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专家:住房需求被过度透支 大调整合规律

A-A+2014年6月19日08:31新闻晨报评论

  [楼市“变脸”路向何方]

  中介:原来卖的是未来价,现在要回到现实价

  “我有套四环边上的房子,去年底中介说每平方米能卖到4万元,今年初说成交价在3万8左右,如今又说只能卖3万6左右,到底是赶快出手还是等等看?”北京一家国企员工李先生很是苦恼,二手房价格的一跌再跌,让想卖旧房换新房的他犹豫不定。

  买方烦心,卖方也苦恼。“现在观望气氛浓,大家都觉得房价要跌,我们也不停地换挂牌信息,推特价房,想快点成交,房东也着急,但生意不好做。”上海普陀区一家中介门店业务员小程说。事实上,对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言,今年上半年的各项指标看上去并不美。

  全国商品房投资增速持续下滑,1至5月份比1至4月份回落1.7个百分点。销售面积和销售额降幅不断扩大,库存增加,5月末比4月末增加750万平方米。二手房指数中,北京跌幅全国第一,环比下调0.9%。北京五环附近一家链家地产中介对记者说,除了不动产登记等政策影响,较高的税费与信贷难度是北京房价遭遇尴尬的主因。

  “原来市场卖的是未来价,现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。

  中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示:“房地产市场的调整局面已经形成,而且是在剧烈调整中。”住建部政策研究中心研究员赵路兴表示,在预期难改、贷款难松的背景下,只有开发商加大优惠力度,才会吸引部分购买人群放弃观望。中原地产市场研究部总监张大伟认为,目前的大幅调整只是一个开始,这一趋势估计至少将延续至年底。

  专家:住房需求被过度透支,大调整合规律

  “这一年,也没见出什么‘国几条’,怎么市场就开始变化了?”郑州市民王淼说。

  市场掉头,分化加剧,让习惯于楼市“高歌猛进”的人们,一时难以接受。“分类调控”这四个字,让业内人士感慨,以往是“政策很复杂,市场很简单”,如今是“政策很简单,市场很复杂”。

  在受访专家看来,楼市的变化源自市场那只“看不见的手”。

  倪鹏飞说:“过去每次房地产市场调整都是由于房价过度上涨导致市场恐慌,中央和地方出台更加强硬措施抑制需求,影响市场预期,导致出现换量市场调整。但这次是在政府没有任何加码调控状况下,市场自发的反应,表明市场的调控之手在发挥作用。”

  楼市调整的背后是过度透支住房需求。

  以房价环比下跌明显的杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。开发商的降价恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“有的开发企业在一个城市做一个项目,恨不得把这里三四年的供应做完。这样高的销售业绩不可能持续,哪有那么多韭菜可割?”

  与此同时,过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示,近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%。

  倪鹏飞说:“当前房地产市场供求结构出现变化,潜在过剩很严峻。本轮楼市调整与近年来过度购房需求的释放和透支关系紧密。”

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