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宝山首例老房装电梯引多方取经 乘坐刷IC卡付费

A-A+2014年1月16日09:04东方早报评论

  ■ 宝山区密山路30弄4号楼居民总结经验:利益平衡最重要

  ■ 乘坐要刷IC卡付费

  工程经验

  ● 获得各管理部门等支持。

  ● 利用居委会和业委会的沟通协调。

  ● 说服1楼和2楼的住户最关键,因为这两层住户对于电梯的需求并不强烈,往往反对加装电梯。4、5、6楼居民最容易“团结”。

  ● 征得小区超过2/3居民的同意。

  ● 牵头人要有责任心,懂得项目审批和管理。

  ● 施工期间密切注意安全维护。

  ● 电梯在建筑结构上若不采用“基坑式”最好,因为此类施工会涉及燃气、水电等管网的重新铺设和调整,每动管网,也意味着增加成本。

  ● 电梯轿厢钢结构施工期间外形矫正难度过高,会导致吊机无法作业。

  ● 为缩短工期,电梯材料可由专门厂家专业化生产,工厂化组装,即在车间分段造好了,现场直接安装。

  收费与管理

  ● 4号楼住户的出资比例分别为3楼15%,4楼20%,5楼25%,6楼40%,电梯造价60多万元,政府补贴40%。

  ● 每月电费预计不到200元。(尚未投入正式运营,无法精确估算)。

  ● 将采取IC卡制,即乘坐电梯需要付费,该笔款项将直接用作电梯的运营与管理。

  ● 运营费用各户平摊。

  ● 每年轮值一住户,与电梯维修方对接维修、管理事宜,并有及时通知同楼使用者的义务。

 

宝山区密山路30弄4号楼加装的电梯通过竣工验收,该电梯基本不破坏楼梯结构。   早报记者 杨深来 图

  躺在病床上的妻子从丈夫卫德明口中得知,出院回家可以乘电梯上楼了。在忙碌两年时间后,62岁的卫德明心里也特别的高兴。

  作为上海市首个老房子加装电梯试点竣工的项目,他家所在的上海市宝山区密山路30弄4号楼成了一个广受关注的成功“样板”。

  但成功背后的艰难曾让卫德明费尽心思,需要获得楼里九成邻居的支持,以及小区里超过三分之二业主的同意投票。他还亲自向区规土局报批项目,之后会同大家一起招标。电梯的造价为60万元,在资金到位后,工程启动。

  施工期间,为了减少对周围居民的影响并缩短工期,材料由厂家专业化生产,工厂化组装,现场直接安装。

  电梯建成后,引来其他居民“眼红”的同时,更大的示范效应正在显现,不断有人找卫德明“取经”。

  据悉,上海为了推进加装电梯项目实施,市规土局近期制订了《本市既有多层住宅加装电梯工作规划管理意见》,自2014年1月1日起试行,有效期至2015年12月31日。

  

  说服1、2楼住户是难点

  住在3楼的康阿姨今年75岁了。当电梯可以到达她住的3层楼时,她告诉记者,终于可以“自动化”上楼了。

  密山路30弄小区建于13年前。

  按照小区4号楼居民的统计,该栋楼住4户人家,但居民的年龄“偏大”。6楼有两位居民60岁,5楼的情况也类似,而4楼和3楼都有70多岁的老人居住。

  这栋居民楼面临着“老龄化”的难题。住在楼层最高6楼的卫德明说,自己的膝盖越来越不听使唤,以至于上楼至少需要3分钟。

  卫德明的妻子因为长期患有“骨质增生”,上楼更是个难题。

  “她很少下楼活动身子,”卫德明说,“我心里担心因为上楼带来更多的健康问题。”

  至少在两年前,也就是卫德明退休前后,就在动“加装电梯”的脑筋了。

  他曾经在水务系统和工程管理的专家,因为懂工程预算,也知道如何把控工程的质量,而成为“加装电梯”项目的牵头人。小区业委会则是实际建设方。

  在征求这栋居民的意见时,他几乎没有遭遇任何阻力。

  “5楼的居民明确表示需要电梯,其他楼层都有上了年纪的住户,也予以赞同。”他回忆。

  但4号楼是小区里唯一一栋3楼起才有住户的楼,1楼和2楼现为商用。

  “这给我们装电梯带来了一些有利的条件。”卫德明说。

  在电梯竣工后,卫德明总结的一条经验是,很多老工房加装不了电梯,是因为1楼和2楼的住户不同意,因为这两层住户对于电梯的需求并不强烈。

  牵头人得懂流程会报批

  6层居民楼加装电梯在小区里可是件“大事”。

  小区业委会的陈主任回忆,2012年9月21日,小区召开了业主大会。在56张总投票中,卫德明和4号楼居民获得了43票“同意”。

  “根据业主的表决结果,即在征求超过三分之二小区业主同意后,我们进入了公示环节。”陈主任说,在公示期间,没有任何小区居民表示反对。

  于是,“加装电梯”开始按工程预算方案进行综合改造。

  2013年3月7日,在经“专家会诊”后,宝山区规划与土地管理局批准了设计方案和建造工程设计合同。与此同时,宝山区建交委、区房屋与住房保障局、区绿化与市容管理局、消防、交警等多家管理部门批准了相关方案。

