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节前二手房业主封盘惜售 租金提前涨价涨幅约13.6%

A-A+2014年1月26日08:31新闻晨报评论

□春节临近,楼市步入销售低谷。 /CFP□春节临近,楼市步入销售低谷。 /CFP

  □晨报记者 徐 运 张昱欣

  伴随着春运高峰开始,今年楼市提前进入“春节节奏”。1月上半月本市累计成交新房环比同比都下滑超过10%,二手房购买需求也转淡,不少业主顺便给自己放一个假,在年前“封盘”,取消挂牌或表示暂停看房。与此同时,不少房子租约到期,一些外来务工人员也纷纷回家过年,市场上租赁房源挂牌也多了不少。在本市多个热点租赁板块,挂牌量较上月增长约20%-40%。而租赁需求却出现不同程度的下滑,普遍降幅在2-3成,部分板块甚至达到5成以上。

  目前在“沪七条”、贷款紧缩、季节性等诸多因素的影响下,楼市观望氛围较浓厚,不少卖家也出现了一定幅度的议价空间,这种趋势会延续至马年的第一季度。因此,选择在马年年初置业不失为上策。

  回家过年没法看房

  在虹口曲阳、宝山罗店、浦东联洋等板块,1月中旬就有业主“封盘”了,致使二手房挂牌量较月初降速明显。

  一些对市场预期较高的业主,认为自己目前的挂牌价格较低。从而进行“一撤一卖”(即在年前撤销低价挂牌,年后看好行情再卖)的操作,能让自己的房源价值真正体现,避免了年前“便宜卖”的贬值风险。

  如近日在曲阳板块的巴林小区一套52平方米的小户型,业主就主动提出“封盘”,待节后再说。其现房源挂牌价为160万元,与当下市场价吻合。但是,周边同板块同质学区房的均价已涨到3.8万-4.1万元/平方米,与这套房源单价的差异进一步扩大。业主对目前自己的挂牌价格存疑,希望年后能卖出更高价。

  有关中介表示,这样节前“封盘”的现象致使一些购房者买不到房,而其他在售业主则更为惜售。如本来想买某小区同户型的购房者,就因为这个小区所剩房源有所欠缺,而最终改买相邻小区56平方米的双南二房,总价为185万元,购房预算被动提升了近15%。

  同时,曲阳板块内标杆楼盘的一些“封盘”惜售现象也导致在售挂牌业主因担心贬值而提价。1月份,复城国际一套114平方米的房源,从430万元的市场价,提价到460万元,价格上浮了约7%。

  对房源的惜售心态主要集中在中环内的一些成熟板块。在新上海人较多的宝山罗店,“封盘”的理由并不是看涨的心态造成的。21世纪不动产上海锐丰美兰湖二店经理桑小周表示,板块内顺驰美兰湖、万科琥珀郡园、颐景园等楼盘在去年12月发生封盘现象,1月中旬达到高峰。主要是板块内新上海人业主回家过年或延迟置换期等被动原因所致。高端楼盘集中的浦东联洋社区则又是另一番情形,板块内业主因为年前应酬较繁忙而表示年内不看房,此部分约占板块内总挂牌的10%。

  小中介提前放假过年

  距离马年春节越来越近,在业主及购房者入市意愿双双疲软的当下,各类传统小中介率先开启了“冬眠”模式。据抽样统计显示,本市内中环附近的浦东金桥、闸北大宁、普陀曹杨;外环附近的闵行莘松、嘉定南翔等区域内的二手中介集中区域普遍出现节前歇业的格局,不仅各中介门店内可见的经纪人数量出现大幅减少,同时周边板块内的小中介也已纷纷闭店停业。

  随着春节临近,最近市场在带看和成交方面有明显降幅,新增挂牌也较少。陆续有部分业务员开始踏上返乡过年的路程,预计在1月26日后将进入高峰。另外,目前一些品牌大中介虽然暂无提前关店的情况,但一些小中介普遍在1月中旬即陆续关店停止营业,较早的甚至在月初已无人办公。

  21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示,春节假期原本就是房产销售的低谷,去年4季度末以来,本市楼市逐步进入调整期,这也是导致今年春节前部分房产中介不再坚守阵地,选择闭门谢客的重要原因。

  租金提前涨价

  虽然目前总的来说是房子多,客户少,但不少房东依然底气十足,挂牌价较去年合同价均有10%-20%的上浮, 21世纪不动产上海区域市场研究部对本市的40个标杆楼盘的监测数据显示,与年初相比,各楼盘租金涨幅约为13.6%。

  业界认为,之所以出现淡季涨租的情况,主要是今年以来租金走势一直较为强劲,在此背景下,房东将年后的涨价预期提前预支。如在塘桥板块,目前老公房1房的租金在2800-3000元,2房的租金在4000-4500元,较上月有10%-20%的增幅。有中介表示,此轮上涨主要是房东预估到年后的租金情况而提前涨价的。

  另外,部分租客赶在年前提前换租,换租潮恰好与房东的涨租预期契合,从而推动租金上扬。据一些中介门店反映,很多板块内不少租约到期的人趁年底提前换租,以期寻到满意的房子。因此虽然节前是传统的租赁淡季,但板块内租赁业务需求量仅下降1成左右,而房东的租金上浮10%-20%。

  此外,受“沪七条”、银行贷款政策收紧等影响,部分客户“买转租”,对租赁需求有一定影响,也是导致租金上涨的一个原因。如塘桥板块的一个客户,本打算置换一套130-140平方米的2房或3房,从10月份就开始看房,但由于11月“沪七条”的推出以及年底银行贷款政策的收紧,客户打算先观望一段时间,看后续是否会有新的政策推出促使房价下跌或是银行方面能否再有房贷方面的优惠,于是“买转租”,在塘桥租了一套120平方米的公寓,租金价格在6500元。

  根据汉宇地产市场部对全市租赁市场的样本房源监测显示,截至2013年12月,全市单位租金为48.7元/月/平方米,同比涨幅近10%。与此同时,在房价上涨压力、供需矛盾、通货膨胀诸多因素影响下,2014年全市的租赁市场依旧会呈上涨趋势。

 

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