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7月楼市推盘节奏放慢成交跌3成 刚需盘涨幅2-5% 

A-A+2013年8月4日09:27新闻晨报评论

  晨报记者 徐运 张昱欣

  7月的申城在连续多日的酷暑下,新房市场未能延续红6月行情,呈现量跌价升,这样的趋势将延续至8月。截至7月30日,本月全市商品住宅新增供应面积76.37万平方米,环比减少14.82%,不过同比依旧小幅增长。由于刚需盘新增供应量明显萎缩,供应量整体出现小幅下滑,但仍高于去年同期水平。

  从供应结构看,房企放慢刚需盘的推盘节奏,以蓄客、宣传为主,以备战“金九银十”,同时不愿放弃淡季时机,瞄准中高端产品作为主推对象,目的是为进一步的集中促销做好准备。

  刚需盘平均涨幅2-5% 

 随着刚需区域推盘量的减少,在目前供需失衡的情况下,不少刚需盘价格明显上涨,平均涨幅2%-5%。成交均价24683元/平方米。

  从成交排名前列的多个楼盘来看,成交均价出现了不同程度的上涨,如位于周康板块的御沁园,本月的成交均价为25761元/平方米,相较6月出现了明显的上涨。从成交的结构来看,本月成交单价在5万元以上的高端楼盘,成交面积占比5.67%,较6月出现明显上涨,因此可以看出,中高端楼盘尤其是高端楼盘的发力拉高了本月的成交均价,从高端楼盘的成交面积前十排行榜中也可以看出,7月排名第四位的位于陆家嘴板块的鹏利海景公寓成交均价突破十万元,其中也产生了今年的第一套亿元公寓,从而进一步拉高了本月商品住宅的成交均价。

  业内人士认为,刚需置业仍然是目前市场的主流,在房价看涨预期作用下,客户还是选择果断入市,因此刚需盘的热销效应仍然有所体现。汉宇地产市场研究部经理付伟认为,受供需结构性变化的影响,七八月楼市实际已进入到调整期。目前刚需入市节奏近期已有所放缓。房企趁势加大中高端楼盘的促销力度,仅仅只是营销手段,不会对房价走势形成影响。值得关注的是,大型房企拿地热情近期愈演愈烈,这将迫使多数楼盘都需要保持正常的销售速度,价格涨幅将收窄。

  大标的房源淡季不淡

  “新增挂牌量减少,前期价格上涨过快,新增需求大量消化,以及受高温天气和淡季因素等影响,买家入市意愿逐步减弱。”上海二手房指数办公室认为,由于二手房价持续上涨,市场上适应需求的、高性价比的房源呈现阶段性减少,与买家预期距离拉大,交易降温;而价格上涨势头趋于缓和,刚需板块价格上涨微弱,一些改善客集中的中高端板块部分业主愿意小幅议价。

  但是,总价在千万级以上的大标的房源却出现淡季不淡的现象。记者从多家中介门店了解到,推动高端房源的意向客户量出现上涨情况的原因不一,但绝大部分客户都是以改善为目的的。据德佑地产联洋二店的经理黄海华介绍,近期门店成交了一套别墅,客户是改善型买家,从5月份就开始想置换一套面积大、品质高的房源,但迟迟没有合适的房源,直至7月才看中了一套位于西郊紫郡的别墅。黄海华表示,近期虽然天气炎热,但对于诚意度较高的购房者来说并不会减少他们的看房热情,有经济实力购置千万级房源的客户往往比较挑剔,对房源的要求非常高,往往会拉长成交周期。

  中高端二手房量跌价稳

  进入7月以来,二手房市场整体带看量均有不同程度的下滑,幅度在20-40%,成交量也相应地减少。从部分板块中介门店反馈情况看,中高端市场和低端市场呈现出迥然不同的状况,形成鲜明的对比。

  根据黄浦、虹口、浦东陆家嘴及联洋等中高端区域多家中介门店反映,区域新增挂牌量未有明显减少,个别分行甚至高于上月同期水平。房东未上调挂牌价格,且存在一定的议价空间,基本维持在1%-2%,个别大户型公寓的议价率可达5%左右。汉宇地产联洋分行经理介绍,位于板块内主力楼盘仁恒河滨城1套225平方米的大三房新近挂牌,挂牌价格为880万元。房东表示,由于目前淡季关系,大面积户型较难出手,因此总价可让步至840万元。

  此外,由于近期新房市场价格上涨,使得目前中外环区域新房和部分内环以内同类型房源的价格相当,客户更愿意选择地段佳、配套成熟的内环区域二手房,加上房东诚意出售及业务员的及时跟进、逼定,最终能够顺利签约,也缩短了房源的交易周期。但由于受带看量减少的影响,与上月相比,中高端市场的成交量还是出现了回落,但幅度不大。

  刚需二手房涨幅5%

  与中高端二手房源相比,总价较低的刚需区域市场则呈现另一番景象。据汉宇地产松江、青浦、南汇等区域多家分行的反馈显示,本月的新增挂牌量较上月同期有所增加,但价格出现上涨,平均涨幅约5%,且基本无议价空间可言。泗泾分行经理介绍,上周成交的一套金港花园,为97平方米左右两房,由于为精装修房,且楼层较好,吸引了不少买家前来看房。不仅没有议价空间,而且在看房过程中房东跳价5万元,最终成交价为155万元。

  由于房东对自持的刚需房源普遍持看涨的乐观心态,因而开始出现惜售、跳价的现象,其中跳价的幅度在2%左右。由于刚需牢牢占据市场主力,加上客户担心后续房价继续上涨,仍然会果断入市,因此成交量基本与上月持平,并高于去年同期水平。

  汉宇地产市场研究部认为,本月高低端二手房市场表现不一,究其原因,一方面中高端市场房东诚意度提升,价格平稳、议价空间打开,使原本计划购置新房的多次改善型、置换型客户出现回流势头,支撑了成交量未现大幅下降。另一方面,对于刚需区域而言,多数房东更趋于强势和主导,加上目前区域内新盘普遍涨价,带动同区域二手房价格上涨。在看涨预期作用下,8月份高低端市场冷热不均现象仍将延续。

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