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闸北一公租房项目遭业主反对 专家:需进一步完善

A-A+2013年8月21日15:53新闻晚报评论

该公租房改建项目密度较高该公租房改建项目密度较高
消防部门贴出整改通知消防部门贴出整改通知

  晚报记者 张骏斓 摄影报道

  随着沪上多渠道拓展公租房的房源工作稳步推进,收编居民存量房变身公租房成为市场热议话题。记者昨日调查发现,这一方式虽迎来众多叫好,但吐槽的也不占少数。截然不同的评价背后凸显出好政策也需好“规矩”支撑的迫切性。

  样本调查

  闸北区  居民反对 一项目延后交付

  与长宁区的各方称赞不同,记者昨日采访闸北区一收储商住居民楼项目改为公租房时,同楼的居民则极力反对该试点项目。

  该试点项目位于谈家桥路152号,是一幢15层楼的商住楼。原本1-5楼是一公司的办公楼,6-15楼为居民住房,共有60户居民。但是从去年8月开始,随着1-5楼原来公司的搬离,原来的业主1-5楼就开始大兴土木。

  “直到施工队开始对墙体进行开窗的时候,我们才知道楼下变成了公租房。 ”大楼业主梁女士说。记者昨日在现场看到,该大楼1-5层墙面已经重新改造,增加了很多窗户,与6-15层有着明显的变化,而走进正在改建装修的楼盘,长长的走道两边分割出了众多的一室户的小房型,面积大多在10平方米左右,有些房型的窗户设在大楼走道内,采光基本没有。业主们提供的一份区政府部门文件显示,该试点项目最初设定套数为72套,后调整为133套。 “现在2-4层每层为27户,5层为22户,我们6层以上是2梯6户,原本居民电梯已经是饱和了,现在增加133户,尤其是上下班时间,电梯肯定拥挤。”梁女士说。更令他们担忧的是,这幢大楼是1996年入住的,两部电梯已经使用了多年,最近才大修过一次,大量人入住的话,电梯发生故障的可能性将会增大。

  业主陈先生则担忧房屋的质量会受到影响。 “一幢楼一半是公租房,而且是高密度的房型,完全打破了原有的结构,安全存在隐患;另一方面,改造为公租房为何与我们商量一声都没有。 ”很多业主说,这种改建在大楼外墙大面积增设管道,破坏公共部位的外墙,在大楼内部破墙增设各类生活管道、擅自改动消防设施。使大楼建筑物电梯、水、电等公共设施超过原设计标准,超负荷运作,大楼建筑物承重不堪负重,6-15层60户居民家中部分出现墙体开裂,己经埋下严重的安全隐患。 “你看,消防部门刚对这个公租房项目发出了责令限期改造通知书。 ”一位业主指着电梯口一份通知书说。

  由于居民的反对,原本打算在2012年年内实际供应的该项目,一拖再拖,直到现在,装修还在断断续续进行中。记者联系了闸北区公租房运营公司的指导部门闸北区房管局,相关负责人表示,对于居民的反对及提出的问题,区里面各个部门先后牵过好几次头,进行了沟通,也向居民进行了解释,尤其是居民楼上建公租房的政策依据,还书面出了一个答复给业主代表,关于改建调整的问题,该负责人也表示,政府方面对此有一个设计导则,项目也是按此操作进行。对方坦言,在政策层面上,并没有要求在项目认定前进行听证。

  由于双方仍存在较大分歧,老业主与公租房公司的矛盾还在继续。

  长宁区 各方称赞 二期试点已启动

  作为去年开始的试点区,长宁区在完成“新泾北苑”一期187户的居民存量房收编公租房的工作后,今年试点范围进一步扩大到“剑河家苑”动迁安置基地。

  昨日,长宁公共租赁住房运营有限公司总经理朱健健透露,目前“剑河家苑”已回租80套房源,首批15套房源于2013年8月8日供应入住。第二批约30套房源计划于本月底交付入住。目前剑河家苑公租房的回租工作仍在继续中,已进入常态化房源收集阶段,按计划剑河家苑项目回租房屋不超过200套。所有回租房屋将在完成装修和家具家电配置工作后陆续分批供应。

  作为第一批进行居民存量房变身公租房试点的公司,朱健健坦言,这是一种双赢的模式。他指出,最初有这想法主要是为了解决动迁业主多余房屋闲置的问题,从源头上预防“群租”现象的蔓延,规范房屋租赁市场,同时服务区内企业,吸引并留住中高级特殊人才,解决企业引进人才阶段性居住问题。

  “当时的新泾北苑小区,动迁居民多,很多居民都有几套房源在手,再加上其位置位于虹桥临空板块,周边航空业的企业对于公租房的需求也很多,多方因素促成了这个试点。 ”朱健健回忆道。为此,长宁区专门成立了工作小组,由公租房公司负责具体实施,房源收集于2012年6月23日动迁业主进户时同步启动,7月开始正式签约工作,截至目前共签订回租合同178套。公租房公司根据上海市公租房装修标准的相关规定统一对所有回租房屋进行了装修和家具家电配置。

