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上海楼市投资客回潮迹象明显 部分区域70%是投资

A-A+2013年9月15日09:42新闻晨报评论

  □晨报记者 徐运 张昱欣 唐佳

  每年房产最佳销售旺季的“金九银十”大幕开启,开发商、中介都在摩拳擦掌,“十一”期间的房展会也将如期进行。今年的“金九银十”会否比前两年火呢?

  受到房价预期上涨的影响,进入8月中旬,上海楼市提前进入了金九银十的预热期,这一点与往年有很大不同。根据目前楼市的整体走势看,9月一二手房的交易量必然会超8月,预期新房交易量可以突破100万平方米,而二手房的交易量也有望可以攀升至25000套。在成交均价方面,“金九银十”开发商降价的可能性不大,而8月卖家惜售、跳价的现象也将蔓延至9月。因此,“金九银十”将呈现量价齐升的局面。

  2010年来“金九”最佳开局

  “金九银十”到底是真金白银还是破铜烂铁?现在还难下定论。但是至少从9月的开局来看,含金量还是相当有成色的。9月前8天的新建住宅成交面积为30万平方米,较8月同期上涨58.7%,同比则上涨54.6%,是2010年至今“金九”的最佳开局。

  更重要的是,进入9月后,新房供应也跟着大增,21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,上周上海新建商品房住宅供应面积为26.9万平方米,是之前一周新房供应量的2.8倍,较8月周均新房供应量上涨18.1%。

  中海紫御豪庭、仁恒森兰雅苑、宝华海尚郡庭等中高端项目纷纷推出新盘,尤其是中海紫御豪庭的推盘面积高达8.4万平方米。刚需楼盘方面,嘉定的中信泰富又一城时隔两年多后也推出了新一批360套房源。不过,新增供应中,中高端楼盘所占比重过大,刚需楼盘相对不足。小户型的刚需楼盘供应不足已经持续了相当长时间,此前晨报曾报道过面积在90平方米以下的小户型存量,按今年以来的月均消化速度来看,只够卖半年不到,也因此有业内人士担心小户型刚需新盘会坐地起价。

  21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示,新房供应在萎缩一周之后迅速反弹,表明开发商还是不想错过“金九银十”这个传统旺季。过去3年9月的新房供应均环比上涨且出现不同程度的翘尾,今年9月新房低开高走的概率同样较大,供应热度有望延续到四季度。

  投资客“回潮”迹象明显

  二手房市场的回暖势头也表现强劲,9月上旬二手住宅的成交量较8月同期相比上涨50%左右。随着市场的回暖,不少门店反映,近期市场上的投资客回潮现象比较明显。

  德佑地产静安店负责人表示,近期门店的带看量较8月相比约上涨两成,且挂牌量也有所增加,卖家的诚意度也较高,不少挂牌的卖家都是置换型需求,因此9月市场性价比高的房源相对更多。

  “其中大多数本来就是投资客,占比达60%-70%。”这名负责人表示,近期成交了好几单都是投资性需求,其中有一套刚刚成交的位于静安风华苑的房源就是由投资客所购置,为一套总价600多万元的两房,该房源单价为4万多元/平方米,相较于周边同样品质的楼盘性价比较高。“不少客户是担心临近年底,银行的贷款额度会不够充裕,加上最近常听闻银行将进一步收紧利率优惠风声,因此急于入市。”该负责人分析道。

  目前局部板块受规划及轨交利好刺激,业主叫价较过去两月有进一步提升,整体市场已然缺乏合理的平价房源。即使难得有平价房源入市,也多会短时间吸引大量买家关注,呈现“僧多肉少”的态势,进而推高市场预期。值得注意的是,从上月成交结构方面看,总面积介于110-140平方米之间的二手住宅成交环比上涨幅度较大,达15.7%,表明购买较大面积户型的改善性需求出现明显提升。

  德佑地产研究部总监陆骑麟表示,在目前市场逐渐回暖的情况下,不少业主会选择在9月置换房屋,也使得市场上房源的挂牌量增多,且层次参差不齐,不少投资客会在此时选择投资回报率相对高的房源入手;其次,就目前的市场来看,“金九银十”非常可期,刚需或改善型需求必将大量入市,势必对银行的贷款额度有所威胁,因此不少投资客选择在9月初期快速入市,一方面,选到投资回报率高的房源的几率大,另一方面,也避免了银行因贷款额度不足而取消贷款利率优惠的可能。

  去嘉定南汇松江淘刚需盘

  从9月新上市的主力楼盘情况看,基本以首次亮相的刚需楼盘和老盘新推的中高端楼盘为主。例如在自贸区利好消息的带动下,浦东外高桥板块的仁恒森兰雅苑在9月5日加推了169套房源,推盘价格在43000元/平方米左右。从供应价格段看,金山和崇明板块的楼盘价格相对较低,其中金山新城的金山新城翡翠湾单价仅为13000元/平方米左右,而崇明的绿舟星城只售6500元/平方米。

  那么,“金九银十”是否会出现刚需盘因新增供应相对不足而脱销?汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为,从整体情况看,这种可能性不大。从目前开发商的情况看,不太会大幅降价促销。其次,随着新房市场价格优势的收窄,出现了置业者重流二手房市场的现象。

  从库存量刚需楼盘排名情况看,目前可售刚需盘主要集中在嘉定、南汇以及松江等区域。其中嘉定江桥板块的中星海上名豪苑、嘉定南翔板块的华润中央公园以及松江泗泾板块的同润菲诗艾伦等楼盘的库存量相对较为充足。从成交均价看,目前这些楼盘成交价格在16000-20000元/平方米,以90-100平方米为例,总价基本可以控制在150万-200万元。

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