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松江楼盘均价仅5500元 属工业用地有50年使用权

来源:上海青年报2012年9月10日09:02【评论0条】字号:T|T

接待中心每天要接待不少来看房的人接待中心每天要接待不少来看房的人
据称,三盛公寓明年4月交房。本版摄影 记者 施培琦 据称,三盛公寓明年4月交房。本版摄影 记者 施培琦

  近日,网上一则“沪现6000元每平米楼盘”的消息吸引不少欲购房者的目光。帖子称7月底,在松江开盘的“三盛公寓”毛坯房均价“惊爆”6000元一平方米,花20多万元就能购得一套40多平方米小户型住房。

  然而,记者深入了解得知,此楼盘毛坯房均价实为5500元/平方米,但土地性质属于工业用地,购房后没有个人产权证,只有50年使用权的一纸合同,不但需要一次性付清房款,水电等收费也按照工业收费标准,相比民用价格几乎翻倍。

  本报见习记者 周胜洁

  35的房子16.8万元就能购得

  “三盛公寓”楼盘位于松江松汇东路1号,7月底刚开盘。8月22日中午时分,记者来到松汇东路附近的楼盘接待中心,正巧遇到一位置业顾问带着两位看房人准备去看房。在接待中心,来咨询的人不在少数,多数都是松江本地人,不乏中年人带着老母亲一起来看房。置业顾问刘先生接待了记者,他表示,楼盘一共有三栋楼,一期开盘的是1号楼的三楼和3号楼的二楼,共有60多套房源。

  刘先生说,此次出售的房屋“主力军”为40至60平方米,“也就是说二三十万元就能在松江有套房子了。”他带记者实地看了楼盘,搭着脚手架的楼房刚刚结构封顶,1号楼有六层,装有三部电梯,结构呈“回”字形,当中是走廊,两边皆有房屋,共有40多套,“内层的房屋可以靠中间的天井采光。”

  1号楼的一、二层楼还没有进行分层,走过堆满建筑材料、黄沙的一楼,刘先生带记者在一期出售的三楼实地看了样板房,房内只有卫生间被隔开,一房一厅的房源只能从装修好的房顶才能看出厅与房分割的痕迹。

  他表示靠天井采光的房源较便宜,“只有5380元/平方米,而‘回’字形外围的房屋则要5680元/平方米。”他甚至表示,有一间35平方米的房子,因为采光相对较差,已经特价出售了,“出售价格才16.8万元,折下来就4800元/平方米。”

  刘先生表示,目前三楼共40多套房子只有7间未售出,记者也看到,在他手上拿的销售单子上,近30套房子有23套已用红笔打上“已售出”标记。“有不少人是买两套打通,估计入住时只有30户左右。我们二期已在8月下旬开售,先前预订数也有六七套房了。”

  而3号楼则是精装修房源,一期共出售两楼18间楼房,“也分6380元和6680元两个档次。”3号楼两楼,有工人已经在安装洗漱设施,“到时候你只要拎包就能入住。”刘先生说。

  没有产权证 房款需要一次付清

  记者看到,“三盛公寓”因为临近松江城东汽车站,有十几条公交线路,交通十分便利。地铁9号线延伸运营后,楼盘到地铁站就5分钟车程。而周边有两个菜场方便买菜,配套设施完善。

  另据了解,与“三盛公寓”相同地段的周边楼盘的均价在10000元至11000元/平方米。“三盛公寓”地理位置如此方便,为何房价比周边楼盘便宜一半还多?对此刘先生道出,这和产权证有关,“事实上此楼盘属于工业用地,形式做成了酒店式公寓。楼盘内每栋楼都有大的产权证,但每户业主没有自己的产权证,只有50年的使用权,到时签的也是使用权转让合同。”不过他也担保说,签合同后会把“大房产证”的复印件一并给业主。

  此外,对于50年之后房子的归属问题,另一位置业顾问张小姐表示,50年后房子还是归业主所有,“跟70年有产权证的房子性质相同,都是按照国家政策的。”除了使用权转让合同之外,只有发票作为凭证,“但是现在只有收据,等明年4月底交房后,所有款项都付清,我们会给业主税务局的发票。”而当记者索要合同想先过目时,置业顾问在征询经理后表示目前合同“不好拿”。

  对于房款支付,刘先生表示首先要一次性付清房款,“每套房子也就二三十万元,买其他房子可能付个首付都不够。一般签约者都能一次性付款。先付95%,等到交房后再付剩下的5%。”刘先生说,“另外屋内没有煤气可用,如果要煮东西可以用液化气或者电磁炉。”