  新泾北苑项目采取单位集体承租的方式向区内企业和企业职工供应。首批20套房源于2012年11月正式供应。东方航空、上海机场集团和爱立信(中国)通信上海分公司3家企业的24个员工成为入住新泾北苑公租房的首批住户。截至目前,新泾北苑公租房项目所有178套房源已全部完成供应,20多家公司入住人员210人,项目已全面进入日常运营管理阶段。“现在我们与房东签的是6年合同,与这些公司签的是2年合同,对外出租的话,租金一房在2000元/月,二房是2600元/月,定价按照当时市场价的85折,而我们回租业主的房屋价格时,一房在1700元/月。”牛健健介绍道。与此同时,公租房公司还与业主合同中规定,从第四年开始,租金将会上涨5%。

  虽然租约长,租金比市场价格要稍低,但是还是有不少业主愿意将自己的房源交给公租房公司打理。新泾镇“老土地”卞维民就是其中一员。已经将自己多余房源用作公租房一年多的他,最为切身的感受就是省心。 “自己对外出租房子麻烦多,房屋里面所有的东西都是东家的,假如说水电煤什么东西都坏了,房客都直接去找房东的,不知道哪天就出毛病,房东跑来跑去麻烦,另一方面,就是收费,从签订合约到现在,公租房是先付后用,这点让我们比较放心,下个月的钱,这个月的27日已经打到卡上了,而且按时的,这比人家出租给外面的肯定省心了。 ”卞维民笑着说。

  房东满意,小区里面的业主也没有意见。据介绍,从项目实施的效果来看,新泾北苑小区内的群租现象得到了有效的遏制,小区治安和环境卫生状况均得到了明显改善。新泾北苑公租房人才公寓的推出也受到区内企业和引进人才的欢迎和一致好评,供应交付后企业和个人的入住体验满意度较高。 “这些人都算人才引进,我也不怕房客会突然跑了什么的情况。 ”卞维民补充道。

  在“新泾北苑”项目试点成功取得良好社会反响的经验基础上,长宁区政府决定将试点范围进一步扩大到“剑河家苑”动迁安置基地。

  昨日,记者来到位于金钟路68号的剑河家苑,该小区是今年才交付使用的新小区,此次回购主要是70多平方米的2室和55平方米的一室,“目前的对外租金两室在3800元/平方米,一室在2800元/平方米,全部装修房,拎包入住。 ”长宁公共租赁住房运营有限公司运营部经理陈卓介绍道。

  公租房公司于2013年4月中开始集中回租签约工作。目前该小区已经回租了80套房源,首批15套房源已经在8月8日供应入住。公租房公司与中国南方航空有限公司、上海金鹿公务航空有限公司、春秋航空、上海宝通融资有限公司等4家企业签订了租赁合同,上述企业的24名通过公租房人才公寓入住条件审核的员工成为入住剑河家苑公租房人才公寓的首批租客。第二批约30套房源计划于本月底交付入住。

  专家分析

  

  好政策需好规矩支撑

  在香港,政府监管的租赁公司收编居民富余房,统一出租给租户,这样的租赁公司甚至还提供自己的服务公司员工,帮助年轻白领打理家务。而将居民存量房纳入公租房补充体系,由公租房公司统一标准配置,再统一出租,既可以解决白领和外来务工人员的住房问题,又可以避免私人出租可能出现的偷逃税问题,一举多得。这也是沪上推进该方式的初衷,但是业内专家则指出,好政策也需要好规矩来支撑。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,收储社会闲置房,解决了目前空置率高的问题。在盘活存量的同时,扩充了保障房房源。但这种积极意义,目前仅停留在理论阶段中。在现实操作层面上,实际上仍有一些风险不可回避。在其看来,收储闲置房源,可能存在原有住房与现有保障用房的功能等方面的不匹配。比如部分业主私自改造住房结构,将对整个物业管理形成诸多问题。与此同时,保障房与原有商品房业主共同生活在同一社区,或因经济收入等地位的差距而产生隔阂与歧视。社区公共资源的占用或成风险隐患,这会加剧业主的矛盾。

  “现在有点摸着石头过河的感觉,因为有些问题只有在操作中才能发现。 ”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍坦言,在保障房不够的情况,市场上的房源是一种有益的补充,同时,由于现在的公租房大多在郊区,公建配套量大,如果可以在市区收储,有利于提高社会资源。但是一些法律法规及相关具体的流程则需要进一步的完善。“什么样的房子可以收储,是否应该听证,是否可以改变房屋结构,这些都应该有一个规范流程来进行支撑。”姚玲珍如是说。她建议,对于这些多渠道拓展房源的项目,一些前置服务的流程必须有所完善。不然好事也会带来新矛盾。

  实际上在对比两个项目中,不难发现,长宁区在试点中,服务宣传一直是前置的,同时对于房型结果完全不动,保证了小区居民的知晓和房屋的一致性,确保公共设施不超负荷。 “我们现在基本都是做新小区,而且是在入住前就宣传到位,老小区这方面的难度有点大。”朱健健向记者透露道。而另外一个样本出现的问题,一方面是老小区改建,另一方面最为关键的一个问题就是业主的知晓程度不够,使得操作方面状况频发。未来入住后,新老住户直接的摩擦也是一个未知数。而闸北区也已经意识到了这点,房管部门的相关负责人昨日向记者透露,在后续管理的问题上,将会制定运营管理的制度,尤其是公共设施的使用方面,要与业主达成共识,在矛盾前解决问题。

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