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高租金致商业地产泡沫化 条状商业街应注重支马路开发

A-A+2014年2月17日13:17上海劳动报评论

  行业

  高租金致商业地产泡沫化 条状商业街应注重支马路开发

  淮海路“空铺潮”折射出的是,目前整个实体零售业利润遭受高企租金吞噬的现象。而另一方面,随着商业从线到圈的发展趋势,淮海路这类条状商街,也越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈的威胁。

  高租金吞噬实体零售利润

  不仅是申城的淮海路,此前,乐购、沃尔玛、家乐福、太平洋百货等频频在全国各大城市曝出“关店”消息。记者采访发现,不断高企的商业地产房租,是零售业出现“关店潮”的主因。

  据了解,大型商业的租赁期限一般是10年-20年,从2004年中国零售市场开放至今,零售业扩张已近10年,近年来正逢不少早期商业项目合约到期。由于房价带动租金快速上涨,一些零售企业无力承受,因此全国都出现了一波零售商关店潮。

  高租金一方面挤压了零售业的经营空间,另一方面也导致目前部分大中城市商业地产出现泡沫化倾向。“商业地产依靠物业出租赚钱,一些业主无限制地把各种成本转嫁到租金之上,导致租金高企,而一些本来匹配优良、较为完整的业种分布就常常被打破,这会使得商业的生态环境遭到破坏,许多零售商由于高租金压力而无法继续生存。”采访中,市流通经济研究所常务副所长汪亮表示,这样一来,能存活下来的绝大部分是自有物业,或是高利润的生意。

  汪亮谈到,在国外,商业网点规划做得很好,不允许商业网点的租金任由市场行为主宰。日本很多零售业租约合同到期后,政府限制租金价格上涨。我国亟待根据新的市场形势,研究出台相应的法律法规,重新平衡物业和商业的关系。

  块状商圈“逼宫”条状商街

  而另一方面,淮海路中段“空铺潮”的现象,也反映出随着商业从线到圈的发展趋势,此类条状商街,越来越受到徐家汇、陆家嘴等块状商圈的威胁。

  我们的调查结果显示,对于日常购物休闲娱乐,31.19%的受访者表示,更喜欢去购物中心和商场集中的块状商圈,这一比例超过了条状商业街。

  商业专家、上海财经大学现代市场营销研究中心主任晁钢令指出,由于淮海路原先并不存在大体量的购物中心,除了连卡佛外,整条街一直到襄阳路处都没有,原先的万得城也只能算是专业类商场,巴黎春天和百盛也只是中等规模,而现在iapm和K11这两个体量较大的购物中心出现后,反而带来了问题。

  “商业区一旦出现几个比较集中的大体量业态综合体后,往往会使得周边沿街的一些商业格局发生变化。原因在于,人流开始向‘点’积聚,而不是在‘线’上分布了。”他表示,人们在购物中心里本就可以待半天或一天,那么就不会再到附近街区去逛了,这是很常见的现象。过去,淮海路上“点”的规模都不太大,那么人们会很自然地在一条街上流动,就比如现在的南京东路,除了

  步行街开端处的新世界城,几乎无真正意义上的大体量百货,因而南京东路有一个比较好的线状流动。

  此外,我们的调查还显示,65.14%的受访者最看重块状商圈的交通便利,其次则是综合性好和业态齐全。而对于条状商业街,64.22%的受访者认为,应具备地铁交通及停车便利以及特色、专业性和文化底蕴。

  对此,晁钢令认为,淮海路上的购物中心都不约而同靠近黄陂南路和陕西南路地铁口,这使得本就交通不占优势、人流不太密集的路段,更是“雪上加霜”。

  “购物中心对商业街的带动作用,该是‘点’和‘线’一致的,也就是说,到‘点’上的人和到‘线’上的人应该是同一消费群体,如此,点线之间的拉动效应才会比较明显。”晁钢令谈到,市百一店和永安百货与整个南京东路的中档定位相符;而淮海路的几个大型购物中心几乎都走奢侈品路线,这与沿街商铺的档次落差较大。这样一来,造成点线之间的不协调,因此对整个商业街的拉动效应没有达到预期效果。

  条状商街应注重支路开发

  汪亮认为,淮海中路这样的中心城区商业街应走高端国际化路线。他表示,近年来,上海建设了大量的大型居住区,这些大型居住区中的社区商业建设其实并不影响中心城区客流的分流。中心城区商业街应该主要针对来自全国、全世界的消费者,而社区商业主要接纳的应是当地居民消费者。而目前的状况是,中心城区还在卖社区商业街能够买到的商品,那么其存在价值就可有可无了。所以,中心城区商业街的消费对象定位应有所改变,不应仅仅满足本市市民。

  “近几年,上海商业设施的增量在增加,但存量并未得到优化,就如淮海路的‘空铺潮’一样。”汪亮说,中心城区商圈进一步优化升级,其未来的发展方向应是高档化、国际化。对照国际知名商业街的成功经验,申城淮海路有哪些可以借鉴?据了解,美国纽约第五大道和法国巴黎香榭丽舍大街,其支路上都开设了各式各样、异国风情的餐饮店,同时主街街道拐角处往往设置了咖啡馆。

  “消费者能够在走走停停中休闲地逛街。从街道本身来看,第五大道、香榭丽舍大街和淮海路一样,都成条状,但区别在于前二者的业种搭配十分合理、结构优化,并不会让消费者感到走不动或乏味无趣。”汪亮表示,目前淮海路的支路开发没有特色,仍以服饰等为主,建议应该密集开设餐饮休闲类设施。

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