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陆家嘴一地下空间10亿元成交 楼板价27598元/㎡

A-A+2014年1月24日09:20东方早报评论

  ■ 溢价率高达245% 楼板价为27598元/平方米

数据来源:上海市规划和国土资源管理局   张泽红  制图

  陆家嘴区域公开出让的一幅地下商业空间用地,昨日高溢价成交。

  1月23日,上海市规划和国土资源管理局公告,浦东新区瞻仰景观休闲用地——黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造 工程,以10亿元总价成交,折合楼板价27598元/平方米,溢价率为245%,竞得人是上海佳质资产管理有限公司(下称“上海佳质”)。

  多名业内人士称,这是上海首次以招拍挂的形式,出让地下空间。上海佳质隶属于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(600663)旗下。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为,虽然地理位置优越,但这幅地块的成交楼板价已经逼近地上建筑的价格,收回投资的时间不会短。据她介 绍,2012年9月,上海申电投资有限公司拿下的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12商业地块,成交楼板价也只有28983元/平方米。

  前述黄浦江沿岸地块位于小陆家嘴板块,紧邻上海环球金融中心,西侧是金茂大厦和建设中的上海中心,地理位置极为优越。

  

  争议成交价格

  即便地理位置优越,业内人士对于上述黄浦江沿岸地块的成交价格看法不一。

  龚敏认为,小陆家嘴的定位主要是金融办公,该商圈的办公楼需求和租金相对高,而商业领域受道路交通便捷度和商业集中度所限,人流量不足导致租金 难以上涨。目前除了一楼或门面房租金相对较高,其他楼层租金相比其他核心商圈,并不算太高。这在售价上也有类似体现。比如,位于世纪大道的“东方金融广 场”一层售价在10万元/平方米,而二、三楼的售价就滑落至4.2万-4.4万元/平方米。

  “对于仅含地下商业用途的地块而言,27589元/平方米的地价并不算便宜。”龚敏说。

  根据21世纪不动产的统计,前述黄浦江沿岸地块245%的成交溢价率,也刷新了今年上海土地成交溢价率的新高。

  不过,龚敏也认为,鉴于陆家嘴商圈本身已经非常成熟,地下商业与地上商业租金上的差别并不会太大。

  21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔也强调,前述黄浦江沿岸地块位于陆家嘴金融城,是上海城市发展的战略核心区域,堪称上海市中心黄金地下商业空间。考虑到市中心土地的稀缺性,出让休闲、景观用地的地下空间,或许是中心区域土地市场新的发展趋势。

  出让资料显示,浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程东至陆家嘴环路,南至陆家嘴环路,西至东泰路,北 至世纪大道,出让面积为12796.3平方米。其中,地上建筑面积仅828.1平方米,为瞻仰景观休闲用地;地下商业建筑面积为36235.4平方米。

  上海地下空间首拍?

  值得一提的是,这次前述黄浦江沿岸地块以招拍挂的方式,出让地下空间,以往并不多见。

  德佑地产分析师赵葆根介绍,地下空间的拍卖,在全国范围内虽有先例,但依然比较少见。不过,随着大型城市市中心土地资源的逐渐紧张,日后地下空 间的拍卖将会变得更加普遍。这类地下空间对地段的要求较高,不少开发商缺乏开发地下空间的经验,因此会选择观望。赵葆根举例,2011年沈阳推出的一块地 下空间,就因为距离市中心商业区较远而遭遇流拍。

  去年12月,上海市十四届人大常委会第十次会议上表决通过《上海市地下空间规划建设条例》,该条例将于今年4月1日起施行。

  公开资料显示,截至2011年12月31日,上海已开发地下空间(不含地下管线和地下军事设施)31037个,建筑面积达5699万平方米。但地下空间规划体系不健全、地下建设用地使用权供应制度不完善、地下空间的信息数据不完整等问题,也在日益凸显。

  而前述陆家嘴沿岸地块在出让前,已经完成了一系列基础工程。

  按答疑纪要,前述地块已经完成的工程包括:桩基、地下连续墙维护、坑底加固、正负零层楼板、负一层楼板。负二层大底板完成70%,及相应土方工程。尚未完成的工程包括:主体结构、精装、景观、幕墙等分部工程。

  需要指出的是,此次拿地的上海佳质,2012年才注册,注册资本为100万元,法人代表为李晋昭。

  工商资料显示,该公司的经营范围为资产管理、物业管理,停车场(库)经营。

  而上海佳质的母公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司,则是陆家嘴金融贸易区的开发建设主体。截至2012年末,陆家嘴公司已有的在营物业约118万平方米,产品类别包括办公、商铺、酒店、会展以及住宅物业。

  三林板块一幅宅地

  成交楼板价冲破3万元

  除了前述黄浦江沿岸地块, 上海昨日还成交了两幅地块。

  其中,浦东新区普通商品房用地——杨思社区Z000602编制单元15-08地块,以10.42亿元总价成交,折合楼板价为33740元/平方米,溢价率为58.33%,竞得人是上海嘉宝实业(集团)股份有限公司、上海锦熙投资中心(有限合伙)。

  龚敏称,前述杨思宅地位于三林板块,该地块起始楼板价已超过2万元/平方米,所以成交溢价并不太高。

  据她介绍,该地块周边楼盘“万科五玠坊”的售价在4.5万-5万元/平方米,如此看来,嘉宝联合体的拿地价格并不低。

  黄河滔则认为,前滩、世博商务区都是上海未来的重点发展区域,三林区域楼市受益于规划,正在成长为沪上中高端房源的聚集地,为开发商拿地增添了信心。他也指出,该地块的成交楼板价较高。

  按21世纪不动产的统计,三林区域上一次宅地出让是在去年9月,当时前滩(Z000801)单元40-01地块的成交楼板价为28899元/平方米,如今该板块宅地的成交楼板价已冲破3万元/平方米大关。

  21世纪不动产的统计显示,2010-2013年,上海土地市场总共仅有4幅宅地的成交楼板价超过3万元/平方米,其中2幅位于陆家嘴板块,另外2幅分别位于不夜城板块和打浦桥板块。

  昨日上海出让的另一幅办公楼用地,由绿地揽下。

  上海市规土局公布,宝山区N12-1001单元大场镇区域D-05地块,昨日被绿地地产集团有限公司以5.23亿元总价摘得,楼板价为12467元/平方米,成交溢价率为149%。

  出让资料显示,该地块西至沪太路,北至机耕路;出让面积为27966.8平方米。

  上海中原地产称,目前大场板块办公楼市场供应虽然稀缺,不过需求量也有限,所以房价涨幅并不大。

  据龚敏介绍,上述大场镇区域D-05地块周边的“上海国际研发总部基地”开价2.2万元/平方米,实际成交价只有1.5万元/平方米;绿地在大场板块的项目“绿地丰翔新城”的办公楼售价,也在1万元/平方米左右。

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