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下半年成交或小幅波动

A-A+2013年7月14日08:59新闻晨报评论

  新房板块:普涨5%-15%

  在需求入市意愿强烈的背景下,新房市场诸多板块呈现出普涨趋势。从下表中可以看出,6月成交均价与去年12月份相比,重点板块公寓成交均价同比涨幅基本在5%-15%区间内,而以嘉定南翔、浦东北蔡为代表的板块,同比涨幅则超过25%,处于全市领先地位。

  嘉定南翔板块的某大盘首次开盘之时,成交均价在16021元/平方米,直至当前,成交均价已成功突破1.9万元/平方米大关,为19281元/平方米,半年涨幅超两成。与此同时,北蔡板块也出现相似情形。以板块内的热销代表楼盘为例,第一批所推房源,成交均价基本维持在28500元/平方米的水平,在取得“开门红”成绩后,趁热推盘,第二批房源成交均价则快速上涨至32000元/平方米,涨幅超过12%。上述板块房价之所以会出现如此显著的上涨势头,汉宇地产市场研究部分析师认为,这主要依靠以下三方面原因,其一:板块内住宅产品,拥有大量潜在需求资源;其二:开发商供应能及时跟上,来推动需求积极入市;其三:楼市正处在上升阶段,品牌房企推盘,定价稳步上涨,仍能得到“买涨不买跌”客群的拥趸。

  值得注意的是,以刚需客群为绝对主力区域的板块(例如:嘉定安亭、浦东临港新城、南汇惠南板块),在上半年市场热度不减状态下,同比涨幅基本控制在5%区间内,与大市相比,房价涨幅并不显著。主要原因是板块人口导入难度较高,同时主力购房群体对于价格较敏感,一系列原因制约板块内房价上扬空间。

  下半年成交或小幅波动

  从过去五年的上半年度住宅市场来看,今年市场延续了去年第四季度整体走暖之势。不过,随着成交透支效应及开发商推盘策略的调整,下半年楼市成交或小幅波动。

  2013年整个上半年新建商品住宅供应492.7万平方米,较去年同期上涨34.2%,从上半年全市新建商品住宅整体供应的情况来看,中外环和外郊环上涨趋势明显,供应面积分别上涨72.6%和54.8%,而内环内和内中环分别下滑17.1%和5.4%,郊环外供应稳定,小幅增长3.7%,从整体态势来看,2013年上半年的供应集中在中环和郊环之间。

  另外,2013年第二季度新建商品住宅的供应面积为307.8万平方米,环比第一季度上涨66.5%,同时,第二季度新房供销比值为1.04,时隔两个季度后再次出现单季供过于求的现象,表明在楼市红火的情况下,开发商加紧推盘搭顺风车的意图。

  值得注意的是,部分第三方机构也趁势推出针对开发商项目管理的创新服务。在搜房网最新推出的“新房通”系统界面记者看到,新开盘项目单日认筹、累计成交的套数和金额均能实时记录分析。“通过系统开发商可以比对前期和近期销售情况变化,以及同区域项目成交情况,及时调整销售策略。”搜房网相关负责人表示,在政策因素影响下,末班车效应推动购房者加快入市步伐的同时,也对市场购买力造成了透支,下半年新项目和新房源入市策略可能会有所调整。在政策面和资金面没有大变化的背景下,整体成交量和价格将呈现小幅波动。

  业界认为,上半年新房市场表现,结合当前政策干预力度低于预期,20%个税及提高二套房贷款门槛等政策,均处在悬空状态,以及近期土地市场加剧升温等特点,都将巩固市场看涨情绪,在需求积极入市的惯性作用下,支撑今年下半年,尤其是3季度,新房保持“快车道”运行。在此基础上,房价经过短暂休整后,新一轮上涨通道又将被打开。

 

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