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嘉定楼盘定价回归调控前 开发商称不具备追涨基础

来源:东方早报2012年12月10日08:27【评论0条】字号:T|T

  ■ 开发商称“市场仍不具备追涨基础”

  某外资房企总经理认为,从市场供求看,市场已经出现了有利于开发商的转变。不过,他也指出,从开发商角度讲,由于楼市存在调控的变数,在年内如果有房源,还是会尽快推,“定价还是会以市场价为参照,毕竟年内的时间已经不多了。”

  沪上刚需楼市的年底翘尾行情仍在继续。

  12月9日,早报记者在嘉定区周末新增入市的两个楼盘售楼处了解到,天居玲珑湾和中建溪岸澜庭在开盘当天,均取得了超过三成的销量。

  某上市房企营销总监称,嘉定的这两个楼盘同时开盘,其定价与销量之间的关系很具指标意义,“从销售的火爆程度看,中建溪岸澜庭较好,天居玲珑湾一般。但从开盘一天时间的绝对销量看,都是很不错的”。

  “这说明年末刚需市场的翘尾行情仍在延续。”该营销总监直言,从单个楼盘前后价格对比看,这两个楼盘的价格涨幅很大。但对比目前区域周边的市价,上述两楼盘此次的推盘价格还算是“低姿态”的,开发商仍有着较为明显的跑量意图。

  加推房源提价

  12月9日下午,早报记者来到嘉定区汇旺路的天居玲珑湾售楼处,现场一销售人员介绍,当天是该楼盘此次开盘的第一天,加推了100余套带装修小户型房源,“均价1.1万元/平方米起,优惠后在1.2万元/平方米。开盘期间的优惠为‘2万元(意向金)抵6万元(房款)’,外加9.7折。”

  售楼处现场张贴的销控表显示,截至昨日下午3时,天居玲珑湾此次加推的180套房源,已定售出70套。“嘉定哪还有这么低价格的新房?周边的一手楼盘单价都在1.5万元以上。”一销售代表如是“劝买”。

  现场一看房者称,“年初时,该楼盘的报价只要8000多元/平方米,当时犹豫,没买。”

  一业内人士介绍,该楼盘今年4月第一次开盘时,起价在8800元/平方米;两次加推后,实际成交均价已达近1万元/平方米。对此,一销售人员解释,“今年4月首次开盘时是毛坯房,这次是精装修的。何况现在是年末,周边楼盘价格都涨了。”

  某外资房企总经理进一步分析,天居玲珑湾此次加推价格较前期提升幅度较大,对购房人心理有着较为明显的影响,“虽然存在毛坯与精装修的差别,但刚需客户对价格更为敏感,前期八九千,现在1.2万,心理上的冲击力还是很大的,这可能也是开盘当天销量较为一般的原因之一。”

  “刚需提价信号”

  位于嘉定南翔板块的中建溪岸澜庭则传出了热销声。

  据介绍,该楼盘系首次开盘。昨日下午4时,一参与该楼盘代理的房产中介业务员称,“房子几乎全卖完了,看房班车已经不再载客了。”

  售楼处张贴的一张销控表显示,该楼盘此番推出的216套两房、三房房源,仅剩38套房源在售,剩余房源以户型较大的三房为主。

  “此次开盘优惠后均价在1.6万元/平方米,开盘期间优惠幅度较大,‘2万元(意向金)抵扣8万元(房款)’,再打9.7折。”一销售人员指了指销控表说,“今天是开盘第一天,剩下的就这么多了。两周后还会再加推两栋,到时候开发商的定价就未必是今天这个价格了。”

  某外资房企总经理介绍,中建溪岸澜庭此次1.6万元/平方米的均价,仍然算偏高。该楼盘首次开盘就敢于这样定价,可能与前期认筹情况不错有关,“11月底,周边同属新盘的旭辉华庭,开盘均价在1.5万元/平方米出头,但销量仍然不错。由于中建的位置较前者稍好,因此此次中建开盘,可能是参考了前者的价格和销量。”

  按他的观察,目前南翔板块的公寓均价在1.8万-2万元/平方米,而中建的此次开盘价格已经回到这轮降价前的板块水平。此次中建的热销,或将给嘉定周边的刚需楼盘一定参照,“上述两个楼盘的销售情况,进一步验证了目前上海刚需户型紧俏的现状。”

  这位外资房企总经理进一步说,中建此次开盘的价格与销量,对周边的刚需开发商是一个信号,“甚至可以这么说,中建这次1.6万元/平方米的定价,算是一种涨价的试探。接下来,如果周边刚需楼盘再次加推,那么提价的轨道应该是比较明显的。”

  开发商的涨价风险

  不过,在受访开发商看来,当下的刚需房源涨势,仅是相对市场低谷时而言的。

  某上市房企营销总监称,如果对比去年此时,刚需楼盘的价格涨幅在15%的不在少数,“像嘉定这个刚需区域,涨价幅度在20%的算平均水平,有的能达到30%。虽然去年这时是这一轮行情的最低谷,但就近期多个新推盘的楼盘看,价格已纷纷回到了此轮降价潮之前的水平上。”

  “当下房价的上涨,是总体市场行情推高所致。”据该营销总监称,过了12月,因为临近春节,上海刚需楼盘的供应量会进一步减少。

  前述外资房企总经理同样认为,从市场供求看,市场已经出现了有利于开发商的转变。

  不过,他也指出,从开发商角度讲,由于楼市存在调控的变数,在年内如果有房源,还是会尽快推,“进入明年1月,由于春节因素,开发商可能不一定有太多加推动作,因此在今年年内,还是会尽快加推。定价还是会以市场价为参照,而非冒一定风险去涨价,毕竟年内的时间已经不多了。”

  对于涨价预期,某上市房企副总裁的观点是,“市场并不具备追涨的基础”。

  该副总裁进一步说,楼市经过一年的复苏,目前刚需房源价格已有较大幅度回涨,已经回到调控前的水平,“几乎每一个刚需楼盘都涨价了。”但一旦销量下滑,开发商继续涨价的动力也就没有了,“因此我觉得目前的价格水平会稳定下来。”

  “即便再涨,幅度也会非常小,速度会非常慢。”该副总裁说,去年底的情况是不降价就卖不掉,现在的情况是涨价可能也会卖不掉。

 

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