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投资客盯上使用权房 买卖受限 小心馅饼成陷阱

A-A+2014年3月12日09:11青年报评论

购房者展示租用公房凭证。青年报记者 杨磊 摄

  随着一、二手房投资渠道收紧,不少嗅觉灵敏的投资客还是找到了新政没有触及到的“空白地带”。有一位投资者说:“使用权房不算是私人产权,所以不限购。这就意味着许多老洋房、新式里弄里都会有商机。”

  青年报记者走访了静安、徐汇、长宁、虹口等使用权房比较集中的中心城区。从各家房产中介反映的情况看,近两年来,使用权房的价格一直处于走高趋势,但由于使用权房本身在交易过程中有诸多限制,所以在成交量上不会有放量性的增长。与此同时,不少业内人士也表示,使用权房在交易过程中有太多不确定性因素,这些都会为投资造成额外的风险。

  青年报记者 顾卓敏

  买房如买玉石 过来人乐此不疲

  “这个使用权房和产权房,就好比是玉和钻石。钻石有4C标准,有市场定价,但玉石说到底就是看投资者是否相得中,价格谈拢了就抛。所以在我看来,投资使用权房就是凭眼光的,看准了其投资回报率会远高于产权房。”投资客龚豪说。

  龚豪今年不满40岁,但可以说是地产市场上的资深投资客了,他的投资理论就是——钱放在手里会贬值,换成了房子能升值,比炒股票和存银行靠谱。

  然而,“限购令”一出无疑让龚豪的“投资事业”受到重创,2012年,龚豪把他的投资视线转向了使用权房。

  “一年多前,我买了一套位于静安区的使用权房,二十几个平方米,总价140万元不到一点。”龚豪进一步向记者介绍,使用权房不同于产权房,使用面积一般都要比房卡本上的实际面积来的大,“我这套房子,算上独立的卫生间、阁楼差不多有近40平方米。”

  去年年底,龚豪以250万元的价格将这套使用权房出售了。“这个房子我买下来之后是重新装修过的,即使不卖掉,自住也挺不错。还有就是我这个房子还是学区房,所以相对脱手就会更容易些。”

  对于龚豪来说,前后1年左右的时间,一套原本140万元左右的房子卖出后差价能有100万,这个投资回报率还是很高的。

  而在谈到整个交易过程时,龚豪表示,最麻烦的就是使用权房不能贷款,购房时必须全额付款。“现在回想起来,决定买这套房子时,自己还是挺有魄力的。我是拿自己现在自住的那套无房贷的房子到银行做抵押贷款的,无论是贷款利率还是市场风险都是不能忽视的。不过现在看来,还是搏对了,扣除银行利息、装修成本、交易手续费,净赚80万肯定是有的。”

  尝到甜头的龚豪如今对于使用权房的痴迷更是一发不可收拾。“商品房在涨,使用权房涨得更凶,现在市中心一个不到10平方米的亭子间开价就要七八十万;要对口好学校的使用权房更像吃了发糕粉一样,日涨夜涨。我现在的宗旨就是,该出手时就出手,一旦价格适合房子我相得中,就买了。”

  购买有户籍限制 不能贷款

  “是上海人吗?”“买这个房子不能贷款的哦!”在青年报记者的走访中,不少中介提出了警醒。

  看似香饽饽的使用权房要购买还有不少门槛。首先,使用权房的购买受到户籍限制,也就是说,只有上海户籍的市民才可以购买。其次,使用权房产权不属于个人,不能向银行抵押,房款要一次性付清,不能贷款。

  “相对于产权房,使用权房的交易圈子很小,上海户籍本身就是一个购置门槛,另一方面使用权房主要都集中在市中心区域,无法办理贷款其实对于资金的要求还是挺高的,毕竟几百万现金要真金白银捧出来的。”一位中介表示,不少中介都提到类似的“困难”。

