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9月或主推90平方米刚需房 新房价涨反衬二手房优势

A-A+2013年8月25日08:39新闻晨报评论

  9月或主推90平方米刚需房

  从调控指向性看,首次置业及改善型需求依旧是政策的首保范围。区分购买力的高低不同,首先,刚需客群仍将是市场的主力成交对象。根据9月份计划开盘或加推的楼盘列表看,宝山、嘉定、南汇等外围区域,都将推出90平方米左右的两房户型,如定价符合市场正常水平,成功吸纳足量需求量的难度不大。

  而另一种则是出于改善目的购房群体。从短期情形看,上海将继续保持现行限购政策,部分购买力较强的购房者,则大多会青睐于“一步到位”的模式,将选择重心锁定于中心城区的公寓项目,重点分布于闸北大宁、虹口鲁迅公园、普陀长风板块、浦东北蔡等板块,上述板块公寓房源单价普遍在35000-50000元/平方米区间范围内。

  值得注意的是,大平层及别墅产品,预计也将是9月份楼市主推产品之一。但考虑到上半年此类产品大多已经过一轮涨价过程,即使选择在楼市黄金期,采取集中推盘策略,但对于此类产品销售表现想要起到大幅提升,仍会面临较大困难。

  新房价涨反衬二手房价格优势

  “金九银十”黄金期的到来,供需两旺的背景下,新房价格将面临新一轮上涨压力。房企上调新房价格,同时也会抬高购房者的准入门槛条件,如此一来,将拉大新房与二手房两者间的价格差。汉宇市场研究部分析师张颀表示,对于刚需置业者而言,价格的原因,将使其被引向二手房市场。同时,即使处于同一板块内的新房、二手房小区,因户型设计上存在较大差异性,也会直接将准购房群体进行分类。

  在普陀长风板块内,新房以中高端产品为主,代表楼盘有中海紫御豪庭,雅戈尔长风8号,在售的主力户型为大平层产品,售价在45000元/平方米,自开盘之日起,一直成为改善型人群的选择对象;而同一板块内的二手房小区,则以房龄较长的老公房为主力,且以小户型房源为代表,售价在28000-30000元/平方米,迎合首次购房的刚需客群置业需求。从中可看出,价格、产品等一系列硬性指标,会使二手房与新房的受众群体产生差异性。

  此外,从部分中介门店反映的情况看,8月过半后,无论从带看量还是成交量都有不同程度的回暖。部分中介的成交数据比7月同期上涨逾四成。成交的房源基本都是新增的优质二手房源。德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,到目前为止优质二手房源量仍处于相对低点,“僧多粥少”的情况导致了优质二手房源成交速度快、周期短,这类房源的价格也相对坚挺,议价较小。加上二手房业主对后市普遍看好,因此,传统旺季中一旦有优质房源挂牌,必将快速成交。

  开发商中介联动“求变”

  除了常规推盘动作外,对创新业务的尝试或将成为一些开发商和中介机构在今年“金九银十”所预期的新的业绩增长点。为了实现快速去化,新盘项目找一家或数家经纪公司代理销售并不是新鲜事,而近期搜房网在沪推出“新房通一二手联动平台”,则将全面打通一二手联动及老带新联动的平台数据库,全面开放新房房源,由经纪人向目标客户销售新房。首批签约入驻该平台的包括215家房地产经纪公司和包括绿地集团、南山地产等知名房企在内共计10个新房项目。

  记者从首批签约平台的昆山花桥板块项目可逸兰亭了解到,这个项目目前主推75-130平方米的刚需房源,只要经纪人带看成交,就可获得每套1.5万元的佣金;即将于9月推出叠拼别墅项目的绿地海域苏河源则将佣金额度提高到了每套2.5万元。搜房控股新房集团副总裁兼上海公司总经理赵彤阳告诉记者,目前市场成交量的20%集中在销量排名前10的项目上。~     另外80%的份额,则分散在其他500多个项目上。这意味着单体项目价值非常高,这是当下新房市场的‘二八法则’。通过一二手联动平台,中介机构不仅可以给客户提供二手房房源,也将更有动力将优质的新房房源推荐给购房者,中介经纪人同样可以获得不错的收益。”不过,也有业内人士指出,由于不同的项目所给出的佣金不同,尤其是同区域的同类房源,经纪人难免从自身利益出发优先向购房者推荐佣金高的项目。

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