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8月刚需楼盘加速入市 专家称8月房价应该会回落

来源:东方早报2012年8月2日【评论0条】字号:T|T

资料来源:金丰易居&佑威联合研究中心 张泽红 制图

  7月的上海楼市疲态渐显。

  8月1日,金丰易居&佑威联合研究中心提供的监控数据显示,今年7月,上海市商品住宅成交面积为85.89万平方米,较上月(环比)下 跌15.85%,较去年同期(同比)则上涨11.58%;成交均价为24607元/平方米,环比上涨2.22%,同比上涨11.56%。

  某上市房企营销负责人分析,7月上海房价环比小幅上扬,主要是中高端楼盘的成交占比仍然较大。

  佑威机构执行董事黄志坚认为,7月上海楼市成交量下滑,预示着“利多”已基本消化,“多方”已开始力疲。8月成交量继续下滑的概率相对比较大。

  “楼盘总体销售率不低”

  7月上海楼市成交量环比下滑,在不少受访开发商的意料之中。

  某上市房企副总裁称,7月楼市成交量应该说还算不错,比3月、5月都要好,低于6月是预料之中的。

  “7月楼市的新增供应没有6月大,这是造成成交量下降的主要原因,各个楼盘的总体销售率不低。”该副总裁说。

  某上市房企营销负责人也说,从各楼盘反馈的情况看,成交量并没有明显变差,楼市并没有出现明显恶化迹象。预计8月楼市成交量、价仍会保持平稳。

  该营销负责人进一步说,7月下半月中高端楼盘成交量较6月高峰时期确实出现下滑,但总体推盘热情仍然较高,且都带有促销,对成交量应该会有带动作用。

  上述上市房企副总裁也判断,8月上海楼市的成交量价会稳住,“因为市场的热度还在延续,只要有供应,成交量不会低,8月的供应量预计会较7月持平或略大。”

  “8月房价应该会回落”

  结构性因素对7月上海房价影响明显。

  佑威数据显示,7月上海市商品住宅的成交结构中,单价4万元以上房源的成交量环比下跌12.29%,小于单价4万元以下房源的成交量跌幅(16.23%)。

  黄志坚认为,成交权重的差异,使得7月房价有所上涨,但从最近两周商品住宅量价齐跌的态势上看,8月的成交均价应该会回落。

  上海盘谷房地产有限公司总经理宋海分析,7月刚需楼盘有效供应相对较少,而中高端楼盘在7月前两周的成交量也很不错,这使得7月房价有所上涨。

  佑威数据显示,今年7月,上海面积在100平方米以下的商品公寓的去化周期为7.2个月,总体表现为供应偏紧,这类房源价格上有上涨的压力。

  不过,宋海判断,进入8月,沪上刚需楼盘或将集中放量供应。

  据宋海称,目前不少刚需楼盘的开发商都在加快施工、申请预售证的进度,“刚需楼盘多为毛坯房,达到预售条件更快更容易些。”

  而且,在宋海看来,中高端楼盘经过一波成交放量后,供需双方都需一定时间盘整积累。

  他预计,8月上海楼市成交量不会比7月低,但成交均价会出现回落。

  中高端房源库存高企

  某上市房企营销负责人也承认,近期监管层数次喊话,可能会对市场产生一定影响。

  不过,该营销负责人强调,“目前并没有迹象表明,中高端楼盘推盘、成交出现减少。”

  上述上市房企副总裁认为,随着市场的明朗,改善型成交仍会提高整体市场的价格水平。接下来改善型客户会持续入场,以前单纯依赖刚需拉动成交的情况会有所改变,这可能导致成交均价不会大幅回落,“接下来不排除还会降息、降存准率。”

  不过,中高端房源的库存量仍然高企。

  佑威昨日发布的数据显示,150平方米以上的商品公寓7月的去化周期为15.3个月,较6月大幅延长近4个月,总体表现为供过于求。别墅类产品表现得更为严重,7月的去化周期为34.3个月,较6月延长了近5个月。

  黄志坚判断,在现行政策环境下,楼市存在结构性问题,供求关系表现不一,分化在所难免,后市或将呈现“几家欢喜几家愁”的局面。

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