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李嘉诚斥资19亿购下海洋大厦 腾飞毛利润逾5亿

A-A+2013年1月15日09:00东方早报评论

  早报记者 王齐

  知情人士近日透露,ARA Asset Management Limited(以下简称“ARA”)以约19亿元人民币的价格,从总部位于新加坡的腾飞集团(以下称“腾飞”)手中,购得位于上海的商办物业——海洋大厦。双方已签下买卖合同。

  一房地产投资资深人士称,这一价格代表了市场的平均水准。海洋大厦的年租金净回报率在4.5%~5%。上海写字楼市场的毛租金年回报率在5.5%上下。

  公开资料显示,海洋大厦位于上海市黄浦区延安东路(靠近浙江中路),属于外滩商圈范畴。2006年,新加坡腾飞集团以1.66亿美元(当时约合13.28亿元人民币)的对价,购得海洋大厦。这笔交易当时被称为上海楼市限外政策出台后,海外公司首宗收购上海物业的案例。

  早报记者粗略估算,腾飞此番转手,毛利润逾5亿元人民币。

  “基本接近腾飞报价”

  莱坊国际提供的数据显示,海洋大厦总建筑面积为50345平方米,其中写字楼部分4万余平方米,商业部分为1万余平方米。

  上述知情人士透露,腾飞方面报出的价格也不到20亿元。6年多前买入时,海洋大厦单价为2.6万元,退出时单价已近3.8万元。

  据海洋大厦一工作人员介绍,该物业1楼是以餐饮为主的商业,日租金报价在15.5元/平方米;其余楼层均为办公性质。海洋大厦共25层。以面积为92平方米的一套办公楼为例,日租金报价为9.1元/平方米。目前出租率超过80%。

  中原地产一位负责该大厦承租业务的工作人员称,“海洋大厦的租户多为大业主,都是开发商。向我咨询的,多为200平方米以下的租户,现在的租金可以谈到8元/平方米/天。海洋大厦近年曾翻新过。”

  上述知情人士则表示,海洋大厦的实际租金为7.5至8元/平方米/天,出租率超过85%。

  莱坊国际上海研究咨询部董事杨悦晨称,“海洋大厦翻新前并不算甲级写字楼,翻新后才达甲级写字楼标准。”莱坊国际提供的数据称,海洋大厦整体出租率为90%,办公楼租金为7.5元/平方米/天。

  ARA买进卖出

  此项交易的接盘方ARA,是一家房地产基金管理公司,为中国首富李嘉诚旗下长江实业集团的附属公司,在新加坡交易所主板上市。

  上述房地产投资资深人士透露,ARA在买入海洋大厦的同时,也在退出其在中国的部分商业项目,其中已经确定的包括南京国际金融中心。

  ARA原本计划将旗下内地三个商业项目打包,推出双币Dynasty REIT在新加坡上市。资料显示,Dynasty REIT的初始资产包括南京国际金融中心、大连天兴·罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦。

  但2012年10月,ARA公告称,鉴于近期投资者的情绪在IPO市场表现和整体市场状况逐渐恶化后发生变化,暂停Dynasty REIT的IPO。

  上述人士表示,Dynasty REIT挂牌未成功,ARA便打算出售其中的资产来退出。而现在,新加坡和香港市场REITs被低估,原因是投资者认为内地商业地产项目租金回报率低,而业主不愿意打折出售。

  ARA去年三季报中提及,其目前管理着6个房地产投资信托基金,其中包括长江实业发行的首只人民币计价REITs汇贤产业信托。

  “腾飞或继续抛售”

  早报记者了解到,腾飞在上海目前共有3个商业地产项目,除了海洋大厦,另外两个分别是位于徐汇区的腾飞大厦、位于黄浦区的腾飞浦汇大厦,均在腾飞中国商业地产基金(ACCF)的盘子里。

  上述知情人士透露,2011年,腾飞曾欲把旗下商业地产项目打包,在香港成立人民币计价REITs,但因估值低于预期未上市成功。腾飞遂打算散卖退出,海洋大厦便“首当其冲”。腾飞还有意出售腾飞浦汇大厦。

  公开资料显示,腾飞浦汇大厦原名为高腾大厦,2010年被腾飞购入。有报道称,腾飞当时的购入价约13.1亿元。

  腾飞持有腾飞浦汇大厦仅2年多时间,为何急着抛售?

  一写字楼资深人士分析,该大厦不算是腾飞认为可以长期持有的资产。此外,当下游资相对活跃,有人接盘。一线城市地理位置好的优质写字楼数量少,所以即便品质并不算是甲A但地段尚可的写字楼,外资也愿意接手。加上每个项目都有最低回报预期,不难理解腾飞选择此时考虑抛售浦汇大厦。

  官网信息显示,腾飞集团总部位于新加坡,以开发工业园区而闻名。新加坡科学园以及大连软件园腾飞园区是该企业在亚洲的旗舰项目。目前,腾飞有3个上市房地产基金,分别为腾飞房产投资信托 (A-REIT) 、腾飞印度信托 (a-iTrust) 和腾飞酒店信托 (A-HTRUST)。

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