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上半年上海商品住宅均价23481元 楼市暖春将延续

A-A+2013年7月9日07:24东方网-文汇报评论

  上半年楼市量价齐升 专家预计楼市“暖春”将延续

  7月3日,京沪同日诞生地王,房地产商拿地的热情持续高涨。万科以48.7亿元竞得浦东新区张江高科技园区中区地块,成为沪上总价地王。7天内,上海地王两度易主。7月是楼市的传统“淡季”,楼市却延续着上半年的火热势头。

  数据显示,今年上半年,上海楼市共计成交商品住宅49809套,与去年同期相比增长53.8%,605万平方米的成交面积较去年同期也飙升57%。相较492.7万平方米的新增供应面积,楼市半年来已呈现新增供应量小于成交量的态势。

  业内专家分析,由于上半年的调控政策在全国大多数地区尚处悬空状态,房价增长预期犹存,加上供不应求的局面,下半年房价总体上涨的趋势不会改变。

  一调就涨“魔咒”为何难破

  2月20日,新“国五条”出台,被视作上半年调控房价的“重拳”。但结果却是,差额20%征税引起市场恐慌,上海3月二手住宅成交量达到67698套,相当于平时3个多月的成交量。半年164780套二手住宅的成交量,也成了上海二手住宅成交量最大的半年。数据显示,上半年上海二手住宅与一手商品住宅成交套数比高达3.3:1,楼市重心进一步向二手房转移。

  成交量上涨的同时,房价也持续攀升。7月1日,中国指数研究院发布月度百城房价数据,自去年6月以来,100个重点监测城市住宅均价连续13个月环比上涨。同策咨询研究中心的数据显示,上半年上海商品住宅均价23481元/平方米,环比涨幅达5%。国际货币基金组织(IMF)日前发布的报告中,以房价相对薪酬来考量全球买房压力最大的十座城市,中国占去七席,北京、上海、广州、深圳均在其中。

  亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉记者,新“国五条”固然抑制了房价上涨的趋势,但从实际的均价及成交量涨幅来看,并未起到预期效果。究其原因,最重要的是政策的执行不够彻底。比如个税按差额20%征收,全国仅北京执行,二套房的首付提升到七成,也只有北京在实施。房产税目前也没有其它城市跟进。

  业内人士分析,地王频现,量价齐涨,市场供需失衡,也是楼市大热的原因。半年来,十大房企的销售除少数几家基本持平或微跌外,其余均呈现较高增长。金地集团6月销售197亿元,同比增加46.5%。从拿地规模看,十大房企也延续了去年下半年以来的上升势头,一季度达69.4%,二季度升至78.7%。销售良好使得房企周转资金充足,缺少降价跑量的动力。市场持续回暖也使得企业库存减少,购房者入市需求增加,进一步推高了房价。西南财经大学日前的一项调查显示,我国33.5%的家庭参与民间借贷,其中用于购房的民间借贷规模最大,占44.2%。

  谢逸枫坦言,政策执行乏力,缺少降价预期,供需关系仍在,一调就涨的“魔咒”不可能打破。

  中小房企或有资金收缩隐忧

  6月底在银行业爆发的“钱荒”,导致一些银行调整了房贷优惠政策,少数银行停止了房贷业务。一时间,楼市将迎拐点之声又起。谢逸枫强调,展望下半年的楼市,中小房企要“做好最坏的打算”,但“拐点”、“寒冬”言之尚早。

  他解释说,受钱荒影响,银行可能进一步收紧信贷量,中小房企的资金将由此减少。经过上半年的需求释放,下半年中小房企的销售额也可能下降。为了回笼资金,维持资金链健康运行,就需要跑量、降价。

  “但对大型房企来说,上半年已经完成了全年80%到90%的销售任务,资金链也非常平稳,降价动力不足。”谢逸枫告诉记者,“在传统的七八月份,楼市可能会趋冷,但由于需求尚存,金九银十的行情一到,楼市仍会复苏”。他表示,如果下半年宏观经济企稳,充裕的资金能保证刚需房的销量。一旦经济继续低迷,房地产就会承担着拉动经济增长的重任,“暖春行情很可能会继续下去,下半年不会是楼市拐点。”

  一位业内人士也分析说,下半年楼市调控加码的可能性较小。在宏观经济不确定性增强的大环境下,房地产业作为当前少有的增长支柱,不会受到大力打压。

  住建部方面也已传出消息,目前针对楼市调控,三大基础性工作已初露端倪:房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度,可能奠定未来房地产调控的新格局。但也有专家表示,这些工作在实际操作中,面临着重重阻力,正式实施还为时尚早。

  本报见习记者 傅盛裕

 

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