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上海二手房市场份额升至75% 买新房得去外环之外

A-A+2013年12月29日10:32新闻晨报评论

  进入12月以来,上海楼市步入了销售淡季,无论是一手房的售楼处还是二手房门店,上门看房的人数明显减少。受到“沪七条”、年关将至等因素的影响,近期置业者在议价空间、贷款审批情况、后续的楼市调控政策等方面问题相对咨询较多。

  随着二手房交易份额的提升,2013年上海楼市的最大改变莫过于有关一二手房的置业意愿完全颠覆。相关中介研究机构对全市一二手房交易量份额的检测显示,今年二手房已占楼市交易的四分之三。2007年,二手房的交易量份额仅占53%,然而截至2013年11月底,这个市场的份额已升至75%,短短7年之间,上涨了22%。这意味着越来越多的买家在置业之时已由首选新房的意愿逐步转向了以二手房为主。

  买新房去外环之外

  未来一两年内,在上海买新房只能去城区外(外环之外)淘淘了,而在城区内(外环之内)置业几乎只能选择二手房。

  从新房供应区域看,主要集中在松江、嘉定、浦东(原南汇)等外围区域,而在这些区域中,松江新城、嘉定新城、浦东周康等外郊重镇板块由于基础设施完善、交通便利、一二手房选择面较大等众多因素,未来一段时间内依旧将受到追捧。

  汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为,从房价的整体趋势看,这些区域的新房价格存在一定的上涨潜力,如松江的万达广场已初具规模,一旦招商成功,势必会带动周边板块的房价。而奉贤南桥新城,一旦5号线(延长段)贯通,也会刺激该沿线板块的房价。但房价的上涨除了这些利好消息之外,还与楼市调控、房价预期、房贷政策等因素息息相关。

  从这些区域的新房位置看,90%以上都号称是轨交房,但真正紧挨(相距500米)轨交的却并不多,根据汉宇地产对新房检测的数据显示,其份额基本在20%-30%。不少新盘距离轨道交通需公交短驳2-3站路。从性价比看,相比一般的郊外盘,在价格、楼盘品质、地理位置等方面都有一定的优势。

  根据走势看,岁末淘房的行情确实相对较为清淡,尤其是随着年尾“沪七条”的出台,使整个楼市的观望氛围凝重不少。朱春峰认为,从目前“北上广深”等一线城市看,供需矛盾在2014年中依旧存在,房价呈上涨趋势的主旋律并不会发生大逆转。而从“沪七条”、“京七条”、“深八条”、“穗七条”到楼市调控长效机制建设的情况看,中央和地方政府对于2014年楼市调控旨在稳定买卖预期、缓解供需矛盾。所以,2014年上海房价趋势基本将呈“稳中有升”。

  挂牌价仍然处于高位

  临近年底,楼市二手房显现胶着状态,导致房价出现回调迹象。当前旗下门店二手住宅普遍出现看房量、成交量两大指标双降现象。

  进入12月,房东长期保持的强势状态被撼动,市场中诚意卖房行为开始冒头。记者在安居客、搜房等网站二手房频道看到,近期更新房源中,标注“房东急抛”的较前期有所增加。记者以购房者身份咨询了一套位于莘庄的挂牌房源,中介人员信誓旦旦表示“房东诚意出售,绝不跳价”,并催促询问记者个人信息以便联系看房。一些中介门店负责人坦言,由于临近年底,大多数观望时间较长的看房客已无心恋战,房东也愿意给出一定的折扣,但从全年走势看,挂牌价仍然处于高位。

  近期新增挂牌房源的卖家表现尤其突出,他们大多出于置换目的,考虑到他们较在意房屋能否快速变现的问题,因此选择调低价格来保障快速成交。从挂牌量看,一般新增挂牌量较多的楼盘有以下特性,1、楼盘项目规模本身较大,例如松江泗泾板块的新凯家园、闵行莘庄板块的上海康城以及宝山共康泗塘板块的泗塘新村等楼盘。2、区域内楼盘数量已经规模化,例如浦东金桥板块内汇集了60个多个次新楼盘,此外还有浦东周康、松江新城、宝山共康泗塘等板块。3、总价控制在150万-250万元的刚需楼盘。从分布区域看,主要集中在浦东(原南汇)、松江、嘉定、奉贤等区域。

