原标题:今日焦点 | “三费”精细化 须算明白账:沪上住宅小区物业管理拟推新规

  这辈子,当房产成为多数市民的最大不动产,人人都不会再对小区里的事无动于衷;关注小区物业管理,物管“三费”往往就成了矛盾焦点。申城社会治理要精细化,小区物业管理也要精细化,物业服务费、公共收益、维修资金——小区物管“三费”要算明白账。

  今天,《上海市住宅物业管理规定修正案》(草案)提交市十五届人大常委会第5次会议一审,看看物管“三费”如何算好明白账。

图说:优质物业服务让小区百姓安居。刘歆 摄图说:优质物业服务让小区百姓安居。刘歆 摄

  物业服务费 基本服务有“动态标准”

  修正案草案明确:市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额;同时,物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息,供业主和物业服务企业协商时参考。

  一分价钱一分货,可是,到了物业服务,这个“朴素真理”就成了“蛋生鸡”还是“鸡生蛋”的纠结。

  目前,服务质量和服务收费,是物业管理中的难点热点。市人大代表曲峥调查表明,以闵行区为例,2017年度受理的各类物业投诉就多达13273件,占到住宅小区各类信访投诉案件的80%以上。不止闵行区,全市住宅小区但凡业主和物业公司处境尴尬,一个重要原因就是,物业费用信息不公开,业主和企业之间信息不对称。

 图说:物业服务费中的人员成本日益上升。刘歆 摄 图说:物业服务费中的人员成本日益上升。刘歆 摄

  近年来,因为最低工资标准上浮、物价上涨等因素,人员费用成本日益增大。在住宅物业管理成本中,人员成本可占总额的50%至75%,成为绝对大头。其中,最低基本工资从2005年的690元一直上涨到2017年的2300元,人工成本翻了3倍不止。物业管理收费标准却迟迟未动,这12年以来的人工成本如何消化?物业费上调无望,一些物业公司不得不动起“歪脑筋”,或减少人员配置,或降低服务频次,或削减设施设备维护成本,导致小区的绿化、技防、排水、给水、甚至消防设施都出现问题。

  小区里,该维护的不维护,该保养的不保养,该更新的不更新。后果是,业主说:物业先提高服务标准,再提高物业服务费。物业说:先提高物业服务费,再提升服务质量。

  “面对如此恶性循环,社区基层政府因指导定价缺乏权威性,左右为难。”曲峥说,破解困境,需要市政府加快开发适合于“住宅小区基本服务及收费标准”的测算系统,以体现行业的权威性和专业度。

  为此,修正案草案明确了物业服务的标准定期发布,以及价格监测制度。这意味着,今后或将由政府“动态发布”小区物业服务的基本标准和定额,确保小区环境基本洁净,物业报修及时响应,设施设备专业维护,安保服务有序提供,景观绿化正常养护。