8月上海新房成交均价达3.6万元,过去八年上海地价增幅超过房价增幅4倍,预计2017年上海新房成交价还将持续上升

  《财经》记者 沈忱 施智梁/文

  尽管上海人均GDP远低于国际大都市,但是房价年均增速已是世界一线城市的十倍以上。

  戴德梁行在21日下午的媒体发布会上表示,从房价整体来看,在2010到2015年之间,上海房价年增幅在4%-20%之间浮动,年均增长率为10%,纽约房价波动性比较强,年增长率在-5%到8.5%之间浮动,年均增长速度为0.7%,伦敦房价则在2014年突然发力,2014年及2015年的年增长幅度均超过10%,年均增长率约为6%。也就是说,三地房价年均增长率,上海高于伦敦,几乎是纽约年均增长速度的14倍。

  对比三市的人均GDP,2014年上海人均GDP约为纽约的1/3,尽管人均GDP差距在缩小,但差距依然可观。综合三方数据,戴德梁行认为,房价需要与城市经济协调发展,上海住宅市场现状必须要引起各方预警关注。

  随着土地出让和住房去化速度提高,上海住宅市场房价将跟随地价一并上涨。据戴德梁行的数据,2008-2016年上海新建商品住房成交均价与成交楼板价走势基本一致。上海成交楼板价从2008年的3,215元/平方米,以年均增长率89%,在2016年8月达到26,164元/平方米;2008年上海新建商品住房成交均价为13,467元/平方米,截至2016年8月,成交均价达到36,440元/平方米,年均增长率约为21%;地价增幅超过房价增幅4倍。

  戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为,成交楼板价涨幅传导至新建商品住房价格时间约为一年时间。以2009-2011年期间为例,楼板价经历大涨后的急跌,而相应的房价则在2010-2012年期间跟随显现出这种快速上涨之后增速放慢的过程。截至2016年8月底,全市平均成交楼板价较2015年全年平均成交楼板价10,140元/平方米,增长158%。以此类推,预计2017年上海新建商品房成交价格还将持续上升。

  上海楼市已经无法更热。当前新建商品住房库存仅需5个多月即可完成去化,这与2014年仍需要10多个月的去化周期形成鲜明对比。央行上海总部的数据显示,个人住房贷款保持高位运行,2016年上半年新增1932.8亿元,同比多增1470.4亿元。其中第2季度增加1015.5亿元,环比和同比分别多增98.2亿元和812.9亿元。

  今年3月25日,为调控楼市,上海市政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,该意见主要由九条内容组成,因此也被业内称作“沪九条”。新政主要内容包括:提高非上海市户籍居民缴纳社保的要求,从严执行住房限购首付政策、加强管理中介机构等。相比上海之前一直执行的限购政策,新版调控政策进一步提高购房门槛。

  按照“沪九条”:拥有1套房的居民家庭,若为了改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,首付比例不低于50%,缴纳税费3%,非普通住房提升至70%。而如果是首套房购买者,则只需要首付30%,缴纳税费1%。

  然而,半年过去了,上海楼市依然高烧不退。

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