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大宁宅地楼板价47609元 售价可能要8万-10万

A-A+2014年1月29日09:06东方早报评论

  早报记者 王齐  

  ■ 方兴地产昨竞得闸北大宁路街道地块,楼板价47609元/平方米

闸北大宁路街道地块闸北大宁路街道地块
各地块情况各地块情况

  总价101亿元,楼板价47609元/平方米,“面粉”价格秒杀“面包”价格。

  1月28日,上海闸北区超大体量的普通商品房用地——大宁路街道325街坊地块,被央企中化集团旗下的方兴地产(00817.HK)以101亿元总价拿下,折合楼板价47609元/平方米,溢价率为111.6%。上海纯宅地的单价和总价纪录被双双刷新。

  据介绍,如果刨除需要无偿移交政府的10%公建及保障房用地,上述大宁地块中,商品房用地部分的楼板价高达5.29万元/平方米。

  不少业内人士感慨,这么贵的地,只有央企才敢拿,也只有央企才拿得起。简单估算,这个项目未来的售价很可能要冲到8万-10万元/平方米。

  大宁板块房价翻番?

  出让公告显示,大宁路街道325街坊地块东至平型关路,南至彭江路,西至共和新路,北至和源福邸(东北至明园森林都市、揽翠苑、规划路);出让面积为96429.3平方米,容积率为2.2。

  47609元/平方米的楼板价意味着,未来方兴大宁项目的售价,很可能要比目前大宁板块的新房价格高出一倍。

  按上海克而瑞董事长丁祖昱的说法,大宁板块在售楼盘中,慧芝湖花园去年最后一批房源的开盘价是40000元/平方米,上海滩大宁城售价38000元/平方米。紧邻大宁地块的明园森林都市,目前售价35000元/平方米。周边板块——虹口内环板块的瑞虹新城,目前售价也只有55000元/平方米。

  泰禾集团华东区投资总监王显巍认为,大宁地块之所以能拍出这么高的价格,主要是因为这块地是上海中环内罕见的大体量宅地。目前三四线城市楼市风险渐现,各大开发商普遍向一二线城市,尤其是一线城市回归。

  王显巍预计,方兴会跳出区域来打造产品,将其顶级产品系列金茂系引入上海,未来大宁项目的成本价将超过7万元/平方米,售价会更高。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏也提到,上海市中心拆迁难,拆迁成本高,大体量纯住宅地块极为稀缺。大宁板块内配套也相当成熟,交通便捷,而且大宁商圈还有升级扩容的预期。这些都给了开发商抢地的理由。

  上海市规划和国土资源管理局公布的信息显示,有114家开发商领取了前述大宁地块的标书,15家开发商提交了竞买申请。

  招保万金“打酱油”

  虽然开发商普遍看好大宁宅地,但最终的成交价依然令不少开发商目瞪口呆。

  一名参与现场竞价的开发商介绍,28日竞价现场的搏杀,其实相当干净利落。15家提交竞买申请的开发商中,有5家开发商当天根本没有报过价。

  这5家“打酱油”的开发商,分别是招商、万科、宝矿联合体,金地,九龙仓,中海,华润。“招保万金”四大龙头房企中,保利是惟一一个出价者,报的也只是个底价,此后再没举过牌子。

  出价比较猛的是融创绿城,不过他们的最高报价也停留在94.2亿元。最终的绞杀,在方兴和“上海建工、上海电气、不夜城”联合体之间展开,上海建工联合体的最高报价停留在了100.8亿元。

  对于方兴的出价,不少开发商直呼看不懂。

  “你看看之前的地王,中海买了长风地王,憋了3年低价出售,现在售价也不到5万元/平方米。华侨城买了苏河湾地王,至今也要拿大量资金维护这个项目。现在周边房价也就3万元/平方米,周围房价涨起来需要时间,凭什么吸引人家去大宁花10万买个公寓?”一名开发商如是说。

  方兴要复制金茂府系列

  未来,方兴打算怎么玩?

  一名方兴地产人士介绍,大宁地块的价格确实有点高,但这是公司的战略考虑。方兴在北京的两个金茂府都卖得很好,苏州去年开盘的金茂府成交也不错。但作为方兴子公司金茂集团大本营的上海,至今还没有一个金茂府项目。

  如今,大宁地块给了方兴一个机会。

  眼下,方兴在上海的头牌项目,依然是金茂集团开发的陆家嘴地标金茂大厦。

  至于大宁金茂府未来的售价会否冲上10万元/平方米,这名方兴地产人士未予回应。他只是说,“春节后,要花更多钱买地。”

  方兴的知名度虽不及招保万金,但却与地王有着不解之缘。

  早在2009年,方兴即以40.6亿元夺得北京广渠路地王;2012年末,这家央企又以56.8亿元总价,竞得上海海门路地王。

  争议也随之而来。

  2010年,市场就传出消息称,方兴地产试图修改广渠路地王规划遭拒。海门路地王去年也传出因为开发商资金压力,而开发进展不力的消息。2012年底,在宁波江东核心区地王的竞拍中,方兴地产更是被临时取消了竞拍资格。

  如今,豪取大宁地块的方兴,如何拆解资金压力?

  一名知情人士给出的说法是,这次上海拿地,方兴背后还拉了融资机构,是一家基金,但方兴会绝对控股。

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