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使用权房交易热 襄阳南路不到20平10个月涨15万

A-A+2012年12月20日09:07东方网-文汇报评论

  沪上使用权房的交易近期成为楼市新热点。一位中介员日前告诉记者,上月在她手里成交了5套使用权房,本月仅半个月又成交了5套。今年以来,她手头就经办了30来套老房子的交易,而且6月以后价格都有不同程度上涨,幅度约在5%以上。

  市中心低总价房受青睐

  张女士的女儿快要到入学年龄了,为觅学区房,她家将目标锁定在市中心低总价的使用权房,最终选择了延安中路上新里四明村的一套实际使用面积25平方米的朝南屋,总价128万元。

  已有两套房的颜先生,想用多年来的积蓄再投资。他了解到,今年房屋租赁价格上涨速度高于房价,地段好的房源还呈现持续上涨态势。于是,他决定购买一套不限购的使用权房再出租作为投资,最后选择了梅陇镇广场附近建于1931年的太平花园一套26平方米、总价110万元左右的房源。他说,房子出租,每月费用在4000-5000元,收益高于钱存银行的利息。

  今年价格上涨趋势明显

  置怡不动产中介员华小姐坦言,使用权房是楼市的“小众产品”,成交量一直比较稳定。但今年年中以后,上海老房子的价格一路走高。记者从中介门店了解到,永康路上一套10多平方米的亭子间,7月份的时候可以谈价,价格在70万元左右,5个月后价格已经“跳”到了80万元左右,而且还不还价。中介员说,位于名校边上的学区房涨幅最大,几乎每年都要涨。如襄阳南路某弄的新式里弄房子,边上就是襄阳南路小学,一套17.9平方米的房子,公共设施合用,3-4月份的时候总价大约在90万元,到了12月份总价跳到了105万元,而且还没有加上交易费等费用。一位中介员说,老房子的抛出量尽管不是很多,但总会有一些。许多房源是因为主人不愿再居住或者置换新房而选择挂牌转让的。而前来接盘的大都是年轻群体:一是为子女挂户口入学;二是有老房子情结;三是看中使用权房有拆迁的可能;四是纯粹作为投资。因此,虽然存量有限,但接盘踊跃,价格自然持续走高。

  转让交易过程比较复杂

  上海的使用权房源由新里、旧里、洋房、公房等组成,一般俗称“老房子”,主要集中在黄浦、静安和徐汇等市中心地区。由于它面积小,最小只有10平方米,一般也只有60-70平方米,除去上千平方米的洋房,总价一般比产权房低,大多在数十万至数百万元之间。而且,使用权房计算的是实际使用面积,阳台、煤卫合用的面积往往不算在内,有时一套房还会多出放东西的3平方米小房间,或者多出一间几家自由分割的小厨房,当然还有不算面积的天井、走道等,而产权房计算的是建筑面积。

  按照国家规定,该房屋的产权属于国家或集体所有,不过,允许使用权人或承租人在一定范围内转让或交换房屋使用权。而政策还规定,使用权房仅限于具有本市户籍的人之间转让,并且银行不提供贷款。这意味着要全款支付房款。另外,购买使用权房不用交物业管理费用以及房屋维修费用,房主只需每月交纳一定数额的租金即可,一般只有几十元。使用权房土地使用年限与产权房相同,产权单位不能随意收回房产,如遇拆迁,房主同样可获相应补偿款。使用权房买卖交易无须缴纳类似于产权房交易的契税等,而只需缴付转让标的0.5%的交易费即可。

  据悉,使用权房买卖实际上是承租人依法有偿转让租赁权,它的交易过程比较复杂,一般完成交易要3个月左右。由于使用权房产权属国家所有,所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核,符合条件的才能批准转让。出让方要到区房地产交易中心,索取征求房屋隶属的物业公司同意转让的征询意见单,征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让;有没有违章搭建;出让方有没有退路;有没有欠缴房租等事项。如符合这些条件,由所在的房管部门下的物业公司签署同意转让意见,再返回到区房地产交易中心进行转让交易。

  业内人士告诫,受让方在没有看到出让方拿到房管部门对该房转让无异议的征询单前,不要轻易作出包括预付定金在内的购买决定。 本报记者 陈桂兰

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