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淮海西路地块起价14.8亿挂牌 楼板价1.14万/㎡

A-A+2014年3月12日08:46东方早报评论

  ■ 起始楼板价1.14万元/平方米

数据来源:上海市规划和国土资源管理局  赵佳峰 制图

  3月10日,上海市规划和国土资源管理局公告称,长宁区商办、文体用地——新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块挂牌,起始总价为14.46亿元,出让面积为47970.5平方米,容积率为2.69。简单折算下来,该地块的起始楼板价仅为1.14万元/平方米。

  对于这一起始价格,某中高端楼盘开发商颇为惊讶。在他看来,这一价格并不算高,即便该地块的交付截止日期,是在三年后的2017年9月30日,“算上10%的资金成本,一样可以承受。”

  地块交付截止期

  是2017年9月

  引发上述开发商兴致的,是这幅地块的地段。

  出让文件显示,上述新华路街道地块东至淮海西路,南至凯田路,西至新华公寓,北至安顺路,地理位置优越。

  而且,上述地块1.14万元/平方米的起始楼板价,看上去也不算高。

  可资比对的是,毗邻上述地块的新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,去年5月以46亿元总价成交,折合楼板价 29229元/平方米,竞得人是“名不见经传”的北京福润天成房地产开发有限公司。新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块 的起始楼板价约1.9万元/平方米。

  不过,新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块尚未完成拆迁。

  早报记者看到的上述地块的预合同文本显示,“出让人同意在2017年9月30日前,将出让宗地交付给受让人。”这意味着,上述新华路街道地块的交付截止期,是三年之后。

  与此同时,出让人对于竞拍者交付土地出让金的时间,则并未松口。

  根据上述预合同文本,在该合同签订之日起30个工作日内,上述地块的竞得人要“一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额”。

  这等于说,开发商在拿地时,必须算上这三年多时间的资金成本。

  对此,某主打“高周转”的房企高管认为,太耗时间了,“我们在高周转模式下,怎么搞?规模、利润都上不去。耗不起。”

  另一港资开发商则认为,“即使算上这3年多的利息,也就是10%的资金成本,也可以承受。淮海路的商办物业,值得搞。”

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  出让门槛颇高

  需要指出的是,新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块的出让门槛颇高。

  早报记者昨日看到的一份预合同文本显示,上述新华路街道71街坊8/3丘A1-10地块的受让人,应长期持有100%商场物业和办公楼物业,或 整体转让出售,若确需分割转让和出售办公物业的,须经长宁区商务委核定符合区域产业规划发展要求,且须满足以下2个条件:一是购买办公物业的企业工商税务 须注册在长宁,同时提供经税务、工商部门认定上一年度产税总额不低于1500万元人民币,或产税每年每平方米(建筑面积)不少于7000元,若无工商税务 认定的,需企业做出如上产税承诺;二是购买其办公楼用于出租的企业,须书面承诺其购置的物业交由该楼物业公司统一管理和运营不少于十年。

  此外,上述预合同文本还特别约定:商场需引进主力业态(店)不少于3家,且工商、税务须落户长宁,每家主力业态(店)规模不小于1200平方 米。受让人需出资建设两个公共绿地,地块总面积为9000平方米。该地块出让后,竞得人为上海城市雕塑艺术中心的房地产权利人,其主体建筑和功能应当保 留,面积以产证为准,其保护和建控范围内的建设活动按批准的相关规定进行控制。

  官网资料显示,上海城市雕塑艺术中心区域由城市雕塑艺术中心、雕塑广场以及相关配套设施构成。目前已建成开放的建筑总面积为10000平方米,其中室内公共艺术展示空间为6000平方米;雕塑广场面积为15000平方米,含室外公共展示空间约10000平方米。

  一名业内人士称,眼下尚不清楚,上海城市雕塑艺术中心的建筑面积是否包含在上述新华路街道地块内。如果包含在内,那该地块1.14万元/平方米的起始价格,可就不算低了。

  眼下,淮海西路的甲级写字楼并不算多。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏称,上述地块周边乙级写字楼众多,普遍租金报价在4-5元/平方米/天,该区域未来售价和租金都难有大突破。

  德佑地产研究部总监陆骑麟介绍,离上述地块较近的徐家汇板块的品质较高的写字楼,租金约8元/平方米/天,周边品质较高的写字楼售价在5万元/平方米左右。

  早报记者 王齐

实习生 计思敏 王婷

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