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金山铁路开通未带热楼盘销售 整体楼市均价低于万元

来源:新闻晚报2012年11月19日13:54【评论0条】字号:T|T

金山某楼盘售楼处外

对看盘者而言,最关注的依然是价格

  □晚报记者 张骏斓 摄影报道

  “一线接驳上海南站,快速畅达市中心。 ”随着国内首条采用公交化运营的市域铁路线路——金山铁路开通试运行,金山铁路所开启的半小时生活圈,让金山楼市热闹起来。有开发商预言,金山房价将迅速告别“四位数时代”。但在该铁路运行一个多月后,记者实地调查发现情况却并不乐观,虽然部分新开楼盘的单价已在万元以上,但金山整体楼市成交价低于万元,2012年9-10月金山区域新房均价为0.92万元/平方米,同比回落10%。

  两新盘价过万  开盘首日成交未过半

  上周末,金山两个新盘同时开盘,开盘价格也纷纷冲击万元关口,但开盘首日的成交量均未过半。

  上周六上午9点30分,当记者来到金山铁路上海南站候车区时,候车区内座无虚席,很多人都是结伴而行,讨论的话题大多也是金山相关旅游的信息,9点40分,候车区门打开,记者登上火车,不一会儿,列车车厢位置坐满。记者在座位周边询问几名乘客,大多表示交通便利度提高,方便外出旅游,“在金山买房子,还是太远了。 ”与记者对坐的王女士笑着说道。

  经过32分钟行驶,金山铁路10点31分到达金山卫站,记者搭上出租车前往首个新开楼盘——卫清西路上的金瀚园。 “现在专门来看金山楼盘的人多吗? ”记者向司机问道,在金山干了2年半的出租车司机陈师傅直言:“我每天跑火车站不下10次,但直接从车站到楼盘的客户很少,两天来你是第一个。”开了不到3公里,记者来到的金瀚园的售楼中心,大厅内几名购房者站在沙盘前与销售人员洽谈着,沙盘左边的签约区,也有部分业主拿着合同交流着。

  “今天我们开盘是9折优惠,单价11000元/平方米起,如果一次性付款有99折,如果是前期老业主还有99折优惠。 ”一销售人员介绍道。据其介绍,本次推出83平方米的两房和138平方米的三房。 “现在二房的选择还有很多,三房16-17号的只有高区和低区了,中间区域没有了。 ”该销售人员拿着一份销售情况表说道。记者看了一下销售人员的销控表,本次推出的285套房源,标注已售的房源不足百套,1-6号单元只有很少的房源被标注,只有位置靠内的16-17单元共计72套房源卖了有50套左右。不少知晓开盘的看房者在听闻价格后,了解一下情况就离开了的接待中心。

  同样的情况在本周末另一金山楼盘出现。位于龙皓路上的海上纳缇也是17日开盘,当记者11时来到售楼处,上午的开盘接近尾声,售楼大厅门口一侧竖立的销控表前还有不少购房者和接待的销售人员在讨论成交情况,记者细数了一下,该项目本次开盘160套,主力户型为92平方米的两房和123平方米三房,截至开盘当天上午11时,共计成交74套,而售楼处门口发放VIP卡也只到了166号,去化率不足5成。

  “现在我们有三重优惠,共计能便宜7万元,均价在12000元/平方米。如果是下期的话,价格应该是在13000元-15000元/平方米。 ”一名销售人员在沙盘前向其客户卖力地推介道,但这仍旧无法让这名客户拿定主意,“我再电话问问。 ”该客户拿着电话走出大厅。还有几对客户对于本次价格也有些吃惊,“没有想到,价格提高了这么多,原来认为在1万元上去一点差不多了。毕竟周边的交通不是非常便利,只有一个金山3路和6路。这个区域靠近欧尚的楼盘也没有这么贵。 ”看房者凌女士介绍道。

  金山楼盘的购买主力仍然是本地居民

  “这次开盘的两个项目都是区域品质不错的新房,但价格还是偏高,因此成交量不会出现火爆的情况。 ”周翰向记者说道,已经在金山蒙山路上经营了6年房产中介的他向记者坦言,现在金山铁路所带来的楼市利好,还未到质变的时候。在其门店,很多的二手房单价都未突破万元。 “比如蒙山路上的山鑫阳光城,是我们的明星楼盘,中心城区,旁边就是乐购,挂牌价格也刚刚超过万元。 ”周翰说道。

  阳房产的公寓项目,成交价格都在万元以下。 “最近最火的御龙首府成交均价7800元/平方米不到。目前市区的客户都还没有进入,买家基本上都是本地的,超过万元后,本地的客户接受度并不高。 ”

  御龙首府位于金山新城板块海丰路、龙轩路口,网上房地产数据显示,从其开盘至今,共签约233套房源,其中11月成交了203套,是目前11月的成交冠军。 17日下午,记者特意前去该楼盘一探究竟。销售人员介绍,该项目是公寓和经济型别墅所混合型社区。该楼盘于今年10月27日取得预售证,共推出306套房源,以80平方米-100平方米的两房以及118平方米-133平方米的三房为主。