  房管局无登记规土局称是工业用地

  记者致电松江区房屋土地管理局市场科,工作人员查询后告诉记者,他们并没有“三盛公寓”的备案:“我们这里没有记录,那这个楼盘肯定不提供产权证。”随后,记者又登录“网上房地产”网站查询,在输入所在区县“松江区”,项目名称“三盛公寓”后,显示的项目记录为“0”。

  另外,记者致电松江规划与土地管理局,工作人员听闻“三盛公寓”所在地松汇东路1号后,明确表示是“工业用地”。“这是没有产权的,要想清楚再购买。”他提醒说,业主在购房及签约过程中要问清情况,“如果是自己居住那还好,如果将来想要二次买卖,因为没有产权估计比较困难,只能私下进行。而且还有一点需要注意,有时开发商会将一间房卖给多位业主然后‘跑路’,以前发生过这种事。”

  律师说法

  无备案涉嫌违规

  “租赁”合同期限只有20年

  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。“相关部门并无备案登记,显然是有违规之嫌。”盈科律师事务所的李文华律师对记者说道。

  此外,李文华律师明确表示,国家法规和政策严禁在工业用地上建造除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房以外的其他房屋,“50年使用权属于工业用地,现在开售房屋,这样变更土地性质的操作又无独立产权,不具备可售性,开发商变相‘以租代售’,可能导致购房人权利无法保障。”

  而针对购房所签的使用权转让合同,李律师表示,这和租赁合同是一个概念,“使用权转让合同本质就是租赁合同,只是叫法不同。”

  “按照《合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以业主所签的合同,虽说有50年的使用权,但20年以后就失去了法律保障。”李律师说。

  风险提醒

  入住后配套设施

  以工业用地为标准

  因为楼盘的土地性质为工业用地,业主入住后会遇到一系列“衍生问题”。李文华律师说:“业主拿不到个人独立产权,除了不能向银行进行贷款,户口也不能迁入。”此外,水、电、煤等日常使用也将按照工业标准收费,水费单价要2元,电费白天单价1.06元,晚上也要0.5元,基本比民用的水电费贵了一倍。

  另外,小区设施标准也有所不同,“比如住宅小区的绿化率一般在30%以上,而根据《工业项目建设用地控制指标》第四条中的有关规定,工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的,绿地率不得超过20%。绿地覆盖面积少可能会影响入住后的舒适度。”李律师说,“此外诸如锻炼器械等小区配套设施也不完善。简单说来,工业性质土地造房出售不符合居住标准。”

  而采访中,置业顾问也向记者说明了楼盘内的绿化不多,“地面上需要为停车位留出空地,所以绿化面积相应就少了。”而若要锻炼,置业顾问指着围墙对面一处空地表示,“那儿有公共的运动器械,业主可以使用。”

  没有产权证

  要防开发商“耍花样”

  李律师表示,就算签订了使用权转让合同,但因为没有产权证,业主对所购买的房子没有所有权,其实“主动权”还是在开发商手里。“现在房子还是期房,要到明年4月底才能交房,如果开发商经营不善,一旦发现运作不下去携款潜逃,凭着一纸使用权转让合同,业主很难维权。有的开发商也会做‘一女多嫁’的事情,将一套房子卖给多位业主,分别签合同。如果真的遇到这种情况,业主也只能认栽。”

  此外,李律师认为,在入住后业主也要面临一定的风险,“如果开发商因为经营欠了别人的钱难以归还,对方有权将房子进行拍卖,开发商在急需用钱的情况下也可以把房子作为抵押。业主没有产证,就只能处于被动地位。”

  合同到期后房子

  归属问题成“未知数

  李律师指出,如果业主购买的是70年有产权的房子,到期后是自动无偿续期的。“根据《物权法》规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

  “而若购买的是‘三盛公寓’楼盘,因为没有产权,50年后的房子归属问题就成了‘未知数’。”李律师说。纵然楼盘的置业顾问肯定了“50年后房子还是你的”,但李律师认为开发商的说法没有依据和效力,工业用地50年使用期届满后的续期问题和房屋归属问题有待法律法规作出进一步规定,但基本上是要补交土地出让金的。“另外,如果在未来50年内房屋出现拆迁、收回等各种状况,在补偿利益等方面业主很难维护自己的权益。”

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