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学区房投资策略:一套房十年送八孩子上重点(图)

A-A+2013年6月17日08:38解放日报评论

  本报记者 汪敏华

  一套学区房买进就上户口,待孩子一上学就卖出,下家也这般操作,如此击鼓传花,可产生最大效益:10年里送七到八个孩子上重点小学,这是最近流传的学区房投资策略。果真如此吗?

一套房送八孩子上重点?一套房送八孩子上重点?

  一套学区房最多送七八个孩子上重点,这种招数之所以出笼,缘于学区房实在太贵。

  再差的房型也卖得出

  不管房龄多老、户型多孬,只要是学区房,就是皇帝女儿不愁嫁。

  徐汇区岳阳路一套房龄近80年面积仅22平方米的小房子,卖140万元,单价超6.36万元/平方米,只因为对口建襄小学;

  虹口区邮电新村一套房龄20多年的一室户,仅30平方米卖125万元,比周边同户型房贵30万元,只因为对口四中心小学。

  学区房卖得贵,是因为刚需。望子成龙望女成凤是父母的本能,在很多父母看来,重点小学是通往成功的第一台阶,有关系托关系,没门路找门路,买学区房就是自力更生进重点。

  中原地产王志东介绍,他最近卖出了一套对口一师附小的学区房——四和花园一套底楼36平方米的小房,房东到手价213万元,买家加上双方税费,总价在230万元左右,合6.38万元/平方米。相比四和花园已经18年的房龄,周边次新房的单价则在5万元左右。

  “但买家还是觉得捡了个皮夹子,上个月这个小区成交的2套房都是朝北的一室户,底楼那套房东到手价175万元,单价7万元/平方米;6楼那套到手价183万元,单价7.32万元/平方米。算上各种税费,成交价还要高。 ”王志东透露,不少学区房有房型缺陷,比如长宁区镇宁路万航渡路口有一个小区,不少户型有一个房间窗户朝过道,采光非常不好,处于走道尽头的房子如暗房,这种房子如非学区房,买家往往不屑一顾,但托福于对口愚园路一小,一套主卧是“暗房”的45平方米住宅也卖出了140万元。徐汇区天平小区因为对口高安路一小,一套朝西30平方米的房子卖160万元,单价逾5.3万元/平方米。

  太平洋房屋中介的谈小姐介绍,徐汇区长桥一村建于上世纪60年代,而长桥三村建于90年代初,但一村39.7平方米的一室户卖169万元,单价约4.2万元/平方米;而三村的一室户卖价则是91万元,单价2.3万元/平方米,如此悬殊,只因为一村对口上海小学。

  学区房也分等级,对口市重点学校的最贵,对口区重点的相对便宜点。比如与长桥一村相近的对口园南小学的学区房,单价则在3.5万元/平方米左右。

  在房产政策调控中,学区房从来不曾低下高昂的头,今年3月份,四和小区的单价还是6.2万元/平方米,不过3个月,单价涨了数千元,那套213万元到手价的房子,房东两年前买进时为160万元,短短2年涨幅达33%。

  10年送仨孩子上重点靠谱

  正因为学区房贵得离谱,很多家长期望发挥其最大效益。一种策略是贷款买进学区房马上进户口,孩子一上学就挂牌卖出,下家如是操作,车轱辘连轴转,10年可以送七八个孩子进重点小学。还有一种策略是一家买进学区房后,把兄弟姐妹及其子女的户口都迁进来,家族中的孩子都通过这套学区房进重点小学。对于流传的这两种投资策略,接受记者采访的近10家中介都觉得是奇谈怪论。

  德佑地产的陈斌从事中介已有5年,他介绍说,目前很多重点小学规定必须落户满3年,就算孩子一上学家长就挂牌卖房,10年也只能3次轮转。静安区的重点小学是比较宽松的,要求落户满一年,从理论上讲有可能10年内送七八个孩子上重点,但实际不大可能。因为很多家长担心孩子上学就把房子卖掉,万一学校知道了就不让孩子继续在这所学校读书怎么办? 一般会等个两三年再卖。有些学区房还对口重点初中,比如四和花园对口的一师附小是直升市西中学,所以很多家长会等待孩子上中学后再卖房。中原地产的王志东介绍,他最近做成的这单四和花园买卖,房东也是持有两年半之后再卖掉的,这已经算比较激进的做法了。至于第二种策略则有隐患,不少学区房老旧,如果迁进多个户口,一旦遇到拆迁,则易因为拆迁款产生种种矛盾和纠纷,因此,极少有买家会采取这种策略。

  但学区房相比于非学区房,周转率还是快得多。21世纪的陈小姐介绍,“学区房挂牌后,一般一周内就会成交。最好卖的是30平方米-70平方米的。户型再大点成交速度会慢一点,不过一般在一个月内也会成交。 ”她认为,比较靠谱的说法是一套学区房10年内可能送两三个孩子上重点。

  最大风险是伪学区房

  在房产买卖中,学区房被视作“宝大祥”,“没有亏本的可能”——记者在采访中,几乎所有的中介起初都这样信誓旦旦,但补充一句:前提是你没有买伪学区房。

  所谓伪学区房,就是处在名校附近,却不能进名校。周边果然有市区重点小学和初中,但所在小区不对口这些重点。一些中介不负责任地推介,把这些与重点学校相邻却不搭界的住宅忽悠成学区房,让不明底细的买家吃药。因此,在购买学区房前,买家应该到这些重点小学和初中去问个明白。

  即使买到学区房也未必高枕无忧。由于指望学区房入学的家庭越来越多,校方已经无力承受生源压力,从而与家长斗智斗勇,例如,一些市重点小学要求,住房必须在街道派出所管辖范围内,孩子必须是上海户口,户口必须落在没有用过名额的片区内房产上,父母户口也必须在这套房产上,而且房主必须是孩子父母,不能是爷爷奶奶、外公外婆或是家里的其他亲戚朋友,而且必须落户满3年。

  中介人士称,即使搞清了所有的规定,在购入学区房等孩子上学期间,各个学校的规定还在不停变化,这样的风险就比较难以掌控,好在发生率极少。

  对于学区房的奇贵和投资策略,记者在采访时也听到不少不以为然的说法,认为有多种选择可替代买学区房,如进优质民办学校等。

 

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