  “买的客户还是本地居民多一点,其他区域的很少。 ”该销售人员向记者介绍。据介绍,在10月的房展会期间,该项目也有参展,当时依托金山铁路刚刚开通,吸引了不少市区客户。“部分客户也来实地看过,但是从成交情况而言,实际购买的比例很小。 ”该销售人员透露。其坦言,虽然现在从金山新城到上海南站只需约半个小时,改变了出行困难的状况。但在目前的楼市调控的状况下,在限购制约下,金山的楼盘对于市区的购房者吸引力非常有限。

  在金瀚园接待中心的探访中,记者也发现目前在售楼处的购买主力几乎都是本地客户,销售人员和客户都乐意用金山味的上海话交流。 “这次开盘大部分都是本地客户购买,有些是我们的老客户。我们项目实际在板桥路上,但接待中心设在靠近金山铁路近一点的卫清路上,就是想吸引更多的市区购房者,市区客户并不多。 ”一金瀚园的销售人员透露。

  金山铁路开通一个月后,除了御龙首府依靠价格优势获得当地客户的青睐,异军突起之外,其他项目成交情况则并不理想。网上房地产显示,11月除了御龙首府成交过百外,其他项目均未超过30套。

  来自21世纪不动产的统计数据显示,整个10月金山区合计成交3.5万平方米,环比仅提升了0.1%。另外,2012年9-10月金山区域新房均价是0.92万元/平方米,同比还回落了10%。

  购房者:铁路虽通,交通仍存短板

  作为本市区域新房成交价格最低,同时也是唯一一个均价低于10000元/平方米的区域。区域内的新房价格也无疑是当前本市各大区域之中的价格洼地。随着铁路的开通,金山改善了出行不畅的现状,再结合其他区域难以比拟的房价优势,金山有可能瞬间成为众多购房者,尤其是刚需购房者所最为青睐的“楼市刚需大区”。

  这对于部分刚需者而言,这个“刚需大区”看上去诱惑十足,但仍有不少麻烦。 “我10月期间利用2个周末的时间去实地看了一下,最后还是放弃在金山买房。”刚从学校毕业不到5年的新上海人陈锐向记者无奈地说道。对于已经谈婚论嫁的他而言,公租房无法满足其现实的需要,由于与女朋友工作的单位均在上海南站附近,金山铁路的开通,让他萌发去金山买房的打算。“反正就半小时到了,实际上和从南站到共富新村站差不多时间。 ”

  但在多次看房后,又发现了新的问题。“我在那里看了很多新房源,小户型总价还能接受,如万盛金邸的盘,距离金山卫铁路站约3公里左右,自己自行车或是电瓶车过度一下就可以了,但现在的铁路时刻表有些麻烦,早上的时间不太便利。如果要留足时间到单位的话,最安全的一班7点12分出发的,到达时间是7点44分,太早了,但其他时间都存在迟到的可能。还有就是周边的配套有些少,生活便利度不高。 ”陈锐介绍道。

  经过一番考虑后,陈锐还是决定在闵行等轨交区域选择二手房。 “虽然只能买更小面积的房子,但是相比在金山买房,未来的生活便利度高一点。”而在一些论坛和微博中,很多网友与陈锐都有着相同看法。大家都坦言,铁路虽然通车,但是仅仅依靠每天36对的量,实际上对于去金山置业的便利度很有限。

  业内:半小时生活圈利好已透支

  业内人士分析指出,由于铁路开通的半小时生活圈利好已经透支,考虑到目前仍处于楼市调控下的淡季时期,轨交开通对金山这类非传统居住区,其成交提升作用在短期未必能够显现,金山楼市还需等待。

  事实上,轨道交通的规划和开工,已给金山楼市带来过两轮价格上涨,其利好被早早透支。据上海搜房数据监控中心统计,2007年初,22号线(即金山铁路)规划正式出台,首次带动金山的年度成交面积提升到50万平方米之上,环比前一年上涨超过50%。2009年工程正式开工,再一次带动金山楼市的全面爆发,成交均价从2009年的6954元/平方米,上涨到2010年的9378元/平方米。之后受宏观调控加码的影响,成交均价的涨幅放缓,成交量也有明显萎缩。 “目前仍处于楼市调控下的淡季时期,轨交开通对金山这类非传统居住区,其成交提升作用在短期未必能够显现。 ”21世纪不动产分析师黄河滔解释道。

  中房信分析师薛建雄表示,金山通轨交与之前外环周边通地铁的效果有着巨大差导。主要原因是之前上海外环周边地铁一通,主城区的人口就大量导入,各种配套也就快速跟进,使得这些区域的楼市出现明显变化。但是金山离得太远,主城区人口不会往那里去,轨交只是增加金山和主城区的经济流动,对楼市的作用自然不明显。

  汉宇地产市场研究部经理付伟也指出,由于金山新城板块地理位置偏远,相关配套也欠成熟,再加上供应少,并不为市区购房者所熟悉,购房主力仍以金山本地人为主,占80%以上。他认为,像金山这样远郊的发展更多是要靠自身的产业定位来吸引人群,轨交只是一个补充。 “金山为例,只有当地的产业发展才能形成人口导入,单纯依靠轨交是很难实现的。 ”

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,轨道交通对于金山来说是很大的利好,但基础设施的成熟和配套的完善也需要跟进。这样才能够出现长期向好的趋势。

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