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房产评估价相差悬殊 慧芝湖花园一套房差价80万

A-A+2013年6月16日09:54新闻晨报评论

  晨报记者 徐运

  买房前,不想被中介或开发商忽悠的购房者会选择先打听楼盘行情、货比三家,以免买亏。现在越来越多的房产网站可以提供估价服务,输入房源就可以查到大致的参考价,甚至已经能精确到每一栋楼的每一套房。只是不同网站的评估价往往相差悬殊。

  指导价不是评估价

  作为买家,可以查查看中的小区现在的市场价大概是多少,也可以和其他几个“备选”楼盘横向比较;作为卖家,卖房前也可以输入自家地址,看看房子大概能卖多少钱,做到心中有谱,不怕买家胡乱砍价。日前,易居中国旗下克而瑞房价系统上线测试,并将在8月8日正式投入运营。

  房价系统首页就是一个硕大的搜索框,输入想要了解的一二手房名称后,就会显示出该楼盘的参考售价和参考租金,以及小区介绍、主力户型、物业费等相关信息。再点击具体的楼栋或房型,就可以精确到每一套房。网站会给出这套房的参考总价和参考单价,以及近一年来小区的价格走势变化,及已挂牌房源的价格参考等。

  对于新盘,系统会给出一个指导价,这个指导价是结合其拿地、成本、附近近似房源售价、区位、配套等多种因素综合推算出来的,与楼盘实际售价会有差别。如果项目售价高出指导价10%及以上,系统会“判定”这个楼盘性价比不高,将其列入“不推荐”行列;反之,则将向购房者推荐甚至“强烈推荐”某楼盘。如宝山某楼盘,6月项目售价为21800元/平方米,“克而瑞指导价”为26476元/平方米,相差高达14%,系统就将其列为“强烈推荐”范畴。

  这个“指导价”究竟是怎么得来的?依据是什么,是否中立客观?易居中国克而瑞信息集团副总裁于丹丹表示,这是通过一个复杂的数学模型计算而出的,除了通过已有的数据库外,还会加入大量的“附加条件”,比如这个楼盘现在距轨交车站的远近,未来一公里内是否会有轨交辐射、周边商业医疗教育配套等,都有不同程度的“加减分”。二手房则会结合朝向、景观等更多因素综合考虑。

  不过于丹丹一再强调,给出的仅仅是价格分析,而不是对房价的评估。

  不同网站估价悬殊

  给每套房子测算价格,克而瑞并不是第一个吃螃蟹的人。无论是专业的估价网站“房价网”还是传统门户网站“安居客”都有“房价评估”的内容。

  记者日前在三个网站测算同样几套房源,结果却大相径庭。

  以“慧芝湖花园一期”5楼一套109平方米的二手房为例,在克而瑞测算的参考单价是35931元/平方米,参考总价是369万元。

  在“房价网”,输入房源楼栋、面积、楼层大楼总高等基本信息后,记者还被要求选择几梯几户、层高、房屋朝向、装修情况(毛坯、普通、精装、豪华)和装修年限、小区绿化覆盖率、物业管理费、治安水平等林林总总十多项内容。仅“车位”一栏就有自有车位(无、买、租)、小区车位饱和度和临时停车位停车费等多个选项,选择不同选项都会影响到最后的评估价。还是这套房,房价网给出的评估单价为37600元,总价409万元。

  老牌的二手房网站“安居客”也已有了房价评估功能,同样在输入房源基本信息后,会被要求选填赠送面积(花园、地下室)、景观概况、自有车位、小区配套甚至离小区出口远近(远、近、适中)等,最后的评估单价38991元,总价425万元。

  同一套房,三个网站评估结果相差近60万元。记者随后又输入新湖明珠城一期6楼某套两房,结果三个网站的评估价格分别为428万元、349万元和386万元,上下更是相差近80万元。

  估价真实会侵犯“业主”隐私?

  相差如此之大,如何保证参考价的真实性?

  “电脑的好处就是可以进行大量复杂机械的计算,缺点就是很难做出应变。”于丹丹说,房价系统会定期更新参考价格。“新房随时更新,二手房数据月度更新。”

  “我们会通过人工介入审核修正,来保证数据的真实客观。”房价网副总裁蒋晓春表示,所谓人工审核包括自己打电话到中介问,甚至现场实地查看。“也有一部分数据来自于客户的反馈,以保证房源的真实性。”

  评估价不真实自然没有参考价值,可是太真实也会引起争议,这种精确到每套房子的“估价”是否会侵犯业主的隐私?

  “我们的房价评估系统,就事论事只涉及房子,而没有任何房子内住户的信息。”蒋晓春说,而且从实际操作情况来看,根据反馈,使用房价评估系统较多的还是卖方。“他们通过评估自己房子的价格来掂量大概可以卖出多少钱。”

 

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