原标题:上海长租公寓萌芽破土:2500元可租一室一厅,靠租赁赚钱还不易

  2017年12月26日,上海土地交易市场再次公告出让了5幅租赁住房用地。3天后,碧桂园首个长租公寓宣布正式开业。

  十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在上海,这正在逐渐变成现实。

  公寓也是社交圈

  去年12月29日,碧桂园“碧家国际社区”上海国家会展中心店开门迎客。15层小高楼,403个房间,当天租赁合同金额超过500万元,直接入住的租客近百人,十分火爆。

  “这个社区坐落在上海大虹桥商圈内。这片区域以商务楼为主,住宅少,居住需求较大。”碧桂园长租公寓管理部运营总监陈东豪笑道。

  踏进大楼正门,眼前是500平方米的大空间,右侧大堂,里面是个小书吧,沿墙一排书橱,10多个小沙发围着4个小桌,“这面墙还有投影屏,可以放电影,可以做TED演讲。”陈东豪指着另一面墙说。

  左侧中间是一个咖啡吧,前后是城市会客厅、商务洽谈区、游戏区、桌球区等,门外连廊还设置了休闲区。沿着工业风的楼梯来到二楼,300多平方米的健身区,部分器械已到位,“一周内就可开业,到时候,瑜伽、跑步、器械,功能一应俱全。”陈东豪说。另外,引进的餐饮、超市也在装修中,生活配套将完全满足需求。

  “我们就是想打造成符合新时代年轻人需求的多功能社交场所。”陈东豪说。这一理念在大楼里处处可见。两架电梯之间的墙上,做成分享栏,可晒活动照片,或张贴便笺,发出观剧、吃饭等邀约。每个房间门口都有一个青春感十足的“用户信息牌”,有姓名、星座、家乡、职业,租户还可用寥寥数语介绍自己的职业、经历、爱好等,“方便大家找到同乡、同好,营造家的温暖”。

  三四十平方米的一室一厅,一张大床或两张小床,沙发倚墙,对面是长条书桌;小小的阳台上洗衣机、电磁炉、桌椅齐全。整体装饰色彩淡雅,温馨中不乏现代感。“这样的一室一厅,每月租金在2500元到4000元。”陈东豪说,周边的民居同样的面积租金大多在2000元左右,“但这里不仅是住的地方,还是一个生活圈,可以交很多朋友。这样的公寓就是我想要的。”首批入住的爱奇艺员工马璇说。

  租赁赚钱还不易

  “政府明确‘租售并举’的政策,让我们在年初确定进军长租公寓领域。”碧桂园集团上海区域总裁高斌表示。去年8月份他们租下了虹桥商务圈的一栋做了一半的酒店,进行改造,短短4个月,第一个“碧家国际社区”就落地了。“目前碧桂园已在上海布局千余间长租公寓,未来3年,我们的长租公寓将达1万间。”高斌说。

  高歌猛进中,高斌也不乏困惑,“这个行业太新,不仅人才奇缺,制度设计也在摸索中。”

  目前的政策并没有给长租公寓以十分明确的定义,也缺乏可操作的细则,“长租公寓应达到什么要求?”似乎无人解答,“我们第一个项目就严格按酒店标准,甚至申请了相关的特殊行业证,但长租公寓的管理及服务与酒店其实差别很大。”

  最让高斌耿耿于怀的是成本。第一个项目还好,“15年租期,我们测算下来,5年后可盈利。”碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅告诉记者。因此,碧桂园正在多方洽谈,希望扩大租赁范围。

  同时,根据规定,每开发一个物业,必须自持15%,但这部分做长租公寓成本太高。高斌以青浦城区一个物业为例,楼板价每平方米3万元,加上土建成本约1万元,而政府限定的销售价格大约每平方米4.3万元,“整个楼盘的销售利润并不高。”30平方米的房子成本在120万元,做长租公寓,租金每月约2000元,一年扣除税费大概收益2万元,收回成本需要60年。而120万元存入银行,每年的利息可能有5万元。“还不算后期运营成本,投入产出很不匹配。”

  “租赁不赚钱,是很多企业的呼声,但这个是前期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一旦租赁市场进一步完善,并形成大规模的租客,“企业租金收益可能超过同样体量房屋销售的收益。”

  目前上海高企的房价,让青年人“望房兴叹”。而市面上的租赁行为均属短期性质,缺乏统一管理,配套不全、随意涨价等乱象迭出。“各类违规问题,不是解决掉的,基本都是‘忍’掉的。”严跃进说。这一切,都影响了上海吸引人才以及创新创业环境的营造。“促进住房租赁市场健康发展,满足多层次的住房租赁需求,势在必行。”严跃进对长租市场充满信心。