核心商圈路在何方？
事实上，整个商业地产已进入快速发展和竞争的环节。
世邦魏理仕数据显示，目前上海已出让土地的商业供应总量超过400万，其中，预计在2016年年底前开业的项目总量超过330万平方米。从历史供应数据来看，2000年至2013年，上海市的年平均零售物业供应量为325671平方米；而2014年至2016年，年均零售物业供应量将为1122876平方米，是此前年份的3.4倍，市场供应出现井喷。从未来供应量来看，上海绝大部分的商业供应量主要集中在新兴商圈，2014年至2016年，核心商圈的供应量合计约63.5万平方米，而非核心商圈的供应量约为272万平方米，是核心商圈的4.3倍。面对外来的竞争和商圈的转移，淮海路显得有些应对吃力。
“每个开发商都开始跑马圈地做商业地产，未来将是迅速发展期。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。
记者注意到，市场供应逐步向新兴商圈转移带来的效应是项目单体的体量增大，而项目单体体量的增大也进一步推升了市场整体的供应量。
世邦魏理仕报告显示，上海开发中的44个商业项目中，仅有20.5%的项目单体体量小于5万平方米，而单体体量大于15万平方米的项目个数占总量的11.4%。而单体项目超过15万平方米的，均分布在非核心地段。
大体量的商业地产，正在改变整个商圈的格局。
“在借鉴其他国内外商业街案例上，上海的南京西路分东、中、西三段的运营模式，东段是高端购物中心、中段是会展与酒店区域、西段是商务办公区域，从功能上明确定位，实现多元化、差异化竞争，并打造关键项目支撑整个商圈氛围。”戴德梁行中国区商业地产部主管江舒民认为淮海路可以借鉴以上案例，划分成东、中、西三段，东段是以商务办公为主，辅之以一线奢侈品品牌零售；中段是传统商业街，尚无整体定位；西端是二线奢侈品和轻奢侈品时尚潮牌等。
江舒民强调，从改造上来说主要是三个方向，单一品牌旗舰店、单体商业的整体升级改造与街区片区的整合。单一品牌的旗舰店模式，如原二百永新改造而来的优衣库旗舰店已有先例；单体商业的整体升级改造，如百盛购物中心与巴黎春天等；另外就是街区片区的整合，统一街面物业运营。硬件而言可以整体完善交通、停车等基础设施，增加餐饮、休闲等业态配比。也可以引进强势品牌，商业亮点带动商圈发展。总体而言，商业发展是一个长期的、动态的过程，基于消费者需求的运营管理才是“王道”。
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