李姓委员,该房产中介公司不仅拥有200多套小区房源,更为其客户提供保洁、维修等物业性质服务,与小区有直接的经济利益往来。

  第一轮选举中遇到的两个问题依然绕不过去。

  该届业委会的备案材料中有一张“业主大会选举与表决统计汇总表”,注明小区共有2583个业主拿到了选票,因不反馈意见而被“视作同意”的是2262票。

  在业委会选举前,业主再次提出应按规定纠正开发商的投票权数,即一张产权证计1票,而不是100平方米计1票,但筹备组拒不纠正。直到媒体报道、市房管局电告浦东新区建交委后,开发商的244票才被纠正为8票。

  2010年7月,浑身瑕疵的业委会获准成立。上任伊始,业委会便着手准备炒掉物业公司。

  “在野”的势力仍很强大。潘红仙收集了近700名业主的签名,提出改组业委会的要求,而委员当选时的同意票仅307票,可见潘红仙是下了一番功夫的。她甚至将负有指导、监管责任的潍坊街道房管办及其上级单位浦东新区建交委告上法庭。

  当2262名业主“被代表”成为沪上媒体的一个议题时,2010年12月24日,浦东新区建交委发出通知,称世茂滨江花园的业主大会召开程序和备案材料的真实性等存在一定问题,撤销沪浦建房第910号《业主大会、业主委员会备案证》。

  于是,第三轮选战提上了议事日程。

  在过去三年中,世茂滨江业委会的难产不断地被《新民晚报》、《东方早报》等沪上媒体报道。但是,一条被忽视的本埠新闻或许更能说明这个高档小区的管理疏忽:一对黑天鹅从小区的人工湖走失,在黄浦江出现,“为游人平添了生趣”。

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