  十几平方米的使用权房售价可能高达上百万,如此昂贵的房价从某种程度上可以堪比汤臣一品,但是在诱人的投资回报率背后,使用权房的潜在风险不可不防。

  “在我看来,使用权房的风险不在政策变动,而在人际关系。”龚豪从过来人的角度分析,使用权房可以说是“历史遗留”问题,近十年政策没有大变化,即使政策有变,相信国家也会妥善处理的。

  “最大的风险是邻里关系,使用权房能不能转让,住户说了不算,物业公司说了算,还要左邻右舍签字同意。只要其中一个环节卡住,这个房子就不能交易。”

  看好市场发展 求学动迁都可能

  日前,青年报记者在位于常德路上的一家房产中介看到,一套仅一居室的使用权房的售卖信息张贴在醒目位置。“这套房子就在南京西路上,是现在上海为数不多的独卫联排花园洋房,总价110万,还是很划算的。”眼见记者对使用权房有兴趣,房产顾问立即上前介绍,别看挂牌面积只有13.7平方米,但是算上花园、独卫要超过40平方米。

  同样,在徐汇区宛平路上的一家房产中介公司,对于使用权房的情况,置业顾问也向记者做了介绍。“为孩子读书的,建议买余庆路的房子,对口高安路小学,20平方米出头200万。如果纯粹是投资,天钥新村、东安新村都可以考虑,放长远看,徐家汇要发展,周边这些老房子肯定要动迁的。”

  求学、动迁——在走访中,记者发现,上述这两大原因是很多买家选择使用权房的原因。“以前买房没考虑孩子读书的问题,对我们来说,孩子读书也是刚需,产权房不能买,只能选择使用权房了。”袁女士去年11月刚入手一套位于虹口区的使用权房,不为自住就是把儿女的户口挂进去。

  事实上,近年来有关使用权房的政策并未改变,为何时下却突然成为楼市热点?

  沪上一家房产中介机构的分析人员表示:首先,许多市民受到限购政策影响,使用权房就具有相当的投资价值,如果正好处于政府未来拆迁范围或置换范围内,未来还可以换得不错的补偿,因而使用权房受到了这批购房者的青睐;其次,位于闹市区的使用权房也多为学区房,不少为将来孩子教育问题做打算的年轻父母可以通过购买使用权房的方式将孩子送去不错的学校就读。

  此外,记者了解到,相比于产权房,使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税,只需缴付转让标的0.5%的交易费,2年内再转让无须缴纳营业税等。短炒者看好的就是使用权房无税,赚个十几万元就脱手,流通快。长期持有者谋划的则是动迁。“静安区的老式里弄早晚要改造,就算再等10年,动迁费肯定不止现在这个数。”一家位于北京西路的中介公司销售人员坦言,别管成不成套,面积甚至越小越好,拿在手里肯定不亏。

  [链接]

  使用权房知多少

  使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物,俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体,不过,这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权,允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权,所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

  对于很多投资者来说,使用权房的优势在于不受宏观调控影响。比如,使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税,而只需缴付转让标的0.5%的交易费,2年内再转让无须缴纳营业税等。

  上海联业律师事务所执行主任马永健律师提醒,买卖使用权房有许多限制要注意。

  首先要由物业公司对该房屋所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让、有没有违章搭建、出让方日后有没有居住地、有没有欠缴房租等多项内容一一进行核实,假如每一项都符合条件,再由房管部门签署同意转让意见。“从目前看,这是产生纠纷最多的一种情况,价格谈好了、协议也签了,结果发现房内有违章建筑,无法变更房卡上承住人姓名。”马永健说。

  其外,使用权房内的户口问题,可能也会是另一个“陷阱”。居住人可能只有1个,但房子里可能会挂了很多户口。“一旦涉及房屋转让,居住人说了不算,要所有共用人都同意签字,才能进行交易。很多时候,要将所有人都找齐了,也要费点精力和时间的。此外,如果是居住人自作主张,投资者就很容易被卷入‘家庭纠纷’中,届时不但买不成房子还可能惹上官司。”马永健说。

 

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