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上海下半年房价向下走 政策对中低端住宅影响大

http://www.sina.com.cn   2010年08月26日08:18   东方网-劳动报

  目前不仅仅是购房消费者在观望,房地产投资者在观望,中央政府和地方政府也在观望。这种观望其实就是一种等待,等待政策出尽,等待政策效果,等待市场明朗,等待投资决策。观望等待的局面不打破,中国房地产市场只能是僵持、低迷

  近日,本市首次发布反映上海房地产综合经济指标的《上海房地产白皮书》。这部由上海易居房地产研究院发布的《白皮书》综合了来自各权威机构的统计数据,并加以综合分析显示:今年上半年,全市新建商品房同质价格指数稳步快速上升,但6月份比上月下降0.55%,是今年调控以来首次出现环比下降,6月成为楼市由热转冷的分水岭。

  上半年,本市商品房施工面积9220.41万平方米,同比增长11.4%。其中商品住宅施工面积5969.28万平方米,增长11.6%。商品房新开工面积1380.59万平方米,同比增长25.6%。其中商品住宅新开工面积97..67万平方米,同比增长29%。

  由于前两年本市商品房在建规模连续下降,上半年,本市商品房竣工面积仍然延续下降态势,共完成686.46万平方米,比去年同期下降10.9%。其中商品住宅竣工面积492.25万平方米,下降11.4%。

  去年均价攀升至20144元

  《白皮书》指出,回顾2009年上海市商品房市场总体呈现供不应求的态势。第一季度受困于经济危机以及传统市场淡季,房地产市场供应量始终处于低位运行的状态。此后供应呈现出逐步增加的行情。从成交来看,3月份受到利好政策的影响,商品房成交市场开始重新进入活跃期,商品房月度成交量逐月上涨,呈现出迅速回暖高位运行的行情。

  2009年上海商品房价格市场呈现出逐步冲高大幅攀升的行情。商品房成交均价从年初的10902元/平方米上升到12月的13780平方米,增长幅度达到26%。从商品住宅成交均价看,呈平稳上扬的势头,在年末更是达到20144元/平方米。

  6月份终结快速上涨势头

  承接09年旺盛的市场惯性,今年上半年全市新建商品房同质价格指数稳步快速上升,直到6月份至1540.66点,比上月下降0.55%,虽然比去年同期上升12.6%,但这是今年调控以来首次出现的环比下降。

  上半年,中房上海住宅指数上升态势明显,但4月以来,随着房产新政效果的逐步释放以及货币收紧等因素影响,市场观望气氛十分浓重,导致6月份终结了连续15个月快速上涨52.8%的态势。

  从住宅调查样本价格变化情况来看,6月改变了上两个月涨多跌少的局面,93个公寓楼盘,价格下降24个,占比25.8%,较上月扩大14个百分点,平均跌幅4.48%。价格上涨仅3个,占比3.2%,较上月下降33个百分点,平均涨幅3.7%。其余71%的楼盘价格保持平稳。

  二手房跟跌租赁指数走高

  今年上半年,上海二手房价格指数总体呈现上升态势,5月份达到高点。6月份也开始下跌,环比下跌0.68%。这是上海二手房价格指数自2009年3月以来历经15个月上升后的首次回落。

  6月份,上海9个传统市区房价平均下跌0.4%,其中市中心5个区三跌两涨。黄浦、长宁均下跌0.52%,徐汇下跌0.28%,卢湾、静安略涨0.12%和0.11%。在本轮调控中,市中心房源总体表现出较强的抗跌性。

  上海房屋租赁市场受世博效应以及调控政策等多重因素影响,成交整体活跃,今年上半年租赁指数持续走高。进入6月份,上海房屋租赁市场全线飘红。租赁指数为1227点,较5月份上升6点,涨幅达到..49%。租金呈现近年来少有的快速上涨势头。低端房市场租金从4月份开始快速上扬,6月份环比上涨到0.59%。而中端房市场租金整体表现比较平稳,前5个月环比上涨都保持在0.1%左右。而6月份环比上涨达到0.46%。高端房市场租金平稳上行,6月份环比涨幅最大为0.5%。

  政策对中低端住宅影响大

  组织撰写《上海房地产白皮书》的上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军,日前在接受记者采访时表示,今年的房地产调控政策就市场和企业而言,主要的看点有三:一是限制二套住房购买,二是限制外地人购买,三是准备启动房产税。

  经过半年来我国房地产调控的实践,就其实施效果而言,主要有以下特点:市场和企业对“国四条”、“国十一条”、“国十条”的认识和接受,有一个由轻到重、由浅入深的过程。国家政策调控力度不断加大,相关的中央各部委和地方的配套政策不断细化,执行操作性更加明确,也更加到位。

