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境外购房有七个陷阱 需要政府规范

A-A+2012年12月14日09:08青年报评论

  》专家访谈

  境外购房行为需要政府规范

  资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺告诉记者,目前我们国家在对待公民境外购房行为上,还没有进行有效管理,从而产生一些非常实际的社会问题:资产转移问题、外汇限额问题等。  

  据庄诺先生统计,在这波海外购房客中,投资者占44%,接近半数,移民的占21%,子女教育的占12%,而资产转移的占到了17%。

  “在境外买房这个行当里,资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说,在进行资产转移的人群里,有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好,就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷,夫妻一方对财产进行“正转移”。

  “当然,也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说,此类资金转移的特点是资金向境外转移在形式上基本合法,通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在境外,在境外被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为,有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。

  因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在境外购房者只能全家总动员,将购房资金化整为零,以旅游、留学等名义汇入境外账户。这样规避了法律风险,却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄,将大笔资金注入境外账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。

  》记者调查

  境外购房七个陷阱

  记者在采访那些已经在境外购房的买家时,他们无一例外地告诫说:“境外购房陷阱太多,再好的中介都是靠不住的。真要到境外买房,还是自己实地考察考察再说。”

  陷阱一:包租包卖 特点:买房容易卖房难

  大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”,所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去,就意味着你有稳定的租金收入。但是,很多中介只是将包租当诱饵,实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去,损失还是你自己的。”

  在澳信公司的展销会上,记者就“包租”事项询问销售经理,该经理说,在推广期,第一年包租,这个是写进合同的,如果租不出去,公司将补贴客户的租金。第二年开始,公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去,我们也没有办法。”

  至于“包卖”,王婷说,这就更不靠谱了。“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。也就是说,你的房子要转手,就必须找澳大利亚人来接盘。而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。所以,我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。”

  陷阱二:居留权   特点:翻译会断章取义

  资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者,很多中介公司在办投资移民的时候,故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因,有些概念翻译成中文时,差别并不大,就给房产中介可乘之机。”

  庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说,即使你在西班牙买了房子,你也只能获得在当地居住一段时间的权利,在居留期间,你也不能享受当地的社会福利,也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着,西班牙盯的是你的钱包,而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说,这个消息经一些售房中介断章取义后,就变成了“16万欧元移民”。

  “如果你不懂英语,又没有完全弄懂这些法律概念,就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。

  陷阱三:低门槛   特点:很多费用未告知

  陈洁告诉记者:“我买墨尔本那套房子的时候,手头的钱并不多。中介的人跟我说,在澳大利亚投资购房的门槛很低,只要付10%就可以了,交房的时候再付20%,余款都可以申请贷款。”

  大约一年后,陈洁的房子要交付了。这时候,陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%,很多费用都冒出来:印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。

  银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%,买家补缴的首期房款,也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费,大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说,她的资金链差点就断掉了,几乎无法支付后期的打理费。

  王婷也说,你要是通过中介买一套60万澳元的房子,你至少要在自己的账户上备足80万澳元,以备不时之需。而中介为了吸引买家,往往把门槛说得很低。

  陷阱四:永久服务 特点:卖完房子就解散

  王婷告诉记者,有些中介在“忽悠”你买房的时候,说“一次买房,终生服务”,绝对是骗你的。

  她第一次买房的那个中介,总公司是澳大利亚的,当时承诺只要通过他们买的房子,他们公司在澳大利亚会提供终身服务的。对那些在澳大利亚无亲无故的投资者来说,这一点很有吸引力。可是,他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳大利亚去,找那个总公司,总公司也倒闭了。王婷的经验是:说得越动听,谎言的可能性就越大。相反,实际困难跟你说得越多,这样的中介就越靠谱。

  李敏也告诉记者,在澳洲买房,除了要选对销售商外,更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商,都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商,我们不能听他们吹,而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”

  王婷则认为:“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的,千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的,往往都是中国人。”

  陷阱五:高回报   特点:每个环节都不能错

  在一家代售澳大利亚房产的境外中介,业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说,这套公寓市价55万澳元,你只要交16.5万澳元,其余都由银行承担。“交房后,我们替你租出去,年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式:投资收益=年租金-年利息-其他支出(租务管理费+物业管理费+市政税及水费)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135(澳元)

  业务员还信誓旦旦地表示,澳大利亚的房产平均年升值10%,也就是说等到交房后,这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现,即可获得贴现额12万澳元,再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后,客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房,两套房总价值达到163万澳元。

  王婷看了这套说词后指出:要想让这个设想成立,就得保证房租不能下降,而且租期一个月都不能脱节。

  陷阱六:永久产权 特点:地权产权同样分开

  庄诺告诉记者,所有销售境外房产的中介,无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说,在国外,地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特,产权是永久的,但土地使用权不是永久的,你买了房子之后,就得年年给用地交税。

  了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者,叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地,并非按照中标价8800美元来交税,而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地,那么她获得的不是该土地的永久所有权,而是永久纳税权。”

  “对产权的性质,我们需要按照国别,甚至州别来研究,中介在推荐房产的时候,往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。

  陷阱七:精装修房 特点:外国租客喜欢自带家具

  在澳大利亚最好别买样板房。

  王婷说,她一开始不懂澳大利亚的行情,在中介的撺掇下,按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房,以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道,澳大利亚本地人是不热衷于买房居住的,他们喜欢租,自己有家具,租下房子后,所有家具一车送来。”

  王婷说,平心而论,澳大利亚开发商的样板房里的家具都是名牌,货真价实。当然,这样的样板房价钱不菲,中介为了赚取更高的佣金,不惜给客户“吃药”,让客户高价买下。“有家具的精装房,反而不好出租。”

  王婷还提醒说,有些中介为了招揽客户,信口开河许诺赠品,王婷建议,任何赠品都必须在合同里写明,否则就不靠谱。

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