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上海等地房价9个月首度上涨 开发商慎言房价反转

来源:东方早报2012年7月3日【评论0条】字号:T|T

  开发商慎言房价反转:“不能触及调控底线”

  6月楼市量价齐升的表现,让房价反弹的担忧再度升温。

  中国指数研究院最新发布的数据显示,今年6月,该机构监控的100个城市的新建住宅平均价格为8688元/平方米,环比(较5月)微涨0.05%,结束了自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势。100个城市中,房价环比上涨的城市有45个,下跌的有55个。

  对于房价走势,一国企开发商的观点是,“不悲观,但也不乐观,还是谨慎吧。后市房价是否看涨很难说,我认为是一个缓慢往上走的过程。开发商不会涨价,房价还是很敏感的,不能触及政府的调控思路底线。”

  “北京涨幅最大”

  虽然“敏感”,但房价已经起了涨势。

  中指院数据显示,6月新建住宅价格环比上涨的45个城市中,包头、北京的房价涨幅均超过了2%,上海的房价涨幅为0.65%。

  十大重点城市的涨势尤甚。据中指院统计,包括北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、杭州、武汉、南京、成都在内的十大城市中,只有天津和杭州的6月房价环比下跌,其余8个城市房价全线上涨。其中,北京涨幅最大,为2.29%。

  中指院认为,在货币政策微调的背景下,购房者买房意愿逐渐加强,主要城市的楼市成交量自3月以来持续稳步回升,多数城市较去年同期有一定增长,部分楼盘在获得较好销售业绩后,开始取消折扣甚至略微调高价格,使得6月百城价格指数在9个月后止跌并略有上涨。

  不过,开发商依然慎言房价反转。

  “房价进入上升通道?”一位港资开发商说,“我没这么乐观。6月份楼市量价齐升,一方面是因为政策面微调恢复了市场信心,另一方面是需求被压抑太久,现在都释放出来了。”

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,下半年楼市成交量会上升,价格总体上还是会保持下跌或平稳的状态,快速反弹不可能。6月房价上涨只是处于阶段性的有涨跌的过程。某些楼盘会涨价,但由于成交主力在外围区域,所以总体价格不会大幅上升。

  相比去年同期,百城房价眼下仍处跌势。

  中指院监测的100个城市中,有67个城市新建住宅价格同比下降,房价下跌城市比5月增加了7个。其中,廊坊同比跌幅最大,为10.66%。

  库存量全面回落

  伴随着6月楼市量价齐升的,是库存量的下降。

  上海易居房地产研究院昨日称,截至2012年6月底,该机构监测的10大典型城市新建商品住宅库存总量为5425万平方米,较去年同期增长18.86%,但较5月下降了1.85%。

  据上海易居统计,10大典型城市中,只有青岛、南昌新建商品住宅库存量上升,其余8个典型城市的库存量均在下降。其中,上海一手住宅库存量近6个月以来首次回落,北京已是连续8个月库存回落。

  上海易居房地产研究院研究员刘柳认为,作为本轮库存上升周期中最后一个触顶的一线城市,上海6月底新建商品住宅库存量的回落,很可能预示市场已经见底,全面复苏正在到来。而北京作为本轮库存去化最顺利的一线城市,也很有可能是价格最先止跌反弹的城市。

  中指院监测的100个城市中,北京6月新建住宅价格涨幅居首。

  不光是新房市场。据北京市住房和城乡建设委员会统计,6月北京二手住宅签约13000余套,环比5月份上涨7.5%,同比上涨71%,创下自去年限购政策实施以来的新高。与此同时,北京中原地产的统计显示,6月北京二手房成交均价为20720元/平方米,较5月份上涨了2.1%,为连续2个月微涨。

  这些数据让机构颇为振奋。

  研究机构莫尼塔分析称,中国楼市交易量一季度已经见底,下半年政策即使没有进一步放松,楼市仍可能加速回暖。该机构同时预计,随着交易量的回暖,库存水平相对较低的一二线城市,房价将逐渐呈现上涨趋势,但受到销售回暖幅度的限制,房价上涨的幅度将有限。

  渣打银行似乎更为乐观。

  该行6月29日发布研究报告称,中国楼市最坏的时候已经过去了。尽管中小开发商及投资者面临的经营困境还没有结束,但随着房屋库存的逐步消化(尤其是在一些二、三线城市),房地产业拐点已经形成,可能在一年或者更长的时间内迎来好时光。

  渣打预测,全国范围内的房屋库存水平在2013年底前将持续下降。渣打认为,一线城市的房屋库存至2012年底将可能出现负值,二三线城市的情况要相对差一些,但房屋库存量状况最差的二线城市已由年初房屋库存量25个月下降到目前的12个月。

  开发商仍在发力出货

  相比之下,开发商显得更为谨慎。

  “最近卖得不错,整幢楼卖完了,回笼2亿元,今年这个项目可以卖掉8个亿。”某国企开发商称,今年该公司的主要任务还是出货,“我相信接下来是一个皆大欢喜的过程,开发商可能稍微上调价格,但购房者认为价格还是合理的,国家也达到了宏观调控的目的。”

  不过,该开发商强调,现在还不是房价暴涨的时机。

  这一说法得到了某港资开发商的认同。

  他认为,下半年房价上升不会那么明显,总体上价格维持稳定,“库存量仍然很大,限购也没取消,短时间需求的释放量会逐渐回落。以往降价降得多的楼盘,在回笼资金到一定预期后,会慢慢恢复价格。7月份成交量会不错。”

  中高价位楼盘的开发商仍没有涨价的底气。

  一个原定价在6万元/平方米的豪宅项目在推迟了一年后,近期以4万元/平方米开盘,该项目开发商对早报记者称,“我们做过很多客户调查,这个价格算是比较能带来现金流的。”

  沪上一开发商称,下半年该公司还将加推刚需,豪宅还是等政策变化,“我们的豪宅项目都在黄金地段,成本太高,不会低开也不会降价。但不会上调价格,毕竟政府对房价上升保持警惕。本来今年计划多推一两个豪宅项目,现在都不准备推了,就是加推刚需。形势还是严峻的,半年完成15亿元销售额,今年可以达到销售目标。”

  事实上,外界对开发商融资能力的担忧尚未散去。

  汇丰一位高级银行家称,在境内融资形势依旧紧张的情况下,中国大陆的一些房地产开发商可能在债务再融资方面面临巨大困难:离岸债券市场实际上依然对他们紧闭大门。

  汇丰全球资本市场亚洲负责人Stephen Williams认为,一些开发商面临的再融资风险非常大,他们或许有能力获得再融资,但同时也要付出巨大的代价。

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