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上海新政细则严厉程度或超预期 免税房提价5%-10%

A-A+2013年3月24日08:49新闻晨报评论

  晨报记者 徐运 唐佳 张昱欣

  国五条细则民间版本纷传。据称,上海最快出台新政细则的时间节点可能在本月下旬至月底。业界人士认为,上海的细则严厉程度有可能超出市场预期。

  离新“国五条”出台已有三周,上海二手房市场的火爆开始回落,但依然维持一定的活跃度,仍有不少客户打算抓紧时间签约过户。而一些“免税房”的卖家则纷纷提价,买卖双方巨大的心理落差恐使细则执行后的二手房市场迅速降温。市场人士普遍认为,一旦新政实施,二手楼市首当其冲。

  什么是“免税房”?

  之前,晨报《楼经》曾介绍过市场上一些由中介包装的“免税房”,新政当下,有不少客户为了规避政策风险,降低购房成本,纷纷把目光转向目前政策中的“免税房”。其实从严格意义上说,真正的“免税房”应该不单指免征个税。

  按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。同时满5年的普通住宅,也可以免征营业税;属家庭唯一住房,并且是普通住宅的,可以享受契税减半的优惠。真正的“免税房”,即指符合上述条件的二手房源。

  “免税房”并非单指免征个税

  [案例]

  以一套100平方米的普通住宅为例,购入价为100万元(含其他成本),出售价为200万元。如果是免税房,基本上可以免营业税和个税,契税税率也只有1.5%;若不符合所有免税条件,不满5年,营业税要按全额5.55%纳税;不是唯一,要按差额的20%缴纳个人所得税;不是普通住宅,买家要按全额的3%缴纳契税。按现行政策计算税费如下:

  (单位:元)

  营业税    个税      契税    合计

  免税房     0         0        30000   30000

  非免税房   111000    160000   60000   331000

  [分析 ]

  从上述计算可以看出,同样一套房源,非“免税房”比“免税房”需多缴纳30余万元的税费,免税房的税费总额只有一个零头。而这部分税费往往会被房东转稼至买家身上,如果税费较低,在相同的价格条件下,可以降低不少购房成本。

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