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松江闵行接连曝出日光盘 实际网签数不高疑做假

A-A+2013年9月1日09:21新闻晨报评论

  晨报记者 张昱欣 唐佳

  “曾经有一套珍贵的房源摆在我的面前,我没有立即出手,等到失去它,我才后悔莫及”——近来,“日光盘”的高曝光率成为购房者和房地产业界共同关注的现象。不少购房者因担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而入市,导致局部市场“买涨不买跌”的行情出现。

  需要提醒的是,“日光盘”属于短期行为,即使在楼市交易量活跃的状态下,也会受地段、价格及推盘方式的影响,能够成为日光盘的只在少数,因此不具备普遍性。市场预期经常会把日光盘和房价上涨划等号。业内人士指出,新开盘即“日光”存在一定的偶然性,甚至其中可能还有水分。随着“金九银十”房源入市量的增加,购房者应该能有不少精挑细选的机会,不必仓促出手。

  “日光盘”疑似人造

  8月18日,位于松江板块的某项目以“大佘山板块法式纯别墅社区”概念首次展示于购房者面前。开发商表示,开盘当日推出的168套房源几近抢售一空,共计售出147套,成交率近9成,成交金额超过5亿元。该项目相关负责人表示,此次推出的别墅产品有近1:1的“超高附赠”,如赠送花园或送主卧套房,送梦想娱乐室、超级衣帽间和地下车位等,对购房者来说附加值非常高,因而受到市场青睐。据了解,项目首批推出的房源最高价达1300万元/套,即使同步推出有一定的优惠折扣,总价仍然不菲。

  无独有偶,8月25日,位于闵行的某知名高端楼盘开盘。上午8点30分,在售楼处的等候大厅已排起长龙。经过一个多小时的等待,开始正式进入选房阶段。据悉,该项目当天共推出254套房源,主力户型有245平方米的3房和278平方米的4房两种,单价35000-40000元/平方米,全部为精装修。虽然总价达千万元,但开盘现场还是人头攒动。临近中午时分,现场房源销控表上基本布满了代表被预订的红色。

  不仅在上海,北京、深圳等地近期也持续曝出“日光盘”的信息。业内人士指出,“日光盘”现象主要受到目前态度较“暧昧”的政策面、项目定价相对合理、市场短期供不应求等多重原因作用而形成。

  不过,也有专家指出,目前“日光盘”的高曝光率背后,存在一定的人为制造痕迹。如一些开发商通过拖延开盘,造成局部供应短缺形成需求“堰塞湖”,从而放大“日光”效应;还有一些开发商通过分拆楼宇销售,少量多批对外推出,形成“日光”抢房场景。

  网上房地产截至上周五的统计数据显示,前述松江某别墅项目的网签数为72套,因此尚不能完全确定其高达九成的“意向成交”是否都能如数兑现。而对于普通购房者来说,也应该对相关信息进行消化过滤,在即将到来的楼市“金九银十”里,静下心来精挑细选适合的房源。

  “金九银十”或再现买涨不买跌行情

  “日光盘”现象的发生有多种原因,大多数情况下,当购买力处于旺盛,而房源供应量完全不能满足需求量出现供应断层时,一旦有房源以合理价格推出,便会迅速被市场所消化,出现“日光盘”。汉宇地产市场研究部分析,当市场处于稳定期,区域内出现稀缺性新盘吸引大量购房者,或者开发商以明显低于周边楼盘价格大幅促销,或者采用少量推盘的饥饿营销手段制造热销场面时,也会出现“日光盘”现象。

  可以看出,“日光盘”现象是楼市活跃的一个重要标志。同策咨询研究部总监张宏伟认为,“日光盘”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是利好。但是在这个特殊的市场阶段,购房者表现出惶恐入市、买涨不买跌的现象却不合常理。楼市“日光盘”的背后其实集聚着多重矛盾,并与开发企与调控政策的博弈以及未来政策面的走势密切相关。

  张宏伟也指出,从开发商推盘策略阶段性特征来看,一般7-8月为推盘淡季,“金九银十”为市场旺季,到年底因为年报的要求会出现“翘尾”的推盘行情,相对应的也会导致市场成交量的涨跌。从当前推盘趋势看,在2013年8月底这个时间段,主要城市的推盘规模都在增加,各大房企也准备在“金九银十”阶段进行积极跑量。同时,各地“十一”期间房交会也会如期进行,开发商在这个营销阶段会加大推盘力度,市场成交量将再度出现回升,因此,伴随着“金九银十”与年底“翘尾”行情的出现,有可能进一步助推当前“日光盘”出现买涨不买跌的行情。

  要不要跟淘“日光盘”?

  在接下来的楼市传统旺季,购房者要不要跟淘“日光盘”,能否买到与心理预期价一致的称心盘?汉宇地产市场研究部认为,“日光盘”只代表了个别楼盘一种热销现象,对于购房者而言,买房是件慎重的大事,不能盲目跟风,关键要结合自身的购房需求和成本因素。

  一般来讲,中低端成熟区域新盘出现日光盘的概率较大,这些区域以刚需或首次改善型客户为主,占据新房市场的主导地位。如浦东北蔡板块、三林板块、南汇周康、松江泗泾等,这些区域板块由于发展成熟,配套完善,近年来鲜有新盘供应,只要价格适中,一旦有房源上市,便会吸引众多客户前来抢购。而高端区域新盘由于价格不占优势,且购房者一般不是主流客户群,因此基本不会出现日光盘。

  针对新房市场的置业客,提供以下几点购房建议:

  尽量选择品牌开发商旗下的楼盘,如绿城、保利、绿地、金地、万科、大华等,一般而言,他们开发的楼盘质量有所保障,并且比较注重细节,在小区规划、绿化、会所服务等方面做的较到位。

  考察周边的配套情况,如轨交、医院、学校、菜场、超市等,由于目前大多新盘均位于外环以外,如松江、南汇、青浦、嘉定等,对于绝大多数的刚需客而言,外围的配套非常关键,这与日常出行、购物、就医等息息相关。

  了解周边新盘的情况,包括开发商、户型、价格等,这样的好处在于可以多做比较,选择性价比最高的新盘。此外,同区域内出现多个同类竞争楼盘,开发商往往会采取打折促销的手段来赢得客户,此时正好可以抓住优惠时机购房。

  购买升值潜力房。以大虹桥板块为例,作为未来长三角交通聚集地、现代服务业和总部经济,将推动其辐射的青浦徐泾和赵巷、松江九亭、闵行七宝、嘉定江桥板块的经济发展,着眼于中长期发展,这些板块内的新房将具备一定的升值空间。

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