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四平路街道一商用地块高溢价成交 楼板价16566元

http://www.sina.com.cn   2012年02月16日08:37    东方早报

  上海土地市场“惊现”高溢价成交,今年商用地或唱主角

  早报记者 周祺瑾 

  龙年春节后的沪上土地市场,终于迎来一幅高溢价成交地块。

  2月15日,上海市规划和国土资源局网站发布的信息显示,当日出让的商用地块——四平路街道265街坊7/1丘,被上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司摘得,竞得价格为1.31亿元,溢价率高达136.68%,折合楼板价16566元/平方米。

  业内人士介绍,这也是龙年春节后,沪上土地市场首现高溢价成交地块。

  汉宇地产市场研究部经理付伟分析,在楼市调控不动摇的背景之下,土地市场必然会为楼市调整付出相应代价,住宅用地流拍或者底价成交在所难免。而在地方政府土地出让收入减少的转折期,商用土地势必挑起大梁,充当重要角色,尤其是在一、二线中心城市。

  “土地用途变更

  引发高溢价成交”

  来自上海市规土局网站的信息显示,四平路街道265街坊7/1丘地块,东至四平路,南至国康路,西至上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司,北至中山北二路,出让总面积为2635.9平方米,容积率为3,为办公楼用地。起始价为5535万元。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍,在四平路街道265街坊7/1丘地块出让前,共有14家企业领取申请书,而最终申请竞买的企业家数也达到3家,为去年下旬至今少有的情况。

  在黄河滔看来,该地块之所以如此受欢迎,并导致最终高溢价成交,或与其土地使用性质的变更有关。

  《答疑纪要》显示,四平路街道265街坊7/1丘地块在原规土征询单中的土地用途为教育科研用地,后来才在出让文件等资料内改为办公楼用途。

  业内人士介绍,一般来说,教育科研用地和办公楼用地差价明显,这应该也是为何该地块用途更改后,多家企业领取申请书的主要原因。

  而《答疑纪要》中关于竞拍人资质的要求,上海市政设计研究总院(集团)有限公司也十分契合。

  《答疑纪要》称,四平路街道265街坊7/1丘地块出让方对该地块功能定位为总部办公大楼,入驻企业为总部型企业,应以建筑设计、市政工程设计为重点的现代设计业,以工程咨询服务为重点的专业服务业。

  此外,四平路街道265街坊7/1丘地块属于详规编号A-05地块内,因此竞得人取得该出让地块建设用地使用权后,须与东侧地块统一规划设计、统一建设。

  黄河滔介绍,四平路街道265街坊7/1丘地块,目前也在被上海市政设计研究总院(集团)有限公司实际使用。因此,此番地块出让,上海市政工程设计研究总院(集团)有限公司应该是志在必得。

  低价吸引开发企业

  虽然在部分业内人士看来,四平路街道265街坊7/1丘地块出让面积不足3000平方米,其高溢价成交并不具有代表性,但在付伟看来,房地产行业眼下虽然“缺钱”,但大型开发商处转型期,对于商用地块尤为关照。

  “目前上海中心城区优质商用地块已经非常稀缺,未来还有可能出现更高溢价成交地块。”付伟说。

  方方地产土地经理印林佳同样认为,当下上海的土地市场依然在延续去年下半年以来的低迷状态,不过商办类用地已有起色。

  “最近商办类地块成交好于住宅地块,1月至今,上海出让的商办地块多稍有些竞争,在一些成熟区域的地块,这种情况更多。”印林佳说。

  在调控背景下,商办类用地的前景也更被看好。

  印林佳说,相比住宅地块,商办类地块供应量较大,主要是上半年,在住宅市场持续受到调控的环境下,不少企业愿意尝试商办,或者综合地块的开发。

  但印林佳也提到,不少商办地块的出让限制条件较多,定价较平,这类地块往往成交的价格相比前几年未出现明显增幅。“这不排除是出让方为了吸引一些企业,事先和这些企业洽谈过入住后的商业形态等,因此出让方愿意适当降低价格,以保证地块未来的发展以及带来的税收。”印林佳说。

  据付伟介绍,2011年商用地块已占到上海所有经营性土地出让金收入的47%。

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