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上海明年房价或涨势趋缓 存货锐减中介主动出击

A-A+2013年11月10日09:12新闻晨报评论

  晨报记者 唐佳 徐运

  房价走势,在年末即11、12月份是否会明显放缓主要取决于新的房地产调控政策动向。房价涨势趋缓首先的表现一定是销量上的变化,其次才是价格变化。

  本月8日,上海发布了“沪七条”,进一步严格执行房地产调控政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从60%提高至不得低于70%及以上,调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上,调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。

  调控新动向三大表现

  为稳定市场预期,化解供需矛盾,防止明年房价加速上涨,房地产调控势必将有所作为。汉宇地产市场研究部总监付伟认为,未来一段时间内,房地产调控政策发布重大新动向是大概率事件。其中各项具体实施措施和细则预计明年逐步出台和推行,房产税扩容将优先落地;其次是住房保障改革。需要指出的是,限购令明后年以前还不会退出,即使取消限购也不意味着房地产调控就此终结,它只是翻开新的一页。

  据分析预测,调控新动向可能主要表现在以下三大方面:

  1、进一步明确房地产调控的责任、目标和主体,理清关系。

  明确划定房地产市场的调控范围,明确什么归政府管,什么归市场管;什么归中央,什么归地方;什么时候该管,什么时候该放,明确房地产调控与地方经济发展的关系。

  2、转变房地产调控思路,构建市场进化的长效机制。从本届政府着力强化市场机制作用的经济改革思路判断,明年起房地产调控将逐渐削减对行政命令方式的依赖。长效机制的构建将主要围绕土地、税收、金融信贷、住房保障、住房产业化等,使其成为房地产市场健康运行的稳定器。

  3、推行土地制度改革,将深远影响房地产市场。土地改革预计将成为十八届三中全会最瞩目的焦点。其中,集体土地能否进入流通领域,国有土地出让是否有望进一步市场化,既会影响土地财政,也会改变未来的房地产市场供需。

  低价楼盘涨势率先趋缓

  从区域看,新房供应量较大的区域价格涨势会率先放缓,销售下降后这些区域会产生一定竞争压力。从新房供应量来看,宝山、嘉定、青浦是过去三个月供应释放最集中的区域,新增供应量都在50万-60万平方米,远高于全市其他区域。

  从产品来看,板块或区域内低价楼盘价格涨势会率先趋缓。因为这些楼盘销售策略一般都是依赖价格优势实现跑量。一旦市场预期变化,其价格最容易撼动。

  轨交依然是刺激区域房价走势的显著因素。虽然16号线要年末才正式开通,但是9、10月份16号线沿线的周康、航头、惠南等板块已提前热身,新房二手房价格均大幅上涨,期间涨幅达15%-20%。年末预计还会有一波上涨行情,乐观估计约有10%左右的上升空间,涨幅至少会高出全市平均水平。

  轨交行情往往是由新房率先上涨带动二手房市场。普遍的市场规律是,因轨交通车某某新盘集中热销然后涨价;二手房市场卖家闻风后以更大的幅度提价,迫使购房者加速出手;需求旺盛之下新盘趁势持续涨价,从而板块整体房价被推高。

  相比之下,在普通住宅市场,非轨交房因交通出行不便的竞争力较弱,因此往往以低单价、小户型,低总价或者某项大型配套吸引客户,但即便如此,其效果也不如轨交效应。

  存货锐减中介主动出击

  近期不少区域的中介门店都出现了生意冷淡的局面,在小区门口、地铁站外举牌驻守的人也比前两个月明显增加。“主动出击”的增加意味着生意比前段时间难做了,要多花工夫才能促成成交。

  10月份的二手房市场,各区县除了崇明、奉贤、金山、静安四个区县房价出现上涨,其余各区县的成交全面出现下滑。从板块成交排行看,高居全市前三是松江新城、南桥新城和浦东金桥板块,紧跟其后的为嘉定新城、浦东周康以及宝山共康泗塘板块。此外,与上月相比,南桥新城、崇明新城等板块表现较为活跃,其中南桥新城一跃位居第二。

  此外,连续数月的高位成交严重消耗了二手住宅的挂牌量。房价的持续上涨也打击了购房者的入市意愿,从中介门店反应的情况来看,目前客户的追涨心态与9月不可同日而语,卖家的跳价往往会造成买卖双方的不欢而散,尤其是一些投资性购房者对于卖家跳价的容忍度较低,相对而言,自住型客户由于需求相对迫切,追涨的可能性更大一些。德佑地产研究总监陆骑麟表示,虽然10月的二手房市场出现转衰的迹象,不过今年的“金九银十”依然可以称得上是沪上二手房市场热度最高的“金九银十”,9月和10月的二手房成交量双双创造了历史同期的最高点。

  二手房行情来得更早去得更晚

  虽然不会脱离大势,但二手房市场也有其独特的运行规律。二手房市场有两个显著特点:一是信息更不对称,市场各方反应节奏不一;二是交易周期更长,供需双方更易中途观望。汉宇地产市场研究部总监付伟分析,从以往的运行规律来看,二手房行情往往比新房行情要来得早、去得晚。也就是说,涨价是二手房先涨,跌价是二手房后跌。预计年底前,二手房市场行情还会保持居高态势,一方面成交量会与“金九银十”保持在接近水平,另一方面,二手房价格涨势预计还会保持每月3%以上。相比之下,开发商会在调控政策转向前抓紧跑量,新房价格总体会保持平稳一些。

  二手房与新房相比的显著优势是地段更成熟,小户型更多。在有新房供应形成竞争关系的前提下,这两项优势也是二手房的主要价值点。因此,购房者如果是基于房子保值增值能力考虑,就应该优先考虑配套更成熟,户型更实用的房子。

  在目标房源的整体品质接近市场平均水平的前提下,如果总价低于或接近市场平均总价区间的下限,那么这套房源是值得关注的对象,因为这样的房源属于稀缺产品,而且往往是因为卖家急售。另外,不同时期建成的二手房,在空间利用上的差异度较大,比如次新房和老公房的差异很大,不能一概而论。

  2013年11月份上海不同地段二手房总价行情表(单位:万元)

  地段   一房(50㎡) 两房(80㎡) 三房(120㎡)

  内环线 250-300      350-450      500-600

  中环线 150-200      250-300      350-400

  外环线 90-120       140-180      180-240

  郊环线 60-80        110-130      140-160

  注:以各环线附近3公里半径内的楼盘,按普通装修标准作为参照对象。       (数据来源:汉宇地产市场研究部,仅供参考)

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