原标题:毕业季!沪租赁市场迎来一波“小阳春” 25岁25平米成长租公寓主流

  伴随房价上涨和首次置业门槛提高,越来越多年轻人选择租房,家电齐全、装修时尚、价格合理的长租公寓备受青睐。

  目前,全国已有18个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,2018年,公寓运营商获得近百亿元融资。一线城市的人口吸附力和各地“抢人大战”,都助推了长租公寓市场的快速发展。

  “长租公寓的最大价值是通过提高供需匹配程度,解决住房租赁市场存在大量供需错配等问题。”上海交通大学中国城市治理研究院嘉华教授、上海市房产经济学会副会长陈杰分析道,专业化、机构化的长租公寓企业不仅可以丰富住房租赁市场的供给主体,还盘活了存量市场、增加了有效房源供给,补齐了租赁市场的“短板”,市场前景广阔。

  进入调整发展阶段呈现全新发展趋势

  经历了快速增长期,2019年长租公寓业进入调整发展期。目前,全国各品牌长租公寓约200万间,占全国城市住房租赁总市场2%左右,上海、北京等一线城市的长租公寓房源在当地租赁市场占比约10%。目前,行业竞争正逐渐转向资产投资管理和专业服务等核心竞争力的较量,并出现了一些新的发展趋势。

  趋势一:长租公寓成租赁市场“刚需”

  气温升高的同时,申城租赁市场也日趋转暖,租赁房源挂牌量、租客看房量明显升高。哪些人群是租赁主力军?他们对居住有哪些需求?以长租公寓V领地青年社区累计服务的5万名租户为样本的调查显示,25岁左右的年轻人逐渐构成一线租房市场的主力客群。

  根据2013-2018年教育部统计数据,全国应届生人数平均年增长3.2%,2018年达到820万人。上海等一线城市对高校毕业生的吸引力较强,也为租赁市场持续输送新增客源。除了外地生源的毕业生留沪需要租房,近年来,上海户籍毕业生、海外求学归来青年人也纷纷入住青年社区。本地户籍的青年人租房是向往独居生活,而“海归”租房则为了扩大自己的朋友圈、积累人脉。这些刚走出大学校园的青年人,在租房过渡期也不愿降低生活品质。私密性好、配套全、安全系数高、服务个性化、社交成本低的长租公寓正在成为他们的“刚需”。

  为满足租客的社交、运动等多元化需求,在V领地青年社区的公共活动区域,设有健身区、会客区、K歌区等服务设施;在长租公寓——魔方公寓一楼大堂,工作人员会定期组织弹唱、看电影、旧物置换等主题活动,为租客交流搭建更多平台,丰富租客的居住体验。

  趋势二:独门独卫一居室受青睐

  在租赁市场,哪些房源更受青年人才的欢迎?调查显示,25平方米左右的拥有独立卫生间的一居室成为租户首选。这类房源也以高坪效(单平方米日租金乘以出租率)为运营商奠定了较好的盈利基础,日渐成为长租公寓市场的主流。

  位于共和新路的V领地青年社区改造自三栋闲置厂房。这里每间公寓面积只有25平方米,房间内被软性分割成多个功能区:家用电器操作区,独立卫生间,迷你学习办公区,休息区。由酒店改造成的魔方公寓内,大部分房间也是30平方米的一居室,室内的家具多采用多功能折叠式设计,包括隐藏壁柜床、可升降茶几台、伸缩自如沙发等,满足租客的居住、工作等多方需求。

  趋势三:距离和租金关乎租客幸福感

  距离远近也是租客选择房源的重要考虑因素之一。记者从沪上多家长租公寓获悉,大多租客选择地铁上下班,希望通勤时间半小时左右。为此,青客公寓、魔方公寓、V领地青年社区等沪上多个长租公寓运营企业选择地铁上盖、地铁站周边、产业园区附近的闲置物业进行改造,提供更多有效房源供应。

  距离近,房租也要合理。房租支出占可支配收入的比重与租客的幸福指数高度负相关。“房格尔系数”是指房租支出占可支配收入的比重,如房格尔系数过高,生活的幸福指数必然降低。

  行业专家称,租金在工资收入的25%以内较为合理。V领地青年社区调查显示,2018年15个城市的白领收入3年复合增长率平均值约为8.0%,租客们的租金承受力在不断上升,租赁产品消费呈升级趋势。

  年轻租客们在自身经济实力允许的情况下,也愿意承受适当的房租来维持生活品质。以V领地为代表的公寓运营商打造2000-4500元/月的租赁房源,满足更多95后年轻租客的居住需求,提升了他们的居住幸福感。