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上海去年房价涨幅不足8%受质疑 有区域涨幅超30%

A-A+2014年1月2日08:57东方早报 评论

  早报记者 陆鸣

  2013年楼市在一片“涨”声中收官。

上海楼市近六个月成交走势图上海楼市近六个月成交走势图

  昨日,金丰易居&佑威联合研究中心发布监测数据:2013年,上海市新建商品住宅累计成交面积为1282.28万平方米,同比(较2012年)大幅上涨了36.60%;成交均价为24177元/平方米,同比上涨7.64%。

  佑威机构执行董事黄志坚称,2013年上海楼市成交量创出了最近4年的新高,在最近6年中也仅次于2009年,比过去6年上海楼市的年均成交量高出了17.23%;成交均价虽然涨幅不算太大,也创出了历史新高。

  据中房信分析师薛建雄称,2013年上海楼市成交均价之所以涨幅未超过10%,主要原因是刚需房源成交占比较大,一定程度上拉低了整体成交均价。

  另一名行业人士的感受是,单论刚需房源,2013年的实际成交均价同比涨幅远超过10%。

  全年房价涨幅7.64%?

  前述研究机构发布的2013年房价数据,与业内人士的感受落差颇大。

  某外资房企总经理称,他的感受是,2013年全年上海房价总体走势非常明显,均价一路上扬,多个月份的房价同比涨幅甚至超过20%。

  “2013年10月以来,上海楼市的成交均价已连续三个月站在2.5万元/平方米上方,或将说明未来上海房价将开启2.5万元/平方米以上时代。”该总经理说。

  一名行业人士也说,很难理解7.64%的全年同比涨幅是如何统计出来的。

  按国家统计局的统计,2013年4月以来,上海房价的月度同比涨幅均超过10%,且逐步扩大。至2013年9月,上海房价的同比涨幅已超过20%。

  对此,黄志坚称,佑威的统计方法是,以2013年上海楼市的总成交金额,除以总成交量,得出成交均价。这意味着,如果刚需房源占据成交主力,可能在一定程度上拉低成交均价。

  而且,他还补充说,2013年的上海房价涨幅,呈现前低后高的特征,这对总成交均价也有影响。

  话虽如此,这依然迥异于开发商的感受。

  沪上某开发商称,由于市场总体供需失衡,一些区域在过去一年的实际价格涨幅达到了30%~40%。

  “今年暴涨可能性不大”

  单论2013年12月,上海房价涨势依旧。

  据佑威统计,2013年12月,上海市新建商品住宅成交均价为25361元/平方米,环比(较2013年11月)上涨0.64%,同比上涨15.58%。

  黄志坚说,在政策压制下,刚需房源供求关系出现逆转,刚需房源因供不应求导致价格普涨,也带动了改善型房源的价格出现上扬。

  沪上某开发商的判断是,2014年上海楼市成交均价仍将维持目前的高位,并静待政策的变化,“如果未来新增供应量跟不上,房价还会继续往上走。”

  上海宝华集团副总裁杨健的观点同样是,2014年房价仍将维持高位运行。

  “在长期调控之后,2013年楼市出现量价突破,尤其是价格一路提升。”杨健说,土地市场持续维持高热度,也让房价预期持续走高。

  在黄志坚看来,要抑制房价的涨势,根本上还是要加大刚需产品的供应量,只有作为成交主力的刚需产品供应充足了,价格稳了,才能转变市场预期,制止反复出现的恐慌性追涨。

  他判断,2014年上海楼市的成交量价有望进一步上升,但暴涨的可能性不大。

  上月上海楼市

  成交量已回落

  可见的是,上月上海楼市成交量已明显回落。

  根据佑威的统计,2013年12月,上海楼市成交面积为98.37万平方米,环比下跌23.52%,同比下跌了18.62%;新增供应量为81.22万平方米。

  黄志坚介绍,2013年11月,上海楼市已经出现环比下滑,2013年12月上海楼市的成交量继续环比回落,且同比也出现18.62%的下滑,表明买方的恐慌情绪已基本消退。从数据上看,上月上海市新建商品住宅新增供应面积为81.22万平方米,比成交量低了17.43%,“缺口”约17.15万平方米,这也是开发商的入市意愿走弱的表现。

  某外资房企总经理称,上月上海楼市成交量出现下滑,主要是新增供应量不足造成的,不能看做是市场降温的表现,“从2013年11月下旬开始,上海开始对预售证发放进行管控,造成新增供应量低迷,能够入市的楼盘都是各区域的低价盘。”

  但这并不妨碍2013年楼市成交回暖的大趋势。

  前述外资房企总经理说,2013年在调控没有放松的情况下,上海楼市成交量创下近四年来新高。虽然仍不及2009年的历史高点,但2009年没有限购、限贷政策,甚至还有鼓励购房的政策,2013年楼市的反弹显得更为真实。

  去年54个城市

  楼市成交量增10%

  在2013年迎来楼市回暖的,不止上海。

  中原地产研究中心最新统计数据显示,该中心重点监测的全国主要54个城市2013年新建商品住宅签约套数约为305万套,较2012年的276万套上涨幅度超过10%。

  新华社昨日援引中原地产市场研究部总监张大伟的话说,2009年,这54个城市新建商品住宅签约套数约为322万套。2013年是继2009年后,楼市成交量价上涨较为迅速的一个年份。从目前情况看,全国楼市已经出现分化,整体市场冷热不均。一、二线城市由于聚集了过多的资源,需求较为集中,房价易涨难跌,三、四线城市则比较平稳。

  沪上某开发商认为,楼市在经过长达三年的政策消化期之后,终于在2013年迎来集中放量,“2011年下半年起,调控政策对市场的影响开始显现;2012年,楼市成交在政策压制下逐渐有所放量,2013年成交量则已全面反弹,这表明市场在这轮调控当中逐渐恢复。”

  不过,张大伟认为,2013年下半年以来,全国楼市出现了明显分化。楼市调控政策将继续呈现分化的态势,预计过热的城市还将延续收紧调控的趋势,冷清的城市的调控政策将会有所放松。

 

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