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沪七条致两成新上海人延迟购房 二手房带看量回落

A-A+2013年11月17日08:51新闻晨报评论

  晨报记者 张昱欣 徐运 唐佳

  11月8日,《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》(简称“沪七条”)的颁布让楼市再起波澜。从记者本周走访的情况来看,目前“沪七条”对楼市的影响在不同区域、不同楼盘不尽相同。一些以本地购房者为主的区域和楼盘,受到“沪七条”的影响相对较小,而在一些外省市购房者较多的区域,“沪七条”的影响则明显得多。部分二手房中介机构反映,因调控细则出台时间尚短,市场整体还处于对政策的消化和观望过程中,目前对市场整体成交量和房价还未构成明显影响,但有多个区域带看量出现回落。

  业界认为,新政实施后,市场整体反映倾向“理性”。短期内,对一些处于正在交易阶段的买卖造成一定影响,从长远影响效果看,政府的调控态度让不少买家放慢了入市、追涨的步伐。而从市场消化期看,一般情况下大概需要3-6个月。

  约两成新上海人被延迟购房

  这周末,原本已锁定目标的钟先生不得不推翻原有的买房计划,而是约房东谈续租方案。上周出台的“沪七条”明确从严执行住房限购政策,调整非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。“本来已经达标了,现在还得再等几个月。之前觉得房价涨得太快迟迟没下手,现在想出手也没机会了。”钟先生对此颇感无奈。

  而对于已支付定金还未办理网签的曹先生来说,“沪七条”的出台和神速执行,给他带来了意想不到的麻烦。由于社保费年限不符合新政规定,曹先生将不能完成交易。“现在中介还在做房东的工作,希望能通过先签订额外协议的方式将房子留待我年限届满再过户,但房东不接受,也不肯退还我两万元的定金。”

  记者从多家二手房中介门店了解到,相似案例并非少数。在本市部分中低端板块更是反应明显,局部板块的上门客较九十月份期间的周末回落约30%。据21世纪不动产上海锐丰淞南店分行经理介绍,上周末楼市遭遇了近几个月来少有的冷落,多个新政前相约看房的客户因限购对非户籍年限的升级被重新圈入限购范围,从而放弃购房计划。由于政策是即时执行,部分中介近期在谈的交易也纷纷受到影响,交易过程中遭遇和曹先生一样的“卡壳”难题。如有一非沪籍购房者在10月期间看中了位于宝景苑的一套总价约230万元的二手房房源,不过因其将于11月末才满旧规要求(两年内累计缴纳1年以上税收、社保),故在与业主沟通后,决定于12月初办理过户相关手续,先期支付了定金3万元。谁知上周新政出台后,非户籍购房者缴纳年限延长至3年内累计缴纳2年以上,该购房者购房需重新再等1年,暂时失去购房资格,直接造成该交易难产。

  在另一起交易中,一对青年夫妇在家人的资助下购置一套婚房,并且很快看中了一套保利西子湾的精装两房。但“沪七条”的出台让他们的购房计划被迫延迟半年,因为夫妻两人的社保缴纳期限均还需半年多才能达到新政购房的条件。

  汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为,根据门店的反馈显示,被延迟购房计划的新上海人比例基本徘徊在10%-20%。受影响的案例有60%-70%集中在100万-250万元之间的刚需楼盘,一些板块如宝山共康泗塘、南汇周康、松江新城等刚需区域的比例相对较高。

  “一次性付款”更具购房优先权

  除了部分非沪籍购房者受影响外,二套房首付比例由6成提升至7成,加上年底银行银根锁紧、贷款审批和放款时间延长的惯例也引发了一定的共振效应。不少卖家在挂牌时就明确具有一次性付全房款能力的买家具有优先权购买权,不少业主都希望能在年底前收回全部房款。

  不少中介门店反映,一些挂牌卖家由于担心不能及时拿到房款,都要求中介寻找能一次性付清全款的买家,如目前有一套位于汇龙新城的挂牌房源,面积为98平方米,挂牌价为510万元,卖家在挂牌时就明确要求寻找能够一次性付款的买家。据分析,越接近年底,这类情况会越来越多。

  德佑地产研究总监陆骑麟认为,临近年底,银行的贷款条件开始变得苛刻,比如说要求必须是优质客户、贷款必须达到100万元以上等,且放款时间也相对延长,如有不巧,延长至次年的情况是非常多见的。而不少业主都想在年前能拿到房款,因此,能够一次性付款的买家相对来说更有购房保障,相当于变相享有“优先购买权”。

  瞅准这一机会,本市部分房产电商开始将触手伸及创新金融服务领域。如搜房电商平台推出了“家天下消费贷”产品,根据购房人的消费能力、资金需求定制,最高可申请50万元的消费贷款。而新浪乐居等房产电商也不约而同地推出了类似产品。业内人士指出,这类产品目前只能是传统房贷的补充,由于其贷款金额有限且利率较高,仅适合于急需贷款且具有较强还款能力的客户群体。

  500万-800万元总价区间受影响大

  朱春峰认为,对于改善置业者而言,首付6成提升至7成的影响并不是很大。而对于有资格买而还未出手的买家,目前市场房价在新政前后并未出现房价大幅上涨或下跌的情况。

  从房屋总价段情况看,500万-800万元总价的房屋相比其他价位段房屋的影响相对较大。但从整体情况看,改善型购房置业的影响并不是很明显。据中介门店负责人介绍,区域的改善型置业群体主要分两类,一类是已有住房,再购置一套房屋,就是俗称的多次置业群体,这类客户由于资金实力相对较为雄厚,首付是6成还是7成对他们几乎没有什么影响。而第二类客户是首次改善置业,通常是将自己的房屋置换成环境、地段、品质相对更好的房屋,而这类客户在置换的实际操作中,往往会采取先卖后买的模式,手中也会持有大量现金。如买家李先生为了改善家庭生活条件,卖掉自己居住了6年的老房子——公园新村,房价所得款总额为160万元。打算在周浦重新置业,看了几次房后,选中了一套绿地东上海的两房,该套房源面积为93平方米,总价225万元。尽管购买时恰逢新政颁布,但对于李先生夫妇而言,并没有什么压力,因为自己之前的卖房款足够支付新房的首期款。

  新政从出台到正式执行时间很短,多数客户都来不及反应。业界认为,“沪七条”可能会导致部分购房者重启降价预期,从而加重市场的观望情绪,其对市场的影响可能在未来几周逐渐强化。相对而言,“沪七条”对于卖家的心理冲击较小,很少有卖家因为新政而对房价做出调整。不过总体而言,“沪七条”对市场的冲击远无法与2011年限购令的颁布相提并论,类似2011年那样市场迅速跌入冰点的情况很难在今年被复制。

  朱春峰认为,刚需置业群体如遇到合适的房源,依旧可以持积极入市的态度。而对于改善置业群体而言,可持续观望。

 

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