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沪6月打折楼盘数量或再走低 刚需买家观望中入市

A-A+2013年6月2日09:14新闻晨报评论

  □晨报记者 张昱欣 徐运

  传统的5月楼市销售旺季即将收尾,回顾最近3个月申城新建商品住宅实际开盘量,就像一段刚刚玩好过山车的游客的心电图——3月“窜高”,4月“速降”,5月开始逐渐“走平”。 由于大批刚需买房人提前入市,无论是新房开发商还是二手房中介,都同时把目光对准了改善型买家。整个5月,大户型、高总价改善型新房供应重心明显快马加鞭,二手房市场主力军也逐渐过渡到了改善型买家身上。

  买房客保持观望

  “从去年底到现在快半年的时间里,这段时期是难得的平静期,虽然项目价格有小量增幅,一些预购房者开始进入观望期,但还不至于改变我们现有的销售策略。”位于宝山的同济城市阳光项目销售人员表示。事实上,记者走访多个新盘售楼处,多少都能感受到销售方的淡定。

  上周末,记者跟随搜房网组织的5月大型看房团前往浦东惠南、周康板块实地探营。此次看房活动按板块划分为15条专线,有共计61个项目参与其中。记者留意了一下购房者的情况,此次看房主力仍是刚需族,多为首次置业。其中,年轻人超过半壁江山,也有不少是替子女来看房的中老年人。在位于惠南板块的某楼盘,看房活动当天正好有新房源推出,主力户型为63平方米的1房和74平方米的2房、136平方米的3房,均价为14000元/平方米。一名中年看房客在看了销控表后摇了摇头。原来,她前几个月就开始关注这个楼盘,目前新推房源的单价比4月的一批房源又高出千元左右。“我们的定价主要是根据推出房源的房型和地理位置等因素综合考虑的,其实周边的楼盘这几个月也都在涨,但涨幅不算大。”销售人员向这名看房者解释道。

  除了刚需客外,一些有意置业投资的市民也趁着周末来打样。市民石先生认为,房价上涨与政策风险并存。一旦房价上涨过快,不排除会有新的调控政策出手干预。由于觉得此次看房团主推的项目还是以刚需楼盘为主,与自己的预期目标有差距,他表示自己准备继续保持观望状态,“到年底再考虑吧”。

  汉宇地产市场研究中心分析师朱春峰认为,虽然买家入市意愿的进一步增强可以倒逼楼市新政的加码,但根据以往二手房市场的交易量周期,紧接着6月份是进入楼市传统的淡季。因此,新政加码还需观察后市买家入市意愿的动向再决定是“逆势而上”还是“盘中调整”。

  “亲民盘”仍需迎合刚需

  近两周虽新盘入市量明显增加,但优惠力度并不尽如人意。这样的局面或在6月份持续,甚至会更明显。机构最新调查显示,预计6月打折优惠楼盘约为138个(含别墅),环比5月最终162个打折优惠项目减少了24个,同比2012年6月更是下跌超过三成。值得注意的是,这一预测数值可能为近两年来的新低。

  业内认为,目前市场上刚需房源,尤其是成熟商圈内的刚需房源供应仍相对有限,且房价目前仍处于看涨趋势,在一定程度上提升了开发商的信心。而从本月市场成交情况看,签约均价在2.5万元/平方米以下的房源有所萎缩,而中高端住宅产品成交有所放量。在这种情况下,定位于改善型房源或一步到位置业房源的经济型别墅开始推出较大优惠吸引部分有资金实力的购房者,但很难在总体成交量数据上有所表现。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,目前刚需楼盘买家依旧是市场的主导力量,上周成交上涨即是由刚需楼盘成交拉动的。未来部分开发商针对目前楼市的成交偏好,或将更多地避开别墅项目,适时推出比较亲民的刚需楼盘,以迎合市场主流需求。

  多个项目蓄客不佳延期开盘

  传统的“红五月”,开发商自然不会放过这个销售良机,大量新房上市,从数量上看明显超过了4月份。根据上海搜房数据监控中心截至5月28日统计,2013年5月上海商品住宅实际开盘共计44个,同比新增3个。

  上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿表示,5月实际开盘量相比4月明显上升,但明显少于3月,而且也只是相当于这两年的平均值,同比历年开盘量,今年5月推盘并没有太集中。在经历新“国五条”细则等政策洗礼之后,3月市场的恐慌性情绪不复存在,直至5月底,购房者又回复到较缓和的心态。

  虽然从数量上来看,5月推盘的主力还是外环外的刚需公寓,但相比于前几月,刚需推盘量的比例正逐渐降低;相反上海改善住宅的推盘量有一定幅度地增加,而且越到月末,刚需房供应量越少,改善型及中高端住宅加紧入市。

  而且这股势头还将延续到本月初,新浪乐居楼盘中心数据显示,本周末(6.1-6.2)上海预计仅有3个项目开盘,分别是嘉定南翔的华润中央公园、普陀曹杨长风的长风8号和闸北不夜城的中海万锦城三期。这三个楼盘无论从面积,还是售价来看,都是面向改善型买家的中高端住宅。

  值得一提的是,据上海搜房数据监控中心5月28日统计,5月共计有32个项目延期开盘,环比4月翻番。业界认为,主要原因是市场对于5月行情预期过高,但是楼盘蓄客情况不佳,直接阻碍了楼盘加推的意愿。

 

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