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闵行二房东产业链调查 20套房三年可净赚140万

A-A+2013年7月20日13:24新华网评论

  新华房产上海记者徐健陆辰子

  房租已连续42个月连涨不休,似乎难有任何力量能够阻止房租的上涨势头。不停上涨的房租正在成为租客们不可承受之重。

  整套的房子租不起,就只能退而求其次选择用半月之多的“俸禄”换取几平米大的“栖息之地”。而在这一趋势的助推下,被二房东利益最大化的“格子间”正在成为一条可以生金蛋的的产业链。

  近日,记着以租客身份,对闵行的万源新城、松江新城、松江的新凯家园、米兰诺贵都等小区的暴利“格子间”进行了暗访。

  人手20套格子间成二房东产业链

  经过多方打探,记者终于联系上了手握20套房源的“二房东”王先生。

  王先生带记者看的第一套房源,是万源新城四期22号楼的201室。记者发现,整个房间被隔成5间房子,经过改造,每个隔间都有独立卫生间,中间狭小的走道只能容一个人出入。

  “就这间了,朝北房型,1200元一个月。”在王先生的示意下,记者看到了上述房源中的其中一个隔间。这间隔间面积约7、8平米,里面放置着一张1.2米宽的床,一个衣橱,所谓独立的卫生间就在床的一头,完全没有距离。房间里还弥漫着一股刺鼻的异味。

  对此,王先生解释这是因为该隔间此前住的是个男生,不爱干净所致。但记者发现,刺鼻的味道并非生活中留下,而是粉饰墙壁用的劣质涂料味,难闻刺鼻,用手敲敲“墙面”,感觉只要稍一用力就会“塌掉”。

  当记者询问有没有别的房间时,王某说:“我手上差不多有20套房子,像这样的房间没有了,就这一间。我们这里靠着漕河泾开发区,又临近9号线,交通很方便,来这租房的白领很多,所以不愁租的,这房间不出两天就没有了。”看记者犹豫不觉,王某表示还有人等他看房,如果有需要再联系他,但不能保证到时候还有适合的房间。

  记者在调查过程中发现,目前上海二手房租赁市场中,像王先生这样的职业二房东不在少数,有的甚至已经抱团形成了一条产业链。

  “兼职”小区超市老板的二房东程先生也向记者展示了他的包租“产业”。据程先生介绍,其手上亦有20余套房源,每套房源都被分割成3-6个房间。目前,程先生手上逾60个隔间几乎被租赁一空,只剩下一间约15平方米的朝北一楼隔间,叫价约1600元/月。

  由于程先生手上空余隔间有限,他把记者介绍给了老乡潘女士。记者看到,潘女士手上的这套房源被隔成6间,装修师傅还在布线、刷墙。和大部分隔间一样,里面基本生活设施一一俱全,据介绍,尽管在还在装修阶段,6个隔间已有两间被预订,剩下的隔间价格高达1900—2800元/月了。

  记者调查发现,职业“二房东”多存在于新建的动迁安置房以及郊区地铁站周边,大部分人手上有10-20套房源不等,每间都被隔成3-6间。以万源城为例,据悉,万源城是职业“二房东”较为集中的大盘,其中的二房东籍贯以福建、安徽两地的为主。

  职业“二房东”利润可观?

  汉宇地产市场研究部经理付伟介绍,二房东一般存在两种情况,一类是职业二房东,专门从事“群租房”(即格子间)出租的;另一类是出租闲置单间。上述情况主要针对前一类,由于最近几年加强了治理,目前上海“群租房”主要集中在外环以外区域,主要是一些投资客居多的新建商品住宅和动迁配套小区供应量大。主要是一些新房(包括动迁房)供应量大,空置率较高的区域。二房东往往会以较低的成本长期承租一些闲置的毛坯房源,将其简装后分割成数个单间出租。

  而对于“群租”房久治不绝的原因,市场分析人士认为,除了租金连续上涨,租客因无力承担高房租而被迫需要“格子间”这样的产品之外,“二房东”这一产业暴利的诱惑也是重要原因之一。

  按照记者的亲历,二房东程先生的赚头确实不小:根据二房东程先生的自述,其手上20套房源,和房东签了5年合同。在保证满租的背景下,装修费用和成本费大概两年左右就可收回,之后每个月每套房子能赚2000—3000元。理论上来说,届时5年合同到期时,有20套房源的程先生的总收入将高达140万元。

  不过,值得一提的是,由于这一“产业链”多集中在空置率较高的外环区域,并不是所有二房东的如意算盘都能打得像程先生那样响。记者从万源城小区保安处解到,万源新城里的房子,特别是三期和四期的房子还有很多都是空置着的,因此二房东的日子并不一定好过,“他们很多现在都是在亏本经营,现在只能靠哄骗等形式让人入住。”

  “涨租运动”下合租百态

  事实上,无论“二房东”赚钱与否,疯狂的“涨租运动“下,上海的二手房租赁市场的合租需求都在迅速发酵。

  记者还走访了松江佘山米兰诺贵都、松江新城部分小区,走访后发现,这些小区里职业二房东并不多,但却有相当数量的合租需求。

  记者在松江泗泾新凯家园附近亦调查发现,桥面上、树上、电杆上,随处可见房屋出租的信息。记者随意挑选了2个号码并拨通,在表达了租房意愿后,对方均都表示可以随时看房。记者第一个看的是新凯家园一期某单元501室,2室一厅的房子里住着1个女生,据女生说,她想以1500元/月的价格把次卧租出去,和陌生人合租。

  此后,记者又前往新凯家园3期某单元401室。据开门的一个毕业生介绍,该房源三室一厅和朋友一起合租,月租3500元/月,现在有4个人住,2对情侣。他们想以800-1500元/月的价格把剩下的一间租出去。

  据21世纪不动产上海锐丰租赁代理部抽样调研数据显示,随着大学生“毕业季”的到来,本市三林、七宝、彭浦新村、莘庄等多个板块5月中旬以来,租赁市场明显升温,其所在的门店租赁成交量增幅大多在20%以上,大学毕业生成为近期上述区域租赁市场的成交主力,多人合租一房、两房等低端价位房源十分普遍,不过受此前几月影响,目前本市整体租金较年初上涨了10%左右。

  位于彭浦新村板块的21世纪不动产上海锐丰岭南分行,6月以来,门店租赁成交量增长更是高达40%以上,大学毕业生租房是租赁成交的主流,占到7-8成。新增挂牌量和上月基本持平,而板块内租金较今年年初上涨超10%,较去年同期则上涨2成以上。选择在该区域租房的大学毕业生人均租房预算基本在900-1500元/月,租房需求最为集中的是面积在45-55平米的小两房和30-42平米的一房,占比达7成左右,以合租的形式分摊租金是当前该板块内大学生租房的普遍选择。

  同样,在浦东三林板块,据21世纪不动产上海锐丰三林广场店分行经理胡兆炎透露,6月以来门店所处区域租赁成交量增加2成左右,挂牌量也10%左右的增加,大学毕业生租房占比高达4成,而前几个月还鲜有成交。板块内房源的租金较4、5月增加100-200元,涨幅在10%左右,选择在该区域租房的大学生人均租房预算基本在700-900元间,其大都选择跟熟人一起合租,共同分摊房租,以减轻不断上涨的租金负担。

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