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物业费标准16年未涨 上海8成物业公司生存困难

http://www.sina.com.cn   2012年06月11日08:39    劳动报

  自1991年,本市第一家物业公司诞生至今,物业管理行业已走过了21个年头。来自市物业管理行业协会统计数据显示,目前,本市已有建筑中住宅有5.26亿平方米,共有封闭小区1.1万个,物业管理覆盖率达到97%。然而,管理中低档商品房和售后公房的物业公司中有8成处于生存困难的尴尬境地,不是亏损就是勉强维持。尤其是这几年,撤盘、弃盘等现象屡见不鲜。

  于是,物业公司处于进退两难的境地———退,上百户、甚至上千户的小区或无人管理;守,多年不变的物业费、持续上涨的人力成本,亏本的买卖谁愿做。

  两难之间,何去何从?

  ■调查样本

  商品房个案:复兴佳苑物业费的涨价之旅

  0.4元,买一瓶水都不够,可每月每平方米的物业费从1.6元调整为2元,却需要经历长达大半年的时间。对于本市中档商品房小区而言,物业费能实现提升30%的是极少数。“涨价后自然是好消息,可即便如此,也仅仅与运营成本勉强‘持平’。”斜土路上复兴佳苑管理处经理丁越芳如此表示。

  物业费近10年恒定不变

  道路两边绿树成荫,车辆有序地停在路边,一走进复兴佳苑,周边环境透露着物业的尽心尽责。记者先后询问了10多位小区居民,谈及对物业是否满意时,竟不约而同地得到了一个答案:好。

  “或许你想不到,从五年前,我们就一直做着亏本买卖。”丁越芳边说,边拿出了一个去年的运营账本:运营成本总计131.2581万元,而物业费总收入为92.7832万元,公司的负支出超过了38万元。

  记者看到,运营成本中约70%是人力成本,即员工工资,为92.4756万元。2002年小区交房,全市最低工资标准为535元,复兴佳苑的保安收入每月800-850元。到2011年,全市最低工资标准为1280元,保安收入为1300元。10年间,人力成本翻了不止一倍,而物业费仍是恒定值:每月每平方米1.6元。

  涨价模本不具可复制性

  对于涨价,居民中也有不少各种反对的声音。有人认为,停车费、电梯广告等公益性收入也有一部分是补贴物业公司,为什么还亏损?“找到提出这个意见的居民后,我就上门解释。”丁越芳告诉记者,其实,这笔费用对于物业而言简直是杯水车薪。每年小区停车收入为25万元左右,根据协议,40%归物业公司所有,也就只有约10万元,仍难以弥补亏损。

  在每家每户的发放问询表,综合居民的意见,物业原本设置的涨价幅度是0.6元,与业委会协商后降到了0.4元。

  记者在一份业主表决(投票)的现场统计表上看到,实际发出了340张选票,最终回收333张:“同意”的为293张,占全体业主户数的87.99%,落款时间为2011年9月。最终,一场经历大半年的涨价风波划上了句话,新标准从今年1月1日起执行。

  在一些居民看来,之所以同意涨价,正是因为丁越芳和物业长期以来对于小区尽心尽责。而在丁越芳看来,业委会也功不可没,“如果没有业委会的及时沟通和协商,我们直接提出0.6元的涨幅,说不定就无法高票通过”。

  最后一个成功因素,丁越芳认为是小区居民普遍素质较高,“天时地利人和,缺一不可。”

  售后公房个案:卫百辛靠1600万补贴苟活

  如果没有补贴,上海绝大多数售后公房小区物业公司将会立即被判“死刑”。这并非危言耸听,却正是这一行业中无奈而必须直视的现状。

  目前,接手申城售后公房的物业,几乎绝大多数都是各区县下属的“国字号”房地产企业,例如杨浦卫百辛集团、新长宁集团、西部集团等。正是因为售后公房物业费长期不调整,导致无利可图,大批售后公房原先的物业公司陆续弃盘,这些集团则承担起了“接盘”的责任。

  为了能够支撑起这幅重担,相应的补贴高得惊人。仅以卫百辛集团为例,下属7个物业公司,一年集团用于止损的金额资助达到800万元,而区政府的相应资助同样达到该标准。

  物业费标准16年未涨

  管得越多,亏得越多。这是所有售后公房物业公司一致的心声,原因就在于,物业费标准已与现行社会发展水平出现了严重脱节。

  卫百辛集团物业部经理范乐静告诉记者,目前,售后公房物业收费实行的依然是1996年起的政府指令价,每户月收费按居室大小,分别为4.5元、6元、7.5元,高层住宅每户每月5-10元。另外,每户每月收取保安、保洁服务费各3-6元。“即使是按照最高收费标准,一个月一户最高不过20来元,一年的物业费还抵不上一些商品房小区一个月的金额。”范乐静直言道。

  另一个与其相对应的数据是,1996年时,上海市最低工资标准为每月300元,如今已经上涨到1450元,翻了四番还要多。人力成本不断增长,收费标准却是16年不变。

  巨额亏损只能依靠补贴

  以一个2.5万平方米的小规模居住小区为例,至少要配备4个保安、一个保洁工、一个维修工和一个管理人员,7个人员每月的最低工资成本就要在万元。

  卫百辛集团下属的阳厦物业公司总经理赵文伍表示,每年运营成本的缺口达到近一半。“幸好还有一些出租房的租金补贴,每年200万元,也都砸了进去。”他无奈地表示,剩余部分,就只有依靠集团和政府补贴才能打平。

  而卫百辛下属的7个物业公司,几乎个个都经历着阳厦物业的尴尬。它们担负着辖区内900万平方米的售后公房面积,每年的财务报告简直可用“惨不忍睹”来形容。范乐静表示,仅集团每年投入补贴专项资金就达到800万元,而区政府的相应补贴也差不多是这个数字,才勉强予以维持。

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