  从本轮房地产调控政策的执行效果看,存在着五个影响大,五个影响小。即调控政策对一线、二线城市影响大,对三、四线城市影响小;对东部地区影响大,对中西部地区影响小;对郊区房地产项目影响大,对中心城区房地产项目影响小;对普通商品住宅销售影响大,对高端商品住宅销售影响小;对中低收入者购房影响大,对中高收入者购房影响小。

  价格僵持、松动、小幅下跌

  近期,商品住宅成交量大幅度的萎缩已经是不争的事实。无论一手房还是二手房的成交量,都是大幅度的萎缩。这种萎缩状况已经从一线城市传导到二三线城市。一线城市由于成交量巨量下跌,六月份已出现触底企稳的迹象,可能实现低位成交运行的态势。但二线城市的市场成交量却出现补跌行情。

  李战军指出,尽管房地产投资者在2009年获得了较好的投资回报,现金流实力增强,但面对今年的房地产调控,商品住宅的市场价格逆市上扬的条件不复存在。价格僵持、松动、小幅下跌将成为下半年主要市场表现。但难有深幅跌落。由于供应量也随着成交量一起萎缩,所以成交量大幅萎缩未必今后市场一定是价格大幅度下跌。

  市场上大批的刚需购房人,现在延期购房,在过渡阶段普遍选择租房。一线城市商品住宅的租赁价格甚至出现10-20%的涨幅。这种涨幅在下半年有望得到市场确认并将维持下去。

  企业竣工量维持低位运行

  调查发现,现在开发商都采取防守型和保守型的企业战略。缩小开发规模,拉长开发周期,压低竣工量,避免高值风险,强力维护客户资源,精心提升产品质量,保障融资渠道和平台,这是开发商的普遍性的经营策略。

  由于政策对开发商拿地、兼并、上市、税费征收都有着十分严厉的措施,因此房地产企业下半年融资、拿地都存在较大障碍,资金压力逐步显现。在交易量冰冻期、价格向下震荡期的情况下,尽管开工量和在建规模保持较高水平,但竣工量不可能走高。

  调控政策应强调轻重缓急

  李战军认为,结束本轮房地产调控的要素条件是:房价下跌达到决策人的心理价位;政策保障房建设出现实质性重大进展;中国金融业特别是资本市场难以忍受;实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定;出现因调控政策而导致的社会不稳定的重大群体性事件。

  提到下一阶段房地产宏观调控政策走向,李战军建议:要进一步加强政策落地的监督、检查、分析和问责,要用科学发展观指导政策落实,要承认房地产区域间发展的不平衡和问题的差异性,要鼓励在国家政策统领下的地方特色特效政策,要鼓励房地产企业按计划推出竣工房源,促进供求平衡。

  政策调控要有针对性,对那些房价上涨已经过快的部分城市,纳入国家重点监控范围;对房价上涨接近过快的城市,采取警示性的、预防性的、堵疏结合的调控政策。而对那些房价上涨处于正常、合理幅度的城市,则没有必要贯彻调控政策。

  短期不建议推出房产税

  当前世界经济复苏前景依然成疑,不论是刺激性的政策还是退出性的政策,都存在诸多不确定因素。尽管国家已经放慢经济刺激政策的退出节奏,但下半年国内经济增速回落的趋势已明显。需要防范房地产市场调整速度过快、下滑幅度过大,避免房地产业的调整对宏观经济带来过多的负面影响。国务院主管部门和地方政府都应高度关注市场动态,给予已出台政策发挥作用的时间和空间。不宜增加新的紧缩性政策,李战军特别强调要暂缓推出房产税。

  此外,视市场和经济波动需要,可适当调整部分政策。譬如,二套房政策短期能够起到压缩需求的作用,但中长期实施会阻断中国城镇老百姓改善住房条件需求的路径;同样道理,限外地人购房政策,短期内的确能够平抑供求紧张关系,但长期看,与中国城镇化的进程要求相悖。

  城镇房屋普查迫在眉睫

  从2003年至今,我国对房地产市场价格的调控已进行了七年之久。房价一涨就调,越调越涨,表明我们对中国房地产业发展的基本经济规律和房地产市场的总体把握,还存在偏差。历次调控组合拳政策的推出,其基本依据是房价过快上涨和"民怨"增多。而科学的、可持续性的、促进生产力释放和社会和谐的房地产调控政策,恰恰需要建立在中国城镇房屋普查和我国房地产中长期发展规划的决策依据基础之上。李战军呼吁这两项重大工作不能再拖了。


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