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沪楼市年底翘尾行情或现 逾五成受访者延迟购房

A-A+2013年10月13日09:01新闻晨报评论

□目前楼市属于卖方市场,房价处于向上阶段。□目前楼市属于卖方市场,房价处于向上阶段。

  □晨报记者 徐运 唐佳 张昱欣

  “只要在家,一约就愿意出门看房。 ”一名房产中介经理说:“‘黄金周’期间有不少网络客和上门客,且购买诚意度非常高。“10月1日晚上接待了一名想买地铁房的上门客,看了三四套房源后,次日就敲定了房子,定下一套曹杨六村的两房。 ”

  今年的楼市风向标——“十一假日楼市”,无论是房企参展规模还是参观人数都比前两年同期有显著增长。这一热闹景象,有赖于市场当前供需两旺的环境。在政策面不变的基础上,短期内卖方处于主导地位的格局将很难被打破。

  随着10月中下旬大量在房展会蓄客的纯新盘上市,这股热潮或将一直延续到年底。

  金九收尾显成色  存量低卖方占优势

  9月开局,曾有专家预言商品住宅成交量将达120万-140万平方米,实际结果却是突破了预言的上限。金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示,9月上海商品住宅成交面积为141.71万平方米,环比上月上涨56.72%,比去年同期上涨了74.96%。

  9月月末放下巨量,或和一部分开发商担心银根偏紧、贷款难放有关,因而需要提前放量,通过扩大成交量来增加回款,同时也有利于“抢”贷款。在现况下,市场总体供应偏紧,在有利于开发商的市场环境下,只要开发商把握好价格策略、“优惠”幅度,跑量是比较容易的。

  与此同时,根据汉宇地产新房监测数据显示,截至9月30日,全市商品住宅市场存量面积为1020.91万平方米,如根据9月份的成交数据计算,全市商品住宅存销比仅需要7个月,处于历史低位水平。由此反映出,当存量处于低位状态下,楼市正处于向好阶段,对于卖方而言,更占据着优势地位,房价也正处于向上阶段。如前期热销的嘉定某刚需盘,其前批房源成交均价在16000-17000元/平方米,而据了解,后批加推房源售价则预计将调整至18000-19000元/平方米,价格涨幅超过10%。出现售价上调,一方面由于房源所处位置不同等客观因素所致,而项目因前期取得了热销表现,开发商积攒了信心,从而出现涨价行为也在所难免。

  量价齐升  房价“高烧不退”达政策红线

  十月房展会中全新盘亮相较多,随着近几周上海住宅成交量高涨,各楼盘在10月房展会期间加大力度宣传,积极蓄客并押宝年底前入市。

  此外,开发商仍采取积极推盘战略。长假期间,全市共有5个项目取得预售许可证,批准预售面积为11.06万平方米,不在少数的热销盘、纯新盘都选择在10月下旬入市,而借由房展会平台,前期有效客源积累,加快项目开盘节奏。德佑地产研究总监陆骑麟表示,从目前市场的热度来看,10月的成交量很有可能突破9月的水平,各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量。同策咨询研究部总监张宏伟认为,至年底“翘尾”的行情也会出现。资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段,推动“日光盘”、涨价现象的上演,这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显,总体上助推重点城市量价齐升。

  汉宇地产研究部认为,虽然“银十”延续“金九”量价齐升的可能性很大,但楼市长期处于“高烧不退”的危险阶段,这会对房价上涨起到大力推动的作用。而各地方政府则会面临房价制定目标完成难度大的困扰,从而采取“新动作”进行干预,因此今年末期、明年年初,楼市整体表现仍存在诸多不确定因素。

  外围区域积攒拥趸粉丝  利好板块“热度高”

  从近期新建商品住宅成交榜单看,外围区域仍是当下成交的热点对象。而其中南汇惠南、临港新城等板块,在“自贸区”概念利好、区域宅地高价出让等客观条件影响下,区域成交热度呈现升温迹象,由于这些区域目前仍处在全市价格洼地,因此不排除部分购房者存在抄底投资、投机的目的。

  面对当下房价处于上涨阶段,购房者更应该根据自身实际情况做出合理选择。置业需求强烈的买家,如遇到合适房源,应该果断出手。后阶段政策层面仍存在新动作的可能性。其中信贷政策发生变化的概率最高,如此一来,日后购房者的置业成本也将被抬高,因此建议购房者如存在此类担忧,不妨加快入市步伐。当然,仍有一部分潜在置业客群,认为政策将会影响后期楼市表现,从而为价格回调创造条件,故选择持币观望。

  二手房成交高位  逾五成受访者涨延迟购房

  今年以来,全市二手房市场一直保持在较高的成交水准,9月全市二手房成交量突破了2.8万套的高位。除去今年3月份因政策因素引发的“赶末班车式”异常成交外,本月成交量创下44个月以来的又一高点。

  从各区县的成交情况看,除了崇明县的二手住宅成交套数有小幅下滑,其他各区县均出现明显增长,奉贤、金山、青浦三区的涨幅达到40%以上,而全市成交量最大的浦东地区成交涨幅亦超过40%。汉宇地产分析师朱春峰认为,导致交易量持续放大的原因主要在于买家追涨、房贷收紧等因素。预计“银十”将延续“金九”交易的成交趋势。

  部分中介门店反映,在市场保持“热烧”阶段下,8月开始抬头的跳价、惜售情况进一步加剧,尤其是在自贸区规划批准后,浦东地区的二手房跳价、惜售情况尤为严重。在外高桥,两个月的时间内,区域内小区的两房房源挂牌总价从原先的245万-250万元/套,上涨至295万-310万元/套,价格涨幅超过两成。金桥板块因受“自贸区”概念影响,二手房房价短期内提升了5%-10%。除普遍涨价以外,卖房者跳价后失约不卖的现象在板块内有所发生,这样的惜售举动并非个例,并直接导致近期房源持续减少。看房者则反应,虽然市面上的房源尚不算稀缺,但是房东有诚意出售且真正具性价比的房源却少之又少。川沙等关联板块也有相似的情形出现。

  上海搜房网最新调查显示,逾五成受访者因房价上涨而延迟购房。此外,近五成(47.22%)受访者认为房价难降是影响人们购房的主要原因。需要提醒的是,当下对于购房者而言,在选购二手房时,除考虑价格因素外,还需对周边综合配套、房屋情况等一系列内、外因素进行全面考量。同时,对于价格过快上涨的区域,盲目跟涨易成为风险的直接埋单者。

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