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沪住宅库存量攀升 可售房逾千万平米或明显降价

A-A+2014年6月9日10:18证券日报评论

上海住宅库存攀升

  “当前楼市部分指标增速下降是正常的市场调节,限购是否取消应由地方政府自行判断决定。”面对低迷的市场状况,住房城乡建设部总经济师冯俊近日公开表示。

  实际上,已经有十几个城市对限购政策进行了“松绑”,以刺激当地的房地产市场,但受整体环境影响效果并不明显。同时,目前执行限购限贷政策的大中城市,今年以来的住宅库存量仍在持续攀升。中原地产研究部统计的数据显示,6月初全国主要的13个一线、二线城市合计住宅库存面积达到了8873万平方米,相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%,较2013年同期更是大增26.6%。

  一线城市库存增长

  虽然房价远超其它区域,但一线城市的房地产市场在需求的强大支撑下,总体状况仍好于二线、三线城市。不过,今年以来随着楼市的全面降温,一线城市也陆续受到影响,成交量萎缩严重,库存也开始快速增长。

  数据显示,进入6月份,北京市、上海市、广州市、深圳市的住宅库存面积分别是943.66万平方米、1051.12万平方米、863.98万平方米、327.47万平方米,较去年同期分别上涨24.5%、8.7%、31%、15.4%。其中北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米,截至5月底,北京市住宅库存量(含现房和期房)超过75000套,达到了去年1月份的历史高点。

  同时,前五个月北京市商品房(包含所有新建住宅,商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米,剔除保障房部分,纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米,创下近八年来的新低。

  据悉,前五个月,北京市所有新建物业合计总签约金额为983.1亿元,成交均价22979元/平方米,较2013年同期的1472.4亿元下滑了33.2%。纯住宅物业成交额为642.7亿元,较2013年同期的980.3亿元下调了34.4%。

  对此,中原地产首席分析师张大伟认为,目前的趋势非常明确,楼市已经开始周期性调整,过去十年中国房地产市场也并非一直向上,总是出现3年-4年的周期变化。

  “本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整,有两个不同点,一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧;二是全国总体楼市供应告别绝对短缺,三线、四线城市出现供应过剩。”张大伟表示,这是国内房地产市场首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条,有可能使得本轮调整周期和深度较长,特别是非核心城市、非城市核心区都有可能出现明显的价格调整。

  一季度房企库存2.13万亿元

  各地库存高企的同时,房企的库存总量也达到了历史新高。截至2014年3月31日,146家上市房企的库存货值高达2.13万亿元,环比增长6%,同比增幅则达到了25%。券商的研究报告也显示,2014年一季报开发类房企整体存货同比上升25%,其中,招保万金上升18%。存货去化周期大幅攀升至14.3个季度,处于历史第二高位,仅低于2012年一季度的17.4个季度,较2013年一季度的10.5个季度明显上升。其中招保万金的存货去化周期为11.8个季度,扣除招保万金后为16.6个季度。

  有投行的研究报告则认为,在需求减缓、家庭承受能力较弱、抵押贷款利率上升和开发商现金流较弱的背景下,中国房地产行业目前的供给已经出现过剩。在开发商两年库存的调整周期里,大多数城市10%-15%的降价将消化15%的库存。降低首付比例以及利率、存款准备金率,开发商降低房价会缓解大规模资产贬值的风险。

  信贷政策有望放松

  实际上,面对今年以来“跌跌不休”的楼市,各地政府也想尽办法帮助房地产企业减轻压力。仅今年4月份以来,便有南宁市、无锡市、宁波市等城市直接或间接松绑楼市调控。

  先是南宁市房管局表示,从2014年4月25日起,广西北部湾经济区内的北海市、崇左市等城市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。随后,无锡市相关部门表示,从5月1日起,无锡市范围内执行统一的户籍准入登记规定,在无锡市购买成套商品住宅、户均建筑面积达60平方米以上,且在无锡市有稳定工作的人员,准予本人、配偶和未成年子女来无锡市落户。

  而因天量库存率先引爆核心城市降价潮的杭州市萧山区,当地国土局为减轻开发商资金成本压力制定了购地保证金1000万元的上限,同时还规定拆迁户在一年内购房的,可以获得房价2%的补贴。安徽省铜陵市相关部门也表示,今年12月31日前,在铜陵市购买家庭唯一普通商品住房的,由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴;首次购房首付比例由30%降低为20%。

  据记者了解,天津市相关部门已经召开代理中介会议,研究限购政策放宽的问题。

  此外,今年以来紧缩的房贷也可能于近期出现调整。5月12日,在央行牵头召开的住房金融服务座谈会上,副行长刘士余提出,各大商业银行要讲政治,讲社会责任,房贷利率要合理定价,满足首套房贷款需求。6月6日,银监会副主席王兆星进一步表示,要继续执行差别化的住房贷款政策,大力支持首套住房需求,抑制投资和投机性的住房需求,同时关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

  对于央行和银监会的连续表态,有业内人士认为,首套房贷款的利率有望在近期下调,审批速度也将加快,这样一方面降低了买房人的实际支出,另一方面也有助于缓解开发商的资金压力,并可刺激房地产市场成交量的回暖。

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