新浪首页|新浪上海|城事|时尚|旅游|美食|汽车|投诉|站点导航|惠购

|邮箱|注册

新浪上海

新浪上海> 城事>区域经济>3月打折项目数量或创下新低 楼市拐点论再被提起

3月打折项目数量或创下新低 楼市拐点论再被提起

A-A+2014年3月2日09:12新闻晨报评论

  晨报记者 张昱欣 徐运 唐佳

  马年春节过后,先是银行信贷收缩、个别银行暂停房地产信贷业务,随后A股房地产板块位居跌幅榜首,再后来杭州两楼盘大幅降价甚至传出“砸售楼处”的消息……近日,所谓的“三年一轮回论”、“楼市拐点论”先后被抛出,引发大家对楼市走向的关注。

  专家预测,今年房地产销售、价格增幅都将放缓,但与前几轮楼市调整不同,主要是市场受到银行信贷紧缩影响。机构最新统计显示,3月申城拟推打折优惠的住宅项目数量持续缩减,可能创近33个月以来的新低。另外,一些并不在统计之列的项目向记者表示,3月份的销售方案可能会有微调,但究竟有没有折扣,折扣多少还“很难说”。

  看房人气高 开发商自信满

  “最近听到香港那边一些楼盘降价打折,身边确实有不少人议论上海房价是不是也会跌,但我认为可能性不大。”正在参加搜房网看房团活动的王先生有着自己的分析,他认为上海目前对住房的需求依然旺盛,而此前出台的调控措施在平抑房价方面的效果并不显著。“到目前来看,房价上涨的速度被延缓了,对于有能力买房又确实需要买房的人来说,去赌房价暴跌也是一种冒险。”据悉,此次看房路线有浦东、青浦、宝山、嘉定等沪上热门置业区域,涉及的41个楼盘以迎合刚需,尤其是以婚房为需求的房源为主。采访中,大多数购房者还是认为房价偏高了,但“买房趁早”论的市场也不小。

  看房人气还不见明显消散,开发商又在打什么算盘呢?机构最新统计显示,即将到来的3月份,申城打折优惠楼盘预计为118个,比2月少13个,较去年3月则缩减超3成。其中仅7个项目优惠幅度较大,达到了9折及以上。记者以购房者的身份分别致电闵行、宝山、青浦的三个不在该统计之列的在售楼盘售楼处,除闵行项目的接待人员明确表示“一分钱折扣也没有”,且剩余房源不多外,宝山、青浦的两个楼盘售楼人员则出言较为谨慎,对3月加推房源的情况表示还不能确认。“有没有折扣,折扣多少,现在还很难说。”一名售楼员坦言。

  有业内人士指出,面对以杭州出现售楼处被砸为标志所引发的对楼市“看空”的一系列连锁反应,开发商很难无动于衷。“但现在面临的情况是,不少项目希望借‘小阳春’发力拉动销售,此前已在蓄客方面花了大力气,此时推降价促销,则很可能引发意向群体更大的疑虑,因此采取观望态度仍不失为上策。”

  优惠力度的减少也和开发商对于楼市信心满满有关。位于马陆板块某售楼处的销售员透露,去年9月28日开了不到200套房源,已去化60%。开盘时售价不到22000元/平方米,现在涨到24000元 /平方米,优惠也比之前少。“目前我们只有两栋楼没开,预计在今年下半年推出,不着急,慢慢卖,嘉定的房价还有上涨的空间。”与这个楼盘一样持乐观心态的开发商不在少数。

  上海刚需盘仍求大于供

  据悉,此次杭州降价的两个楼盘位于杭州城北,周边楼盘非常密集,在售的就有8个,今后还有很多个楼盘将开盘,竞争相当激烈。对于当前杭州楼市的这种降价行为,汉宇地产市场研究部分析师表示,2014年杭州楼市板块分化现象将比较明显,在新盘较为集中且供大于求的区域里,竞争激烈。同时经过去年一年多的暴涨后,其待售库存较大,但因人口新增放缓等原因导致新增需求难以跟进,所以部分楼市开启阶段性降价区间。

  反观上海,即便有楼盘打折,也力度不大,从楼盘所处位置来看,地处上海外郊的项目占六成,内中环区域并不多。此外,这些楼盘多数是针对刚需,而上海的刚需供求矛盾依旧突出,总体来说还是求大于供,同时开发商对之前的楼盘销售情况较为满意,在2月整体销售回落时不急于抛售楼盘,而是将目标放在了即将到来的3月。(如下图所示)

