原标题:缴纳30万保证金后,发现房子没有“水电煤”:拍卖下这样的房子能“退货”吗?

  新民晚报讯 (特约通讯员 贺天牧 记者 江跃中)原告只顾所拍房产明显低于市场价,却没有实地查看所拍房屋,导致拍下后再去查看,发现房屋没有“水电煤”等给排水设施。对此,原告诉至法院,以没有“水电煤”的房屋不算住宅,房屋存在缺陷等种种理由,要求被告返还30万元保证金。普陀区法院日前驳回了原告的诉求。

  3.5万底价拍得市价5万房产

  2017年4月17日,原告在联交所官网看到一条房产拍卖公告,载明将公开拍卖静安区虬江路1240号聚龙大厦201室、202室房产(以下简称“系争房屋”),其中202室公告期为2017年4月17日至2017年4月28日,“资产公告信息”包括“权属性质为国有,规划用途为住宅,标的展示时间自公告之日至挂牌截止日,”转让底价为257万元。由于房屋即将到挂牌期满为2017年4月28日。在2017年4月7日,鲁明公司向联交所提交两份《物权转让信息发布申请书》,申请通过联交所的网站发布物权转让公告。

  当时,虬江路附近类似房产单价已达5万元,而系争房屋转让底价折合单价仅3.5万元每平方米左右。原告认为这是一次难得的“捡漏”机会,遂迅速前往系争房屋实地查看,由于联系看房人当天时间不便,原告没能进入房产内部查看,考虑到时间紧迫,原告也没有再联系看房人另行预约看房时间。2017年4月25日,原告填写《物权受让申请书》并向联交所提交,申请受让系争房产。提交“受让申请与承诺”并出具“承诺函”,明确受让方同意按照标的物及标的物室内外装修及配套设施的安装等现状接收标的房产,备注处原告手写“本人知晓并同时竞价两套住宅”。2017年4月28日,原告依据物权转让公告要求向联交所缴纳30万元保证金,转账凭证备注“张淑芬……报聚龙大厦202住宅”。由于在公告期内只征集到原告一位意向受让方,所以该项目采用协议成交方式,原告成为系争房产的受让人,成交价为底价257万元。

  缴纳保证金后发现没有“水电煤”

  2017年5月10日,原告联系了转让方的联系人刘先生,实地查看系争房屋内部,却发现其中没有“水电煤”,物业经理告知其不能改造。原告得知情况后,向联交所表示希望鲁明公司为其解决系争房产给排水问题解决后,再走后续的房屋转让流程。

  鲁明公司不予理会,并向联交所提交《告知函》,要求原告与其签订产权交易合同,并表达不签约则对保证金不予返还处置的请求。

  但原告没有签约,随后,联交所向原告送达了《组织签约催告通知》和《组织签约再次催告通知》。原告认为没有给排水是重大缺陷,转让方存在虚假承诺,原告有申请撤销交易的权力。

  原告向普陀区法院提出诉讼,请求判令被告联交所返还原告保证金人民币30万元。普陀区法院副院长姜山审理该案。

  庭审中,原被告均认可聚龙大厦1层是商铺,2-4层房屋部分办公、部分住家,均没有独立厨卫设施,每层有公用卫生间和厨房,5层以上有单独的排水系统;目前系争房产尚未启动重新拍卖流程。

  “按现状交易”是否为格式条款?

  主审法官姜山认为,被告联交所发布的拍卖公告以书面形式明确声明按房产现状交易,应理解为交易条件的公示,原告在签署“受让申请与承诺”、“承诺函”时已确认并接受上述交易条件,而且在拍卖公告中已明示了公告期内看房联系人和联系方式,保障了原告有充分时间前期实地查看了解系争房屋情况,原告完全可以在全面了解房产现状后再决定是否参加竞买。法院认为,该条款并未加重原告责任、排除原告主要权利。

  法院指出,被告鲁明公司在拍卖公告中所发布的信息均与《房地产权证》等文件记载吻合,并无虚假内容,所以各方争议主要在于被告鲁明公司是否故意隐瞒房屋现状特征。原告和被告鲁明公司均确认,系争房屋没有设置给排水系统、煤气设施,没有独立的卫生间和厨房,原告据此认为该房屋不符合《住宅建筑设计规范》要求,拍卖公告隐瞒了该重大缺陷。而房地产市场上,无独立卫生间和厨房的住宅房屋仍客观存在,特别是落成时间较早的此类房屋还有相当数量,所以不能简单据此认为这种房屋不符合居住用途。

  原告作为理性的竞买人,理应在尽职调查期内对拍卖房产进行认真查看和全面了解鉴别,而房屋是否具有独立卫生间和厨房是否设置煤气和给排水系统均不是房屋的隐蔽性构造,通过实地查看完全可以有效了解。但原告却自以为是地认为在竞拍前实地查看房产外围,由于联系看房人当天时间不便未能进入房产内部查看,考虑到时间紧迫,便没再与联系看房人另行预约看房时间即交付保证金,由此可见原告作为竞买人主观上存在过失、行为失于草率,在完全有条件排除信息缺漏的情况下没有谨慎行事,在信息掌握不充分之时执意参与竞买,属自甘风险,并不符合法律上的重大误解的构成要件,所以,原告无权在被告联交所通知中标后,以欺诈或重大误解为由撤销系争交易。

  法院认为,拍卖公告和《物权受让申请书》均注明30万元系保证金,拍卖公告另明确,若采用协议转让方式的,该交易保证金转为立约保证金,受让方未在3个工作日内签署产权交易合同的,两被告可扣除竞买人的保证金。可见,原告向被告联交所交付的保证金30万元是原告向被告联交所提供的担保。原告签署的“受让申请与承诺”中也载明,“无论采用何种交易方式,我方将以不低于挂牌价的价格报价,否则所交交易保证金转作违约金,作为对转让方及贵所的违约赔偿,不予退还。”因原告在被确认为受让方后未于3个工作日内签订产权交易合同,在审理中亦不愿按系争房产现状继续签约,其已构成根本违约,理应承担相应的违约责任。根据上述文件所体现的拍卖合同的约定,原告无权要求返还保证金30万元,被告鲁明公司不存在违约行为,自然也无需赔偿原告利息损失。

  原告还认为保证金约定过高,要求法院下调。法院认为,涉案房屋交易价格达2,57万余元,且若原告与被告鲁明公司正常签约完成交易,原告应当支付的交易手续费就达10万余元,故该保证金并不过高。而且,原告的诉讼请求应当是明确的,若其要求下调保证金应当以变更诉讼请求的方式,其在未变更诉讼请求的情况下又主张法院调整数额,依据明显不足。

  最终,普陀区法院判决对原告的全部诉请不予支持。