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上海证大借壳上市十年 股价从未上1元现金流疲弱

A-A+2013年10月21日09:12理财周报评论

  理财周报见习记者 骆轶琪/文

  在资本市场翻云覆雨的戴志康从未离开公众的视线,但是,由其掌管的证大集团旗下地产上市平台上海证大,却似乎已经远离二级市场关注很久了。

  2003年上海证大借上海世纪之壳走向市场的新闻曾引起各界关注,可令人失望的是,自上市之后,证大的股价就再没抬升过,连行业研究员都对这家上市地产公司不甚关注。

  而在业界看来,年岁已然不小的上海证大,其最大的特点莫过于将艺术元素融入旗下项目的坚持,再有就是自成立以来对经营“中高档优质房地产项目”的坚持。

  也因此,上海证大陷入了持续现金流疲弱的困境。

  可以看到的是,在其近几年的年度报告中,除了一以贯之的“结合高端住宅和商业地产”字眼之外,开始出现一些新鲜元素“寻求在海外发展地产”、“抓住城镇化发展带来的刚性需求”。

  如今在众人面前的上海证大,似乎开始跟随市场而动。但也正是如此,有资深港股分析师表示,“他们老板的思路并不是那么清晰,在资金不充裕的情况下怎么发展,这的确是一个问题。”

  专注高端,销售执行力制约

  回溯历史,2010年可谓是上海证大最为风光的一年。

  彼时年末,其录得营业额约39.59亿港元,为史上最高收益年份。而其亦在当年年报中提到,公司在2012年2月耗资92.2亿元人民币拍下的上海外滩国际金融中心(8-1)地块,按照计划,将成为“集团发展史上的另一个里程碑”。

  隐忧已然出现。

  就在上海证大拍得当时的外滩地王之后,标准普尔即将其列入负面信用观察名单。在评级报告中,相关分析师指出,“该笔出让金相当于证大地产2009年末手头现金的15倍,且上海外滩项目的开发成本巨大,该项目可能将对公司的信用比率进一步施压。”

  问题就在于此。

  且不赘述外滩地王纠纷至今尚未落定,可以肯定的事实是,截至2013年中期总资产水平约170亿元的上海证大,一直备受现金流疲弱的影响。

  最重要的一个原因,即为其自创办至今一直未变的聚焦高端住宅产品的定位。

  在大本营市场,上海证大曾一度勉力打造的“九间堂”别墅品牌系列,自2003年中开始动工,在2004年12月首推12间独立屋,直至2011年年末方才完成其第一期共47幢别墅的销售工作。

  在此前标准普尔对上海证大的评级报告中,分析师曾提到,“公司已将大量资本投入商业投资房地产项目”,在回报周期拉长的前提下,其目前的现金流将更多依赖上海市之外的项目。但如今的一个悖论是,“在这些地区其执行能力相对较低”。

  公司年度报告显示,在2007年开始销售的吉林山水国际第一期住宅单位,直至2010年,其第一期共118幢联排别墅及11幢独立别墅终于全部完成销售。

  “公司在房地产做了很多年,很多项目也做得不错,但是后来在全国很多地方都有项目,除了上海,在海南、吉林、长春等地方都有,盘子散得非常开。”某资深港股分析师表示,上海证大如今总体量并不算大,过早扩大布局,在项目管理层面存在困难,亦容易影响公司整体的销售情况。

  就住宅地产而言,上海证大目前多数取得土地的方式是通过购买股权,土地成本较低,但根据穆迪、标准普尔两家评级机构的报告都不难发现,其目前面临的主要问题在于,如何提高产品的销售执行力。

  力推商业地产,拖累现金

  如前所述,证大现金流疲弱的另外一个原因,在于其将大量现金用于投资旗下大型综合性商业地产项目。

  喜马拉雅城市商业综合体、大拇指社区商住综合体就是其力推的两大商业地产系列品牌。以期在上海市率先摸索、深耕,再扩展至其他城市。

  根据穆迪此前发布的研究报告称,在宏观调控遏制国内投资性购房需求的背景下,证大旗下持有的一些商业物业具有变现能力,可以在一定程度上缓解公司的现金流压力。

  但如今存在的问题是,占用较大份额公司现金流的这些项目,并未获得业内乃至市场的认可。

  虽然根据公司年报数据,上海喜马拉雅购物中心在今年上半年的出租率为85%。

  但有上海某商业地产研究员前往调研表示,“今年7月份左右我去看过喜马拉雅的项目,对面的嘉里中心人气很旺,相反他们的商场看起来空置率较高,都没什么品牌入驻,招商比较失败。”

  也有业内人士评价道,“他们的商业地产项目,有一些比较成功,比如大拇指广场,但有一些比如说喜马拉雅就一直没什么人气。”

  对此现象,上述商业地产分析人士认为,根本而言,是其喜马拉雅项目目前尚未将开发商和品牌做到良好结合,“可能还是管理方式的问题”。

  “公司老板比较倾向于把艺术和文化融入到商业地产,其实从专业角度来说,这是一种高风险的行为。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为,按照证大喜马拉雅综合体的运营思路,忽视市场对商业地产的基本诉求,会对项目本身的招商带来冲击。

  目前而言,上海证大持有型商业物业对公司整体的业绩贡献并不大。

  今年中报显示,在上半年整体10.81亿港元的营业额中,来自物业租赁、酒店管理部分的收益约为2.30亿港元。

  “随着市场上有更多高档商业物业建成,证大商用物业给集团提供的收益有限,前期投入却占用大量资金,加剧了集团的现金流短缺。”中国北方证券集团有限公司副总裁黄嘉锐表示。

  起意涉水新领域

  面对上述困境,上海证大似乎也开始起意找寻,除国内高端住宅、商业项目之外的地块进行试水。

  2012年11月,证大集团持有45%权益的新西兰注册公司Top Harbour Limited购入位于新西兰奥克兰旺阿帕劳阿半岛的地块,资料显示,该地块属于高级住宅用地。而公司预期在今年展开上述地块的平整工程。

  在今年的中期报告中,甚至破天荒出现了“抓住城镇化发展带来的刚性需求”的字眼。

  “我觉得公司长期还是会在商业项目上继续发力,但目前看来,公司老板的思路并不是很清晰。在资金不充裕的情况下怎么发展,这的确是一个问题。”香港某地产分析师表示。

 

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