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宝山罗泾一楼盘零利润叫卖 报价9800元/平方米

http://www.sina.com.cn   2011年11月24日08:50    东方早报

  据搜房网数据监控中心截至11月10日统计,上海11月打折优惠楼盘共计169个(含别墅),已经是今年优惠项目数量最多的一个月,同时也是整体优惠幅度最大的一个月,11月有多达25个项目推出了9折以上(含9折)的优惠,占全部优惠项目的13.6%。

  早报记者 陆鸣  

  眼下,降价几乎已成外郊环区域新盘必贴的一个标签。

  早报记者昨日获悉,位于宝山罗泾板块的某楼盘预计在本周末开盘,该项目此番预计推出100多套“花园洋房”,报价在9800元/平方米。售楼处工作人员称,该楼盘的这次推盘,属于“零利润销售”。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,考虑到该楼盘位置偏远,单价跌破万元并不奇怪。对于刚需客户来讲,他们关注的应该还是轨交所能覆盖的地段。“零利润”促销的效果还有待观察。

  “还是有利润的”

  上述售楼处工作人员昨日介绍称,该楼盘此番预计推出的房源面积在60-100平方米,开发商原定报价为1.2万-1.3万元/平方米,而实际开盘时的会员均价仅为9800元/平方米。

  “基本上是成本价销售了。”上述售楼处工作人员称,该楼盘本周末的首次推盘量在100多套,购房者交3万元意向金可办理会员卡,“明天是最后一天,目前已经办理了200多个。”

  网上房地产显示,此楼盘23日获得预售证,目前可售房源332套。大多数房源报价在1.1万-1.4万元/平方米。也有部分报价近3万元/平方米的高端产品。

  据中房信分析师薛建雄介绍,这个项目所处地块系去年竞得,总体容积率为1.8,其中一部分地块按1.0的容积率建造,一部分地块按2.5的容积率建造。折算楼板价总体在2800元/平方米左右。

  “所有成本加起来,7000元/平方米差不多,开发商应该还有利润空间。”薛建雄说。

  宋会雍进一步分析,由于上述楼盘是毛坯房,“建安成本不会超过2000元/平方米,税费也就在1000元/平方米,财务成本、营销成本、管理费用等加起来也就1500元/平方米,开发商应该还是有利润的。”

  “离罗泾更近”

  不过,沪上某房企副总裁昨日则称,上述楼盘9800元/平方米的均价,“开发商即便能赚钱,也赚不到哪里去”,“2800元/平方米左右的楼板价,4000元/平方米左右的建安成本,加上1300元/平方米的税费,还不算财务成本……”

  某上市房企高管认为,考虑到地下室的建造成本要分摊到销售面积里,露台也会抬高单位成本,花园洋房的建安成本比普通多层产品要高。普通多层的建安成本在2500元/平方米,而花园洋房的建安成本在4000元/平方米。该高管分析,9800元/平方米的报价,对销售应该能有所拉动。

  但前述沪上房企副总裁也提到,上述楼盘所处位置比较偏远,距离罗泾老城也有一段距离,“有点前不着村后不着店”,区域内也没有其他新的项目,开盘后可能消化的客源应该是以当地区域为主。

  参与该楼盘一手代理的某中介经理也称,这个项目位于罗泾镇和美兰湖之间,离罗泾稍近,有1.5公里。区域内目前只有该楼盘一个新盘,周边是农田和工业区。“9800元/平方米是均价,房源稍次点的还能再便宜些。”

  21世纪不动产宝山美兰湖二店分行经理李芳表示,罗泾距离美兰湖有约10公里的距离,区域内的二手房以动迁房为主,价格在8000-9000元/平方米,而美兰湖的一手新盘均价在2万元/平方米,二手房价格在1.5万-1.6万元/平方米。

  降价最多的一个月

  前述上市房企高管直言,降价,而且是一步降到位,外郊环新盘才有望带动大批量的成交。

  “一点点降没用,客户没耐心跟开发商纠缠。”上述上市房企高管说,外郊环新盘的降价幅度,应该是周边房价的7折,“9折市场没感觉,8折不疼不痒,7折才算到位。”

  动降价心思的开发商也不止一家。

  据搜房网数据监控中心截至11月10日统计,上海11月打折优惠楼盘共计169个(含别墅),已经是今年优惠项目数量最多的一个月,同时也是整体优惠幅度最大的一个月,11月有多达25个项目推出了9折以上(含9折)的优惠,占全部优惠项目的13.6%。

  前述沪上房企副总裁称,眼下开发商主动调低价格,至少可以回笼部分资金,把这个年过掉。

  “等日后市场好了,再从后面推出的产品里把利润补回来。”前述沪上房企副总裁说。


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