  抽样调查发现,全市二手房市场普遍出现5%以内的价格松动,与之前无议价、卖家跳价现象形成鲜明对比。而基于不同区域、不同置业群体等特点,二手房市场所产生的议价空间幅度也有所不同。在金桥,约有20%左右的卖家表示价格方面可以有所让步。以幸福小镇为例,在市场最热状态下,97平方米两房售价快速上涨至300万元高位水平,而卖家当前新增挂牌价格基本已下调至290万-295万元区间。以此计算,价格松动幅度普遍在3%-4%范围内。相较而言,市中心区域议价空间则更明显,部分房源议价空间更是突破5%的水平。

  成交转淡或至春节前后

  卖家卖房诚意度虽有提升,但似乎购房者并不领情。原先楼市处于活跃状态下,市场出现大批追涨买家,但在成交转淡环境下,观望情绪则笼罩申城,买家普遍从追涨行为果断转至观望阶段。

  在宝山高境板块看房的何先生已锁定一套美岸栖庭68平方米的一房,卖家原先的报价是210万元,经过几次交锋后,房东愿意以205万元的价格促成成交。当天何先生与家人商量,其妻子觉得政策出来后,市场已开始转冷,因此更倾向于等一等。最后夫妻双方决定暂缓购房计划,等到明年开年时,观察市场变化再做打算。相似情形也在松江新城、浦东外高桥、青浦新城等全市多个区域出现。

  汉宇地产市场研究部分析师张颀指出,小部分卖家提高卖房诚意,但购房者观望情绪浓厚,这种状态直接影响到当前的成交表现。预计成交转淡迹象可能会被延续至明年春节前后。但在此之后,二手市场房价能否继续保持下行趋势,则基于更多的宏观、微观因素,其中包括地方政策层面是否进一步收紧、楼市交易量是否保持低位、新房价格是否出现调整、买卖双方看涨预期是否扭转等情况。但就目前环境而言,二手房价格较难具备持续性的下行条件。德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,临近年底,传统的季节因素俨然成为制约成交量的首要原因,在这种情况下,市场的供、需都有明显回落,不少购房者都陷入观望情绪中,不过,市场的购买力仍然存在,且在近期土地市场频繁出现的过于夸张的成交情况下,不少业主对后市普遍看好,也给了他们充足的提价底气。

  从市场消化期看,“沪七条”的效应会随着时间慢慢褪去,买卖双方在观望一段时间后,其预期势必会有所变化,届时买家入市的步伐又会加快。但值得注意的是“沪七条”也留有“二套房贷利率上浮”等后手,是否继续阻击房价上涨还将拭目以待。

  [链接]

  年末可淘实惠二手房

  虽然目前二手房的市场份额已达到90%,今年共成交29.6万套,已创历史新高。但这并不意味着房价会因卖家胡乱挂牌而导致暴涨。相反,二手房在性价比方面,除了政策、市政利好、供需、地段等传统因素的影响之外,还会受到装修、预期、交易流程等方面的制约,尤其是买卖双方的心理预期,在二手房交易中将越来越显现出其重要性。

  因此,购房者在年末之际不妨再淘淘实惠的二手房,选择岁末入市仍不失为置业的较佳时机,因为此时无论在房源、议价、卖家诚意度等方面均有相对优势。朱春峰认为,从特性看,最贵与最实惠的二手房区别主要在以下3点:

  其一:同一地段、不同品质楼盘

  尽管两个楼盘在同一地段上,但由于品质有差别,价格往往也有较大差距。例如徐汇中心板块,东方曼哈顿的平均售价在60000-70000元/平方米,而周边的老公房价格为35000-45000元/平方米。

  其二:同一品质楼盘、不同地段

  尽管两个项目都是同一个开发商,但由于所处地段不同,价格也会大相径庭。例如仁恒地产分别在联洋和外高桥开发了仁恒河滨城和仁恒家园,从品质上讲,两者相差不大,但单价却差了好几万元。

  其三:同一楼盘、不同位置

  在同一个楼盘中,由于两个房源在其位置、楼层等因素的影响,价格也会有较大出入。例如浦东陆家嘴板块的世茂滨江花园,可以看江景的高区房源,其售价可达10万元/平方米,而不能看江景的低区房,其售价为40000-50000元/平方米,两者相差甚巨。

 

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