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上海3月份很难出台国五条细则 4月初将是关键点

A-A+2013年3月11日09:13中国房地产报评论

  ■本报记者 曾倩文 上海报道

  “我们是婚房刚需,非常担心一旦政策细则执行后,房东很有可能会将多出的个人所得税费强加在我们身上,届时买房也将变得遥遥无期了。”在拥挤的浦东新区房地产交易中心,80后刘静夫妇告诉记者。

  房东李明伟刚刚完成过户,在“新国五条”细则出台后,他迅速出手了在浦东陆家嘴的豪宅,“节省”了几十万元的个税。“主要原因是担心新细则执行后,需求会大幅减少挂牌房源增多进而使得房价下跌,所以想赶在楼市高峰期的末班车卖个好价格。”李明伟笑着说。

  国务院出台”新国五条”细则后,上海市场应声掀起恐慌性过户、签约潮。像刘静和李明伟这样赶政策“末班车”的交易者将沪上各大交易中心挤得人山人海。一周之间,上海二手房乃至新房的交易量均达到历史新高。

  山雨欲来风满楼,暴沸的市场引起了上海政府部门的关注。3月7日,上海相关政府部门牵头举办专题研讨会,沪上多家房企、中介机构及代理公司受邀参加。

  与会的汉宇地产董事、总经理施宏叡透露:“政府部门主要是想了解‘新国五条’细则对于市场及企业的影响,并对此进行评估,再研究具体细则,预计上海3月份很难出台细则,市场还有将近一个月的等待期。”

  “‘新国五条’细则政策影响下,后续细则的出台对于稳定市场起到关键作用,预计4月初是上海细则落地的关键节点。”施宏叡说。

  交易量将创新高

  连日来,记者走访沪上多个房地产交易中心和中介门店了解到,很多房东和购房者赶在地方细则落地之前出手,卖家抢着过户,买家忙着下定,而此前一些惜售和大幅跳价的房东也随大势调低价格预期。

  在上海斜土路2088号的徐汇区房地产交易中心,记者看到了丝毫不输于春运售票点的人潮,上海的房东们一边排队审税一边议论着“省了”多少钱。该交易中心一位负责人告诉记者:“针对目前交易数量激增的情况,交易中心已启动窗口紧急情况应急预案,全员到岗,双休日也不例外。通过增加受理窗口,根据现场客户量延长受理时间,直至现场客户全部离开。”

  新政细则落地犹如扬汤止沸,迅速改变了无数买卖双方的决策,二手房交易量在短时间内出现量升价跌。在刚刚过去的2月,一线城市的二手房成交量纷纷创出过去4年的同期新高,可以预见3月份的二手房成交量将是一个惊人的数字。

  根据德佑地产监控的二手房数据显示,2013年2月,上海市二手房共计成交15482套,同比上涨54.3%,创历年同期新高。但同样是历年同期的最高点,二手房成交面积只有118万平方米,环比下跌30.4%,成交均价16941元/平方米,环比下跌4.2%。

  在二手房市场交易热潮背后,是意向购房者转战新房市场的尴尬。汉宇地产川周分行周经理表示,川周板块内次新房小区与周边在售新房相比,售价基本处于持平状态,但此细则出台后,约占半数的意向客户将目光纷纷投向新房市场。“从交易结构看,近期买房的群体80%以上为刚需或首次改善型客户,仅有20%是政策打压的投资者。”该经理指出。

  德佑地产统计数据显示,2月25日至3月3日,上海市全市商品住宅成交面积为25.85万平方米,环比前周上涨57.3%,达到了近七周以来的最高点;成交均价为25651元/平方米,环比前周上涨10.1%,为近49周以来最高点。

  德佑地产研究总监陆骑麟认为,由于二手房交易中,税费往往会被转嫁到买家身上,因此这一政策无疑将明显增加二手房购买者的支出,而一手住宅市场却不受此政策的影响,因此会有部分的购房者涌入一手市场,促成一手市场量价齐升的局面。这一政策所造成的需求转移客观上有利于开发商回笼资金,但却不利于房价下跌。

  冰河期临近

  汉宇地产新房监测数据显示,2月上海市商品住宅新增供应面积21.01万平方米,环比减少32.5%,同比减少12.7%。“新国五条”政策出台,打乱了开发商节后的推盘节奏,多以观望为主,使2月上海新房的推盘量维持低迷。

  “去年底以来,楼市销售持续回暖,公司已预计到两会前后会有一轮调控政策。新细则并未让我们措手不及。公司依然看平市场,因此营销策略上不会做太多调整,也不会过快推出新房源,大规模推盘安排在5月。”上海一家国有房企营销负责人告诉记者。

  高力国际华东及西南区、中国物业投资服务董事、总经理翁琳指出,未来地方细则的出台对高端住宅市场的影响或将更为明显。受价格增长、买卖净收益下降以及持有成本上升的影响,买家可能会搁置他们的置业计划,从而会使高端住宅的需求量相比低端市场有更为明显的下降,而导致成交价格的下降更为显著。

  “这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次,一旦新政的地方细则出台,将对二手房成交量打击巨大,中介行业也将进入‘冰河期’。”德佑地产区域总监张剑东感慨道,3月份必定是个井喷的市场,由于短时间消化甚至透支了大量的需求,如果3月底4月初政策落地,二手房交易量将陷入僵局。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭预测,未来细则对市场的影响将超出预期,市场整体的活跃度,将持续下降两个季度左右。二季度房价涨幅将有所回落,下半年个别月份会出现环比下跌。住宅成交量会先降温,二季度就会表现出来,二手房降温幅度也将超过一手房。

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