  卫德明总结的第二条经验是,不仅要懂得向哪些部门报批,并且要知晓如何走程序,会报批。

  “平衡利益才能获支持”

  卫德明听闻上海市人大代表曹兆麟关注老工房装电梯,就与其取得了联系。于是,曹兆麟将居民意见反馈给区房地部门。2012年9月,密山路30弄4号楼被定为老房装电梯的15个试点之一。

  去年,曹兆麟向市十四届人大一次会议提交6份书面意见。其中就有建议公共财政为老工房装电梯再出一把力,她坚持,救济困难群体,改善他们的生活,是公共财政的主要职责。本月,市财政局出台的最新方案则是,老工房装电梯,财政负担40%最高上限为24万元。

  4年来,为了老楼装电梯的事儿,曹兆麟一共提交了13份书面意见,从资金、技术到管理。在15个试点确定以后,曹兆麟越发意识到,电梯难题其实是社会管理新课题。

  曹兆麟说,同一部电梯,低层与高层居民的需求度不同;加装电梯要成功,平衡协调各方利益,至关重要。有了电梯,无疑将提高居民的生活品质,各户的建筑面积也将因此增加,但要获取这些权益,业主也应承担义务。

  密山路30弄4号楼最先尝试的“二次征询”,如今已成为老房子加装电梯的“必由之路”——依据市住房保障和房屋管理局出台的办法,既有多层住宅 加装电梯须经二次征询:第一次,增设电梯所在楼须90%业主同意,若涉及占用小区土地或专有部位,征得相关权利业主三分之二以上同意;第二次,改造方案和 资金筹措方案,须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。

  新电梯最多可乘8人

  “她为我们这个项目协调了四五次会议,相关职能部门一起献计献策,直接推动了项目的进展。”卫德明说,“进展得如此顺利,离不开曹兆麟的帮助。”

  区旧改指挥部的陈瑞林因为“轻车熟路”,带领卫德明直接找需要报批的相关部门。

  卫德明还记得,自己向区规土局报批时,正逢一名办事人员休假,一名负责人干脆接手“加装电梯”的项目,并在一个节假日前,就完成了全部的手续。

  2013年9月15日,“电梯安装”工程正式动工。

  根据方案,该电梯安装在居民楼北侧,设计了混凝土基坑,电梯厢房为“竖井式”,而提供动力的“卷压机”则安装在电梯顶部,整个电梯建筑面积约22平方米。

  昨日,早报记者在现场看到,这部电梯整体轿厢为防锈的钢结构,电梯门通向的进道,是原先楼房北部窗台的位置。

  电梯门宽80厘米,可同时乘8人承载640公斤。电梯门打开时,位于两层之间的楼梯转角处。由此,居民可以上行或下行一小段距离,到达自己的家门口。

  付费比例按楼层计算

  今年1月,电梯开始施工,要想不影响小区居民,是件颇伤脑筋的事。

  包括小区居委会、业委会、小区物业在内,多方与居民进行了协调。

  小区居委会书记孙月犁说,因为电梯基坑在建设中需要对原有的自行车库入口等处进行改装,而自行车库又作为建筑材料的堆放处,小区非机动车面临外部停车可能被盗的威胁,因此小区专门划归了一处区域用以停放居民的非机动车。

  “由于加大了保安的工作量,4号楼居民出资,发放了一些安保补贴,而这都算在了项目经费中。”孙月犁说。

  在项目进展中,大家集体“招投标”,确定施工单位和电梯供应商、监理施工质量以及公布工程决算审计结果。

  最后,由参与建设的4户居民按照各自的出资比例来缴纳各种费用。4号楼的出资比例分别为3楼15%,4楼20%,5楼25%,6楼40%。整个电梯工程的造价60多万元,加上政府补贴后,卫德明需要出资10多万元。

  直到工程竣工,卫德明直呼庆幸,“4户人家的经济条件都还不错”“施工期间没有出过一起‘安全事故’”“没有一户居民在施工期间投诉或反对”,并且整个项目有来自人大代表等的关心和推动。

  

  “电梯竣工得益邻楼配合”

  虽然妻子仍在住院,但卫德明昨天下午仍回小区居委会开会。

  在电梯成功加装后,有部分小区居民提出了“影响采光”等难题。据一名不愿透露姓名的小区居民称,因为4号楼加装了电梯,小区的其他居民有些“嫉妒”,原因在于“电梯房肯定会升值”。

  这名小区居民透露,虽然加装了电梯,但导致一些邻里间心态的失衡,恐怕也在常理之中。“你这栋楼享受到了补贴,为什么别的居民楼享受不到,你的楼升值了,为什么我的升值不了呢?”在这名居民看来,这也是“加装电梯”时所需要面临更多的考量。

  但卫德明认为,“这样的小矛盾,我想应该可以克服的。”他反复跟记者说,电梯的成功加装离不开相邻的5号楼等小区居民的支持。目前已有五人找他讨教加装电梯的经验。

早报记者 顾文剑 俞立严 李继成

栾晓娜 实习生 陆兵

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