原标题:拥有15套房,小区业主就有15张表决票吗?法院二审改判:只计1票

  去年3月,上海一小区张贴了一则有关同意续聘原物业公司的业主大会表决结果公告。公告中列出了小区业主表决票的具体情况,并根据最终结果作出了续聘原物业公司的决定。可是公告一出,却引发了一场业主与业主大会间持续一年多的纠纷。争议焦点在于,在该小区拥有15套房的一位业主,他手持的15张表决票是应该计1票还是15票?

  近日,上海市第一中级人民法院审结了该案,二审认定,同一业主拥有一个以上专有部分的,仍按一人计算,只产生1张表决票的表决效力,并据此改判撤销了业主大会的原公告决定。

  一人有15票,投票结果因此反转

  小区全体业主的投票结果显示,同意续聘原物业公司的有406票,不同意续聘的有414票。在梳理选票过程中,业委会发现另有129张同意表决票签的是同一个人的名字:林某。针对这129张存疑表决票,业委会特召开会议讨论这些票的有效性。经业委会、居委会共同核实,这129张表决票均为房产商代表所签。但这129张票中有114票属于表决票签名与产证不一致的情况,应予以作废。剩下的15张票签名与产证信息一致,均登记在房产商老板林某名下公司。虽无代签委托书,但事后已追认,最终业委会认可了这15张票的效力。

  因此,同意续聘的票数变为421票,同意续聘票多于不同意续聘票。业主大会遂作出上述同意续聘物业公司的公告。

  一审法院认可这些选票法律效力

  面对反转,不同意续聘的业主对起关键作用的这15张表决票效力问题产生了质疑。随后业主代表小文向法院提起诉讼,要求撤销业主大会有关续聘原物业公司的决定。小文提出,该小区《关于物业公司选聘的表决票》中写明:“请业主本人亲自签署姓名。未签名或无有效委托书而由他人代为签名的,则为废票。”这15张票并未出示委托书,应视为废票。小区业主大会则指出,事后已同居委会对这15张票进行上门核实,此次表决方式符合相关规定。

  一审法院认为,表决行为并不属必须由本人亲自实施的民事法律行为,表决可通过代理制度实施。本案中林某虽事前未出示委托书,但是法律特别设立本人对无权代理人的追认权,一经追认,其效力与有权代理无异,即直接对本人发生法律效力。该小区业委会在相关部门指导下已对林某的15张表决票进行了追认,确认了15张票的效力。

  因此,一审法院遂驳回了小文的诉请。小文向上海一中院提出上诉,要求改判支持自己的一审诉请。

  二审改判:有多套房也只能产生一张表决票的表决效力

  上海一中院经审理后认为,根据我国物权法规定,选聘和解聘物业服务企业的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。就投票结果看,同意续聘票为406张,不同意续聘的为414张,不同意票数高于同意票数。而业主和业主大会争执的15张表决票,均为林某作为业主进行表决,即为同一业主所投之表决票。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。也就是说,本案中这起关键作用的15张表决票最终只产生1张表决票的表决效力。因此,同意续聘的票数应为407张,不同意续聘的票数为414张。

  显然,同意续聘的票数少于不同意续聘的票数。现小区业主大会作出的续聘决定与业主决定相悖,侵害了业主的合法权益,上海一中院遂作出以上撤销判决。

  (文中所涉人名均为化名)