多年前,人们以淮海路为顶级商业街,在淮海路消费是“高档次”的体现。然而如今再去淮海路时,《第一财经日报》记者2月11日调研发现,在短短几公里的“黄金地带”就出现了10多家店铺关闭或调整。就连此前第一百货关闭后转型经营的宝马展示店也悄然关闭,大量空铺难以招商。在业界看来,体验式业态对沿街铺的冲击、淮海路客源的流失、租金高企、业态规划问题等都造成如今的淮海路举步维艰。

  凄冷淮海路

  在一个冬季的午后,记者来到曾辉煌一时的淮海路商圈。虽然是中午,但路上并没有太过于繁华的迹象,很多门店几乎没有人,有一些门店工作人员正在发呆。相对而言,在一些老字号糕点店门口排起了长队,可以看出这些平价的食物还是颇受周边消费者的喜欢。

  记者绕着淮海中路一圈,发现关闭和调整的店面已经超过两位数,粗略计算有10多家。数年前关闭的芭比娃娃旗舰店依旧空置、上海药房正在装修准备迁址、FolliFollie已然关闭、部分手表店也关闭重新招商。位于芭比娃娃旗舰店对面、此前退出中国市场的万得城如今由阳光新业接手,然而却由于一直没有完成招商导致迟迟未开业。

  最令记者惊讶的是,此前“老字号”的第一百货关闭后雄心壮志转型而来的宝马展示店也悄然关闭了,在店外用钢铁门关锁着,通过玻璃窗记者看到,宝马店内部的器材已经全部撤离,只有玻璃门上还有浅浅的BMW(宝马)标志印记。

  “宝马店大约有300平方米可以出租,关店的原因很简单,应该是公司策略调整。第一百货这类业态已经很难生存,转型其他业态也不容易做,当时正好宝马公司有一笔预算用于展示店营销,于是双方合作引入了宝马店。然而,展示店是很难盈利的,当然这在宝马公司有资金的前提下是没有问题的,但之后宝马公司方面策略有变,预算有调整,展示店自然就关闭了。”有接近人士透露。

  记者在现场看到,从宝马店开始的附近段淮海路,医药、珠宝、手表甚至商场等诸多业态,10多家门店都涉及关闭或装修调整。

  淮海路商业困局

  “以前只要提到逛街,淮海路肯定是第一位的,是高大上的代表。然而随着购物中心这种一站式消费业态的出现和电商的冲击,更多客人选择或网购或到购物中心进行体验式消费,原本处于最佳商业位置的老式沿街店铺突然没有了市场。一些具有优势的知名品牌更愿意入驻购物中心,因为那里的单位产出即每平方米的销售额非常高,而沿街店铺要比购物中心的销售差很多。”RET睿意德商业服务部董事杜斌表示。

  此种状况下,淮海路的人流急剧下滑,在K11、香港广场那段的客流尚可,而成都路附近段则相对冷清。客流下滑之下,淮海路整体租金却依旧居高不下。记者各方采访了解到,淮海路段的沿街店铺租金均价在30多元~50多元每天每平方米,属于业内较高水平,就连难以招商的宝马店在关闭后依旧打出每天每平方米约45元的高租金。

  “按每天每平方米30元计算,一家正常面积的沿街店铺可能一个月的租金就要超过10万元,有些甚至要每月几十万租金,按此计算,必须每月营业额做到约100万元才能盈亏平衡,可是随着电商冲击和客流下滑,很多店根本做不到月营业额100万元。只有传统食品店人流尚可,但客单价也不高。因此很多商铺都空置难以出租,有些门店则直接关掉了。”一位在淮海路经营零售业多年的店长坦言。

  业态尴尬则是又一大问题。“有业内消息说芭比娃娃旗舰店曾以低于每天每平方米10元的价格进行过招租,可惜由于其面积尴尬——整座大厦,小店租不起,大店又嫌小,于是常年空置。此外,淮海路有自己的整体规划,比如有些服饰品牌还是有意愿进行租赁的,但业主方要求优先考虑招揽人气的餐饮,或高利润的珠宝手表,但这些业态又不太愿意租赁过时的沿街铺,而是要进入购物中心,于是双方谈不拢造成长期空置。”一位为宝马店进行重新招商的人员透露,比如宝马店对于接盘者的要求是要做展示型业态,这给招商增加了难度。

  就在宝马店边上还未开业的新业中心则一直未完成招商,其内部人士透露,原因也与业态定位不清有关,由于整体规划未敲定,因此其长期难以完成招商和开业。

  “淮海路上太多房东,缺乏整体规划。很多房东是国有企业,对租金要求非常高,但由于大家都对租金有高要求,就缺乏业态的良好配比,很难招商。目前看来,虽然淮海路租金已开始下降,但是高档的品牌依旧首选进入南京西路和陆家嘴。”世邦魏理仕商业服务部主管资深董事储祥昀分析。