  对于今年的楼市,开发商普遍持乐观心态。他们多数预计今年上海房价的涨幅为10%-15%,这属于合理范围内。地热房冷这也促使开发商调整优惠力度,等待市场反应。

  总的来看,在一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧及市场流动性趋紧的市场背景下,房价市场在3月“小阳春”难以出现大幅反弹的机会。

  [业界声音 ]

  对今年楼市大多保持乐观

  “由于宏观经济层面的减速,加上社会上很多人唱衰中国的经济和房地产,很容易出现楼市‘崩盘’的舆论。几年前就有关于楼市崩盘的说法,但到现在还没有崩盘。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前表示。

  那么,类似杭州等地的房价大幅调整又说明了什么?对此,顾云昌认为,不能把局部的现象说成是整个楼市的现象。一些城市的房价调整,并非舆论反映的崩盘,而是楼市分化局面的进一步显现。“谨慎很需要,悲观没必要。”易居中国执行总裁丁祖昱对今年的市场也持谨慎乐观的态度。不过他还是建议开发商今年不要再拿地王了。“首先单价地王不能再拿,单价地王意味着又要超越行情、继续高看一线。另外总价地王也不能拿,这与企业现金流相关,当前银根收缩、资金紧张,资金成本很高。”丁祖昱认为,地王一拿小则影响业绩、利润,大则会给企业整体运行带来不确定性风险。特别对上市公司,今年如果拿了地王绝对是负面事件。

  北京华远地产股份有限公司董事长任志强的论调是,根据去年的数据和宏观经济运行趋势,在现政策条件不变的情况下,(房产)销售、价格、投资三个增幅都会下降,但趋势仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系,部分地区库存有待消化。但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力,但预期不会逆转。

  杭州现象与“钱荒”有关

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,近期杭州、常州降价出现“砸售楼处”现象的最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,银行利率上浮,银行放款放慢,导致开发企业对于资金的需求度迅速提高,部分开发企业可能由于过去拿地用力过猛消耗资金过多,同时销售层面面临周转率下降、资金面短缺的危机,或急于拿地“换仓”,谋求下一轮市场发展机会,调整企业的发展战略。

  “当前,银行信贷紧缩影响了整个房地产市场的未来发展格局和趋势。”张宏伟认为,银行信贷紧缩政也会显示出差别化的市场特征,对于一二线城市,风险相对较小,银行信贷政策不会有明显收紧,但是,对于三四线城市,由于区域市场供应量偏大,市场去化风险会逐渐积聚,对于信贷政策来讲,就会对应防范三四线楼市的风险。

  “三年一轮回”存在误读

  除了“崩盘论”,近期还出现了一种观点,就是所谓的“三年一轮回”——2008年的金融危机引发的成交量大跌,随后2009年市场开始回暖;2011年史上最严厉的调控“限购令”的出台导致的市场持续低迷,2012年又开始反弹。那么2014楼市“三年一轮回”的预演又要再一次出现?

  2008和2011年确实是楼市的两个“拐点”。 2008年全球遭遇金融危机,在经济不景气的情况下,房地产市场也出现了萧条景象,全市商品住宅的成交量出现了大幅下跌的情况。据德佑地产市场研究部监控数据显示,2008年全市商品住宅的成交量为878万平方米,比2007年下跌56.4%。

  同样,2010年随着房地产市场的复苏,全市楼市表现出了“量价齐升”的局面,房价大幅上涨,使得2011年政府不得不下定决心对楼市进行调控,也随即产生了“限购令”。 2011年全市商品住宅的成交量为723万平方米,比2010年下跌25.5%。相比2013年末,2014年春节前后上海商品住宅的量价确实出现了一定回落,这是否意味着新“拐点”的出现?

  “2014和2008、2011年的情况都不同。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为,虽然今年目前的成交量有些低迷,但大部分是受季节性因素的影响。今年1、2月份的成交量相较于2012年是有很大幅度上涨,“个人认为‘三年一轮回’在某种程度上存在一定的误读”。

 

保存|打印|关闭

新浪首页|新浪上海|城事|时尚|旅游|美食|汽车|投诉|健康|团购|站点导航

分享到微博 返回顶部